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1、第一章 项目建设背景第一节 国家宏观经济环境及行业政策法规自改革开放以来，我国的经济体制历经了从计划经济向社会主义市场经济转型的初级阶段，现已逐步走向了成熟健康发展的市场经济时期，一直保持着稳健、快速的增长水平。结构调整成效进一步显现，从国家统计局发布的各项指标看，2005年国民经济呈现增长快、效益好、低通胀的良好发展态势，经济运行的稳定性有所提高，发展的协调性有所改善。2006年上半年，全国的宏观经济也取得了全方位的发展，工业增速呈现高位加快趋势，上半年工业增加值累计增长17.7%，同比增幅提高了1.3个百分点。工业生产呈现出全面加快的势头，39个行业中有半数行业增速提高。企业效益逐月提高，
2、上半年全国规模以上工业企业实现利润同比增长28%，继续保持较快增长速度；工业经济效益综合指数182.75，比去年同期提高15.66点。财政收支也显示了良好的态势，上半年财政收入同比增长22%，比上年同期多收3600亿元。城乡居民收入增加，上半年全国城镇居民人均可支配收入5997元，扣除价格因素，实际增长10.2%，增速比去年同期加快0.7个百分点；农民人均现金收入1797元，实际增长11.9%，虽然增速较上年同期回落0.6个百分点，但仍然是多年来较高的增长速度。消费品零售额增速加快，上半年全社会消费品零售额同比增长13.3%，比上年同期提高了0.2个百分点；扣除价格因素实际增长12.4%,比上
3、年同期提高了0.4个百分点，而且出现了二季度增速不下降反而上升的近年少见情况。上半年，全社会固定资产投资42371亿元，同比增长29.8%，增速比去年同期加快4.4个百分点。其中，城镇固定资产投资36368亿元，增长31.3%，加快4.2个百分点。在城镇固定资产投资中，房地产开发投资7695亿元，增长24.2%，加快0.7个百分点。2006年上半年我国出口额4285.93亿美元，同比增长25.2%；进口额3671.46亿美元，同比增长21.3%。消费价格总水平基本稳定，上半年累计居民消费价格总水平比去年同期上涨1.3%，增幅同比低1个百分点，在经济增长明显加快的同时，消费价格涨幅没有出现明显的
4、加快，经济增长与消费价格走势的背离比较明显。房地产方面，2006年17月，全国房地产开发投资持续平稳增长，房地产开发投资10035.2亿元，同比增长24.3%，增幅上升2.1个百分点。住宅房地产开发投资占70.3%，其中，经济适用房开发投资占3.2%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为22.7%、53.0%、33.6%，其中，东部地区商品住宅开发投资增幅明显低于中、西部地区。 2006年17月，全国完成购置土地面积18708.84万平方米，同比下降3.0%，同比去年增幅回落了6.1个百分点，低于商品房施工面积涨幅的21.9个百分点、新开工面积涨幅的21.0个百分点。 总体来看，
5、当前房地产市场正在朝着宏观调控的目标方向发展：住宅为主的房地产开发投资平稳增长；商品房施工、竣工和新开工面积均大幅上升；房地产开发企业本年土地购置面积有所减少，完成土地开发面积上升；商品住房价格涨幅总体放缓。但各项调控政策落实还有一个过程，还面临一些问题：一是住房供应结构性矛盾依然突出，调控任务还十分艰巨；二是部分城市房价上涨仍然偏快，离预期目标还有差距；三是部分中心城市异地购房所占比较大；四是房地产开发、交易、中介等环节行为不规范问题仍较突出。在房屋价格不断攀升的情况下，国家和各个地方也出台了一系列的调控政策，从国八条到国六条再到国十五条，旨在平抑居高不下的房价，打击短期投机行为。又比如出台
6、规定要求开发商每个项目中套型建筑面积在90平方米（或90平方米以下）的住房数量需占70%等。而2006年，央行还数次调高利率和存款准备金率，以有效地控制银行贷款的额度。 尽管如此，在长期经济向好的远景下，中国的房地产业发展仍处于上升通道中，并将在很长一段时间内维持着上升的取向。国家对房地产市场的调控政策其目的并不是遏制发展，而是对市场进行良性调整，可以预见在经过合理的调整后，中国的房地产发展将走得更远更健康。按照国际经验，当国民经济人均年产值（GDP）达到1000美元至3000美元区间的时候，这个国家的消费结构将发生巨大的变化，住房、汽车的消费将呈现爆发式的快速增长。国民经济是房地产发展的源动
7、力，是房地产高速发展最大的引擎，是房地产发展的决定性力量。最能决定房地产行业走向和未来的因素就是国家经济走势和大局，房地产发展与国民经济发展成正比，只要国民经济保持高速发展态势，房地产业必将随之扬帆远航。 第二节、重庆市宏观经济环境及行业政策分析重庆历来就是统帅我国西南广大地域的重镇，又是我国最新的直辖市，能够成为直辖市是与其在我国政治、经济、地理、人文等历史与现实生活格局分不开的。重庆是我国西南地区的经济、交通、文化、政治中枢，并负有沟通东西、承启南北的地理优势。随着长江三峡水库的成功蓄水，重庆市的水路交通完成了阶段性布局，甚至地理区域格局也已呈现定势。使得重庆经济地位如虎添翼。我国宏观经济
8、政策中西部大开发的战略方针注定了重庆的特殊地位。因此，走活重庆经济是我国近期与远期发展规划中举足轻重的一枚棋子。近年来随着我国西部大开发战略推进，重庆市的经济得以快速发展，人民生活水平也大幅度提高，这也为重庆房地产市场的发展提供了一个良好的基础。目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，数个片区也将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进重庆房地产开发投资和消费的进一步活
9、跃。重庆市房地产政策十分灵活，市场呈现一片繁荣的良好势头。重庆市住宅房地产市场近年一直保持持续、快速、稳定、协调的发展势头，逐步成为支撑全市国民经济发展的重要力量。重庆市房地产市场持续稳定发展，也得益于近年来对各项涉及房地产开发的政策的调整与完善。一是土地政策：经营性土地全部实行招标、拍卖、挂牌出让；拍卖的土地都要有建设性详规和控制性详规；完善土地储备制度，坚持熟地出让；建立了土地供后跟踪监管制度；对闲置土地征费、依法收回，防止浪费土地。二是房地产规划计划制度：编制并严格执行房地产开发年度计划和城区控制性详规；加强城市房屋拆迁规划计划管理；完善廉租住房保障体系。三是房地产信贷政策：提高了房地产
10、开发企业申请开发贷款的准入门槛；加强房地产开发贷款管理。四是房地产市场监管制度：建立了包括计划、金融、统计、国土房管等部门在内的联席会议制度；加强开发资质管理，建立房地产信用档案体系；加强房地产市场信息系统和预警预报体系建设；建立了房地产交易、权属业务管理系统、商品房网上签约系统、房地产市场信息发布系统等。在政策方面，重庆市政府办公厅转发了市国土房管局等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展的实施意见，主要从住房结构调整、土地供应、规划等8个方面调控房地产市场。意见放宽了住房公积金的提取和使用，即住房公积金缴存职工在购买住房时，可全额提取本人及直系亲属的公积金账户余额，作为
11、购房首付款；未建立住房公积金的，允许以建立了住房公积金的直系亲属的名义申请住房公积金贷款。政策对不同方向，不同主体的影响是不同的，在重庆的实施意见中，明确提出了禁止任何名义的集资建房，这将在一定程度上增加了商品房市场的有效需求。闲置地按出让金5%收闲置费政策的出台将有效遏制开发商依靠倒买倒卖土地增值的投机行为，同时也在一定程度上增加了开发商的风险和资金压力。公积金政策的出台，使市民置业、房贷更为方便与自由，市民申请住房公积金贷款买房将更加方便，可以降低购房者的首付款压力和贷款利息压力，这在一定程度上可以激发部分购房者的积极性。总体而言，一个健康良性的市场将更好的保护投资者和消费者双方面的利益，
12、将有益于市场的长远发展。重庆做作为国家三峡项目的重点区域，外来企业到库区投资可享受国家西部开发政策、三峡库区移民开发及对口支援政策、重庆市鼓励外来投资优惠政策。从2004年2009年国家每年还将从三峡工程建设基金中安排5亿元，建立三峡库区产业发展基金，用于扶持三峡库区移民就业的产业项目。从三峡电站的电价收入提取一定基金用于后期重点扶持库区移民发展生产及基础设备、技术培训等项目。这些优惠措施的实施必将有力的带动重庆市范围内的经济新增长，推动地区的发展。 重庆市在宏观调控和金融政策等方面对房地产企业的要求，在一定程度上加大了房地产企业的操作难度，导致部分资金欠缺的房地产企业出现困境，目前从市场来看
13、影响明显，重庆市很多资金实力较小的房地产企业出现集体退市的现象。但这对于那些有实力的开发商而言，同样也意味着将会有更大的市场空间被让出。第三节 万州区经济环境及行业发展状况分析万州作为三峡库区的中心城市，具有地理、交通、资源等优势。2005年地区生产总值同比增长13.2%，地方财政收入增长10.4%；全社会固定资产投资增长18.4%；社会消费品零售总额增长15.2%；外贸出口增长41.2%；城市居民人均可支配收入增长10.8%；农村居民人均纯收入增长12.9%；新增城镇就业岗位1.45万个，新转移农村劳动力3.1万人。随着西部大开发的深入推进，万州可望获得更有力的支持；东部沿海发达地区的资本、
14、产业加速向西部转移，万州具有承东启西的区位优势和水陆空立体交通等比较优势，可以更多地予以承接； 同时，重庆市委、市政府把加快万州及三峡库区生态经济区的发展，使其成为库区的经济中心，最具特色的发展地区，列为重庆十一五规划的工作重心。一、万州综合经济实力的增强，将为城市建设提供强大的源动力。1、万州国民生产总值在最近十年来一直保持快速发展的态势，增长幅度惊人，年均增长幅度超过了10%（十五期间年均增长达到了12.5%），高于同期全国增长幅度，显示了万州区健康、良性经济发展局面。2、通过对最近10年来万州区国民经济的研究，我们可以发现，万州区虽然受到了三峡移民工程的影响，但其经济并没有受到多大的干扰
15、，这主要归功于万州区自身拥有比较良性的经济结构（2005年万州区第一、第二、第三产业比重为12.3：42.5：45.2）。三峡移民工程虽然影响了万州农业经济，但对第二产业和第三产业的影响较小。3、在 十五期间，万州区国内经济保持高速发展态势。2005年，万州区完成国民生产总值133.4元，同比增长12.3%，分别比全国、重庆市高3.7和1.5个百分点，年均增长12.5%。地方财政收入6.8亿元，同口径比较，年均增长17.6%。全社会固定资产投资累计完成345亿元，年均增长18.1%。完成城市建设面积39.9平方公里，比上年增加1.1平方公里。城镇化率46.0%，比上年提高1.5个百分点。4、“
16、十五”期间，共完成房地产开发投资45.54亿元，为全区固定资产投资总额的13.2%，实现增加值18.22亿元。房地产业主要税、费、出让金入库6.27亿元，占同期财政收入的20.98%。竣工商品房334.05万平方米，其中住宅245.2万平方米，商业营业用房76.38万平方米，写字楼12.47万平方米。专业物业管理面积340万平方米，城镇居民人均居住建筑面积26.32平方米。其中2005年完成房地产开发投资11.15亿元，为全区同期固定资产投资总额的11.75%，实现增加值4.46亿元。房地产业主要税、费、出让金入库1.83亿占同期财政收入的26.98%，竣工商品房40.95万平方米。2006年一季度完成房地产开发投资14825万元，实现增加值5930万元。 5、2005年地区社会消费品零售总额达到48.8亿元，同比增长15.2%。批发和零售业总额为40.4亿元，同比增长15.3%；餐
