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1、-高层住宅物业管理方案随着城市化的不断开展和土地使用的现实情况,高层住宅逐渐成为城市居住建筑的主趋势以及有效利用土地资源的结果。而建立与此相匹配的高层住宅物业管理尤为必要。一、高层住宅物业管理的特点和难点：1、高层住宅建筑高度大、层数多、居住人口稠密，要管理好高层住宅，确保各局部正常运作，保证高层住宅和楼内居民的生命、财产平安，物业管理任务较为艰巨。2、高层住宅设备多、构造复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。在实际物业管理中，必须要运用先进的管理手段、方法，对高层住宅各系统进展维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层住宅能源、动力消耗大，管理效劳人员多，管理本钱高，收取的物业
2、管理费也高。 二、高层住宅物业管理的原则：1、统一管理原则：首先，整个高层住宅是一个整体，各系统都是为整体效劳的，分散理势必影响整体的正常运行；其次，分散管理易造成职责不清，使出现的问题和故障无法及时解决；第三，分散管理会造成管理死角。因此，高层住宅应坚持统一的管理。 2、收费合理原则。 收费合理原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的效劳相符。不管如何，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。 3、依法管理原则。 物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。 4、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。 物业管理要通过科学的物业管理、良好的效劳、优美的环境、合
3、理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得住户的信任。 5、公共效劳、专项效劳和特约效劳并重的原则。 针对高层住宅的实际情况物业管理不仅要做好供电、供水等效劳工程，同时也可以做好住户需要的专项效劳与特约效劳，为住户提供最大的方便。 三、高层住宅物业管理的内容： 1、高层房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的根本情况，对楼面、楼道等房屋要进展经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户的房屋装修进展严格的监视管理，不因装修而影响寿命和危及他人平安。2、高层住宅各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对供电、供水及排水、电梯、消防、公共照明等公用设施进展维护检查，
4、发现问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。 3、清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责各楼道以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。4、绿化管理。绿化人员应对高层住宅小区内的花草树木和景点进展养护和管理，为住户创造优美整洁舒适的高雅的环境。 5、停车场、车辆及交通管理。物业管理人员要对住户以及外来人员的车辆进展管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆平安。 6、消防及治安管理。保安人员对高层住宅及其范围内进展全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流动巡逻岗位。确保住户人身财产平安。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对*违纪行为要及时处理。 7
5、、收费管理。要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理效劳收费标准，及时、 定期收取物业管理费用，并承受住户监视。 8、全方位效劳。物业管理应对住户提供全方位、多层次、有效且经济的效劳，使用户、住户更为舒适便利。四、高层住宅物业管理实际可行性操作：1、深度推行“人性化物业管理模式在高层住宅物业管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规则这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化气氛。2、实施零距离 “隐性物业管理与效劳 模式在高层住宅物业的管理与效劳中，住户的私密空间与物业公司所提供的全方位效劳往往容易发生冲突，在实际物业管理中，物业管理零距离与零干扰相结合的“隐
6、性效劳与弹性效劳 模式和物业管理理念。 所谓 “零距离，就是对住户的效劳需求做全面、深入、细致的了解，注重效劳的快捷性和住户的满意度，除了保证在住户需要帮助时提供及时满意的效劳，更要表达对住户效劳的前瞻性， 满足住户深层次的效劳诉求。3、 建立治安联动快速反响系统平安防范是物业管理第一要素，高层住宅的治安工作由中央监控中心统一指挥调度，并建立起战斗力强的治安快速反响系统，该系统既强调迅速快捷，又强调多重结合，迅速快捷即要求保安员在接到快速支援的命令后120秒内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前援助；多重结合即治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合，确保治
7、安防范万无一失。五、高层住宅日常性物业管理与效劳完善的高层住宅物业管理设想，专业的物业管理团队，严谨的物业管理制度以及高速、有效的运作机制都必须在物业管理实务的实施中才能得到充分的检验，才能以持之以恒的、高品位的效劳品质展现于住户面前。日常性的物业管理与效劳最能凸显管理水平与效劳品质的一个重要环节。在日常管理中，除了要求物业管理企业自身具备高度的控制与执行能力外，在如何合理利用有效资源满足住户效劳需求方面更要勇于创新。在统一管理的前提下，必须从平安、环境、客户效劳、工程效劳等四个方面的常规日常效劳分别表达相应的高层物业管理模式。一平安管理平安工作是物业管理的一个重要方面。人们常说“平安第一，平
8、安工作具有第一位的意义，只有平安有了切实的保证，住户才能放心地工作。因而平安管理也是物业管理的一切根底性工作。门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于平安管理的范畴。针对高层住宅布局、功能的特点，可以采取技防与人防相结合、固定岗与流动岗相结合，设置多重静动态相结合的平安防范体系，切实保障高层住宅24小时平安无忧。对公共区域采取主要依靠技防与流动巡逻相结合的方式实施平安管理，技防方面主要依靠工程本身的智能化报警系统、巡更系统及监控系统实现，流动巡逻方面将增加巡逻频次，加强巡逻治安员的在岗管理与岗前培训，提高治安员的岗位与效劳意识。1、公共区域24小时闭路监控系统及24小时消防预警及联动控制系统
9、；2、24小时固定平安护卫岗设置；3、24小时流动巡逻岗设置；4、智能化报警系统；治安工作的特点及主要任务特点：A、 以预防为主。无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指导思想。不出事故，防止隐患，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作绩效大小的主要标准。B、 效劳性强。从本质上看，保安就是效劳，即提供保安效劳。作为保安员，要树立“效劳第一、用户至上的思想，即要保持公安人员的警觉性，又要有效劳人员的和颜悦色；即要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。C、 软件与硬件同时抓。保安工作的好坏，即要靠软件也要靠硬件，一方面要不断提高保安队伍的素质，另一方面要抓好保安设施的建立，建立完善
10、的保安系统和消防报警系统。D、 制作紧急事件处理预案，包括火警、匪警、自然灾害、重大疫情等事件的防范以及出现情况后的处理方法，做到“事前预防、遇事不乱。主要任务：A、 固定岗工作。统一着装，维持秩序，疏导交通车辆，应注意防范进出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生；B、 平安巡逻。定时和不定时的对区域内外各个部位进展巡视检查，发现不平安的因素及时进展解决；C、 停车场管理。疏导车辆出入，检查停车证件，收取临时停车费，进展停车场消防和平安管理；二环境管理高层住宅物业管理养护是物业管理的重要组成局部之一，是表达物业管理水平的重要标志。高质量的环境养护为客户提供整洁、舒适、赏心悦目的生活环境与工作环
11、境。而且物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物外表自然老化及人为磨损，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，及经济又能保持物业美观。针对高层住宅不同区域的环境清洁、绿化等工程提供无差异的高标准效劳，努力营造一个舒适、整洁、明亮的工程环境，并切实做好以下几项工作：1、主要任务：A、负责高层住宅各个楼层和各个部位的保洁工具，使其到达标准的清洁要求；B、负责制定清洁设备和清洁用品的采购及使用意见，合理掌握清洁费用的支出；C、负责对保洁员工的业务培训，使他们不断提高业务素质；D、负责承受客户的委托清洁业务。2、保洁制度每日的卫生全面清扫尽量减少对住户的影响。3、垃圾分流在狠抓环境管理和培养
12、客户环境意识的根底上，对高层住宅的垃圾实施“三化管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。 工程垃圾 垃圾分类收集箱 有害物 集中处理 可回收资源 废弃物品收购站 无害物环保部门运出工程垃圾收集袋装化：工程垃圾的收集，统一采用垃圾袋进展袋装并投于“三合一功能的垃圾箱。垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进展回收利用，防止资源浪费。4、消杀消杀工作主要包括以下几个方面的内容：主要消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子。聘请专业队伍进展消杀工作。1、专业消杀公司应出示营业执照许可证，保证所用药物在正常操作条件下对人体不构成危害。2、双方签定合同，明
13、确各自的责任、义务、消杀范围、要求和标准。3、定期进展二次防灭虫药、三次防灭鼠药的工作，如发现或出现问题，消杀公司应保证随叫随到。4、实现重点防治，配电房、消防控制中心、总机房、电梯机房等部位一防鼠为主，其他设施与场所杀虫为主。高层住宅清洁工作标准场所作业内容实施次数日常清扫外围局部 正门周围及侧门周围的清扫 外围四周的清扫 金属类用清洁剂擦拭 要随时检查，对玷污严重的局部要及时清扫干净2次/日1次/日1次/日正门大厅电梯间各种门走廊楼梯 正门进出口的门扇、玻璃清扫及后门侧门的门扇、玻璃的清扫。 正门大厅的*石地面打磨抛光 硬地面用扫帚扫，用拖布去除细小灰尘。玷污严重的地方要用清洗剂擦拭干净。
14、 粘在硬地面上的口香糖渣滓等，用刮油灰刀和化学药品去除掉，不能损伤外表光泽 下雨天雨伞上的雨滴及食品的汤水、油等撒在地上时应随时用拖布擦净。 雨雪天应及时清扫门庭前的雪及雨水，伞上流下来的雨滴应随时用拖布擦去。 关于报纸箱、箱、搂内指南、金属部件、内部、公共，用干抹布檫拭。金属及金属部件，应用适当的清洁剂擦拭。 扣板墙面用中性洗剂去污。 *石墙面用干湿毛巾去污擦拭。 踢脚线用干湿毛巾去污、中性清洁剂擦拭。 消火栓、金属阀用干毛巾擦拭。 开关盘用干湿毛巾去污擦拭。1次/日1次/日2次/日随时随时2次/日1次/日2次/日2次/日随时随时随时随时电梯间走廊附属房间楼梯 地毯要用吸尘器吸除粘在绒毛上的
15、灰尘。要使倒状绒毛竖立起来。 在区域内巡回进展地毯的去污工作 根据地毯玷污情况，将玷污局部替换下来用适当的清洗剂去垢。 地毯被香烟烧焦时，应将该局部替换下来进展修补。 硬地面用扫帚扫，用拖布去除细小灰尘。玷污严重的地方要用清洁剂擦拭干净。粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等，要用刮油灰刀和化学药品仔细的去除掉，留意不可损伤地面。 花岗岩或*石地面、墙面用涂油地拖或毛巾保养。 腰壁、门扇、各种提示板对其玷污严重局部，应用清洁剂擦拭干净。楼梯扶手、墙面及台阶腰进展擦拭。金属局部的污点要用适当的洗涤剂擦蹭干净。 踢脚线用干湿毛巾去污、中性清洁剂擦拭。 消火栓、金属阀用干毛巾擦拭。 涂料墙面用细纱布去污除渍。含开关、按纽1次/日1次/日随时随时2次/日随时随时随时2次/日1次/日随时场所作业内容实施次数
