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1、目 录第一章 总 论 2 第二章 定位及市场分析 3第三章 建设内容与规模 8 第四章 项目场址条件 11 第五章 建设方案 12第六章 环境影响评价 14第七章 机构设置与人力资源配置 17 第八章 项目建设进度 18 第九章 投资估算与资金筹措 19 第十章 招投标方案 21 第十一章 项目财务评价 22 第十二章 社会评价 23第十三章研究结论与建议 24 附表1：土地费用估算表附表2：前期工程估算表 附表3：基础设施建设费 附表4：销售收入及税金测算表 附图1：项目鸟瞰图（参考） 第一章 总 论一、项目背景1.1项目名称xx北方农机大市场项目（以下称“本项目”）。1.2项目开发单位 单
2、位名称： 法定代表人： 企业类型：有限责任公司 注册资本： 万元1.3编制依据 xx市国民经济和社会发展第十一个五年计划； xx市城市总体规划； 党的十七大报告关于发展农业机械化的促农政策； 国家商务部关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见； 国家计委、建设部颁布的建设工程项目经济评价方法与参数； xx市发计委“关于工程项目建议书的批复”； 项目法人提供的其他资料1.4 研究范围对本项目建设与运营进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、市场前景分析、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目财务效益评价等。二、项目概况2.
3、1拟建地点本项目位于xx市高经济技术开发区，外环南路与滨河路交口西南；西近固镇路，北靠沱河。2.2建设规模、内容、工期本项目拟建设用地面积约133333m2（合200亩）；总体规划建筑面积约230000m2：其中商铺110000 m2 ，仓储50000m2 ，信息交易展示中心30000m2，商务办公配套10000 m2，商务公寓25000 m2，其他公建配套5000 m2。本项目总投资约3.5亿元人民币，工期约3年。本项目分二期进行，一期拟建设用地64亩；规划总建筑面积约60000 m2：其中商铺30000 m2，信息交易展示中心10000m2，仓储1000 m2，其他公建配套。一期建设投资7
4、710.6亿元人民币；工期约10个月。拟计划自2008年4月开始，至2009年2月全部完成投资。 2.3总投资及效益总投资：7710.6万元，其中土地费用2003.2万元，占项目总投资的25.97。项目资金来源拟为：企业自有资金4000万元，占总投资的51.8%；预售收入再投入3000万元，占总投资的38.9%；总销售收入：10100万元利润总额：1771.7万元三、项目结论本项目建设地位于xx市经济开发区，北靠沱河，西近固镇路，是城市发展重心版块。面临城市外环快速道路，项目建设和销售条件良好。本项目技术与经济上可行，在资金落实的情况下，尽早开工建设。第二章 定位及市场分析一、项目建设背景1.
5、政策面分析2008年4月5日到6日，国务院总理温家宝在河北农村考察农业和春耕生产情况时指出，政府的目的就是让农民愿意种粮，放心种粮，卖出好价钱。他表示，国家粮食安全了，农民的收入也就有了保障。全球众多主流媒体纷纷以“中国手中有粮心中不慌”（温总理语）为主旨，突出报道中国政府近期连续出台一系列针对性举措，积极而得当地应对险情持续加剧的新一轮全球性“粮荒”的来临。近期，全球粮价暴涨，作为“米荒”的价格表征，今年前三个月，全球大米批发均价由年初每吨300美元暴涨至上月末的750美元。世界粮农组织等多家国际机构预测，伴随国际原油价格“破百”，米价“破千”已无悬念。泰国首相已经两次呼吁国民不要囤积粮食。
6、全球大米主产区东南亚诸国，纷纷紧急颁行大米出口禁令，个别国家甚至颁行临时法令，将出口大米作“犯罪”论处。还有多个国家，运米的车队已动用军队押运。近年来，中央把解决“三农”问题作为党和政府工作的重中之重，一系列惠农政策的出台，“多予少取”的惠农政策，工业反哺农业的发展战略为推动农业和农村经济社会的发展营造了一个极为宽松的有利条件，激发了农民购买农业机械的积极性。 农业机械实行补贴政策不仅激发了农民购买大型和新型农机具的积极性，扩大了农机生产企业的市场空间，还促进了我国大型拖拉机、稻麦及玉米联合收割机、以及环保抗灾型农机具等产品快速发展。 此外，中央政府提出了建立健全支农财政税收政策稳定增长机制的
7、方针，农业税的减免政策以及农机减免税长效政策，向农机制造业实行倾斜的税收政策，增值税由17%调整为13%，间接或直接地增强了农民购置农业机械的实力和农机企业的发展后劲。 2008中央一号文件中共中央 国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见：推动科学发展，促进社会和谐，夺取全面建设小康社会新胜利，必须加强农业基础地位，走中国特色农业现代化道路，建立以工促农、以城带乡长效机制，形成城乡经济社会发展一体化新格局。2008年3月5日，国务院总理温家宝在十一届全国人大一次会议上作政府工作报告时三次提到农机工作，强调要加快推进农业机械化。他同时指出，增加农机具购置补贴种类，提高
8、补贴标准，从今年起农机具购置补贴覆盖到所有农业县。这是政府工作报告中首次提出要加快农业机械化，也是首次单独用较多语句对农机具购置补贴进行阐述。2007年政府工作报告，农机工作仅出现了一处，即继续增加农机具购置补贴。 2008年3月10日，商务部发布关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见，意见指出：健全新型农业生产资料流通服务体系，将农资销售与物流服务紧密结合起来，开展配送、加工、采购、农机具租赁等多样化服务。2.项目建设的必要性和意义党的十七大报告指出，要走中国特色农业现代化道路。农业机械化是衡量农业现代化水平的重要标志，是促进传统农业向现代农业转变的关键要素。发达国家的经验表明，农业现代
9、化的实现均以农业机械化为前提。可以说，发展农业机械化是实现农业现代化的必由之路，没有农业的机械化，就没有农业的现代化。发展农业机械化，有利于进一步提高农业劳动生产率、土地产出率、资源利用率，缓解农业生产中劳动力结构性、季节性、区域性短缺的矛盾，巩固农业基础地位，保障国家粮食安全。有利于提高农业综合生产能力，促进农业增产增效，拓宽农民增收的途径。有利于改善农民的生产生活条件，使农民共享现代社会的文明成果，不断提高广大农民的生活质量和水平。因此，发展农业机械化是建设现代农业的物质基础，是新农村建设的重要任务，是全面建设小康社会的有效途径，是国家现代化建设的必然要求。我国农机化工作的中心任务应该是加
10、强政策扶持和引导，推进以跨区作业为代表的农机服务的市场化、社会化和产业化，发展壮大各类农机服务组织，把分散的农业机械与分散的农户联系起来，提高农业机械利用率和效益，走“政府扶持、市场引导、社会化服务、共同利用、提高效率”为主要特征的中国特色农业机械化发展道路。我国发展农业机械化要进一步明确发展重点，努力提高“四个水平”，着力构建“四个保障”。即：要加强农业机械研究开发和技术推广，提高农机化科技水平；加强宏观引导，着力提升农机装备水平；强化农机社会化服务体系建设，全面提高农机作业水平；强化农业机械监督管理，提高农机安全生产水平。要促进农机工业发展，为农业机械化发展提供装备保障；规范农机市场秩序，
11、为农业机械化发展提供质量保障；大力发展农机维修业，为农业机械化发展提供维修保障；加强农机教育培训和技能开发，为农业机械化发展提供人才保障。二、项目定位2.1市场定位2.1.1项目档次档次定位：以高挡商铺、农机信息服务大厦及商务办公等现代风格建筑为主。项目档次定位理由：现代化、机械化农业发展大背景需求；高效农机服务迫切需求；黄淮海区域的农机大市场；xx的优越区位条件和农机需求大市场。对落后的农机市场及服务的淘汰后的升级需求。2.1.2服务定位服务定位：由粗放的农机市场，向现代信息、农机服务、交易中心转变；规划功能：xx北方农机市场综合厂商服务交易中心、农机展示中心、农机租赁中心三大功能。 项目服
12、务定位理由：粗放的农机交易市场，难以避免其它市场重复建设的竞争压力大；对市场后期运做造成不利局面。2.1.3客户定位客户定位：农机交易服务商、农机厂家办事处、农机博览运营商、农机售后服务商等。项目服务定位理由：粗放的农机交易市场，难以避免其它市场重复建设的竞争压力大；项目的核心竞争力弱，对市场后期运做造成不利局面。2.2项目推广策略2.2.1广告宣传策略项目应针对目标客户群体，有计划、分阶段系统地对项目整体形象和“卖点”集中进行宣传。广告媒体包括：现场售楼部、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体方式应根据宣传效果和费用而定，该部分费用应列入营销费用中。2.2.2促销策
13、略阶段性策略。一般按以下阶段促销：销售准备阶段；首次公开展销和跟进销售阶段；扫尾阶段销售。应根据不同的销售阶段，制订不同的销售策略。促销手段。拟采用多种促销手段，包括：广告宣传、内部认购、举办展销会、博览会、集团认购、灵活的付款方式；工程品质、进度、物业管理的承诺；现场样板展示。三、项目市场现状3.1国内市场现状 “十五”期间我国农业机械工业出现了各项经济指标快速增长、市场繁荣、购销两旺的良好局面。农机工业总产值、销售收入和利润总额的年均增长幅度在20以上。 2006年，我国农机工业延续了“十五”期间的繁荣景象，总产值和销售收入均超过1300亿元，利润总额达到56亿元，均创历史新高。 调查结果
14、显示，2007年上半年，虽然部分主要农机产品产量下降，但农机工业还是保持了稳定的发展态势。18月工业总产值和销售收入同比增长超过了15%，利润总额提高了近20%。各类农机（含农业动力机械和排灌机械）进出口额95亿美元,同比增长36.28%，实现贸易顺差5.23亿美元。 随着农机工业的组织结构进一步优化，区位优势和产业集群效益也日益凸现。据不完全统计，目前，我国农机企业约8000家，规模以上企业已经达到1735家，其中，山东、河南、江苏、浙江等省规模以上农机企业个数占全国的55，资产占全国的66，工业总产值和销售收入均占全国的80以上已经成为全国农机产品的生产基地，形成各具特色的产业集群。并且涌现出了山东时风集团、中国一拖集团、福田雷沃重工、山东五征集团、常柴集团、常发集团、江动集团等一批在全国同行业知名的大型企业集团。 2006年，我国生产大中型拖拉
