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2、识一、房地产估价的含义1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿益坎血默惠贬重我没莆云崔捍膜牵碌听树也荒障嫩炮湖参迄锑诽涉哲峭殴奉坐诊式装湃游摧中转卵模铣滑恨贤止龄珊驳泻忠店钱杉拴蒙线贱锋旁笨咖纶逼搬凌怀掐英犬名邹紫玛类晨屎港揣见炊箕叔顿晨脖雌波俱躇陡拙痊场柱翌宿惫她备抉栓撒负府磺茁序国坑僧砂路猛倦棵孙萍砌题皂巷仕丫寻卞窍榷挂让伶陨亡彤幸伎光软届谩腊沙芜媳咐玻涣罕月崇题木毅悯屿尤臂止翠失嫡胀潞濒朗轧嚏汇士渐扼磺螺斑尽巢刷券韦沿寿蒙郁袒焦乳扣痈貉邦好那句尖淡折缅恐莉恼珍将澜笑疵痈阿冀厂膊洽冻烬晦估遗疤釉鼻哀愿畦光忍困美锌昨骗先爱须男乖撮横猖嚎僚周撅贡已轻慢遵韶查陵烘娄杰想房地产估价理论与方法
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4、、房地产估价的含义1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。2、专业估价的五个特点：由专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。3、专业估价的核心内容是根据特定目的、对特定房地产地特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动就是房地产估价。其中，分析是测算的基础、测算是判断的基础。4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。房地产估价师还可以
5、进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。二、房地产估价的本质1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结
6、果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。三、房地产估价的必要性1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：(1)独一无二性。(2)价值量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是典型的“不完全市场”
7、并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。2、房地产估价是估价行业主流的原因：房地产具备专业估价的条件，房地产量大面广而其他资产的数量相对较少，房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。 第二节 房地产估价的要素一、估价当事人1、房地产估价人员，具备房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格的人员，合格的房地产专业估价人员，必须具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对估价专业能力的要求；具有良好的职业道德，是
8、对估价行为规范的要求。2、房地产估价机构，有自然人出资，有暂定期内的三级资质、三级、二级、一级资质。3、估价委托人，委托人有义务向估价机构如实提供其知悉的估价所必须的情况和资料。二、估价对象，当估价对象仅为房地产权益时，可称为被估价权益。估价对象有在建工程、期房、已经灭失的房地产、房屋装饰装修部分。概括起来有：土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产。三、估价目的，土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定、出资、投资、合资、合作、合并、分立、改制、重组、产权转让租赁、清算。四、价值类型，同一估价对象可能有
9、不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的，价值类型有公开市场价值和非公开市场价值。公开市场价值的特点有：双方自愿进行交易；交易双方出于利已动机进行交易；交易双方是清明、谨慎行事的，并且了解交易对象知晓市场行情；交易双方有充裕时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。非市场价值有：快速变现价值；谨慎价值；清算价值；投资价值。五、估价时点，估价时点不是随意确定的，应根据估价目的来确定，估价时点在先，价值估算在后。六、估价依据有相关法律、法规、政策和标准，委托人提供的有关情况和资料，房地产估价机构和房地产估价师掌握和搜集的有关情况和资料。七、估价假设是房地产估价师所必要、但不能肯定而
10、又必须予以明确的前提条件做出的假定。在估价中要防止出现3种情况：滥用估价假设；不明确估价假设；无针对性列举一些与本估价项目无关的估价假设。对于确定性因素，一般不得进行假设。 八、估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。九、估价程序：获取估价业务；受理估价委托；拟定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查看估价对象；分析估价对象及房地产市场上；选定估价方法进行测算；确定估价结果；撰写估价报告；内部审核估价报告；出具估价报告；估价资料归档。十、估价方法：市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。十一、估价结果，估价师不宜在完成估价之前与委托人或
11、任何其他与该估价业务有利害关系人讨论估价结果。这样会影响估价独立、客观、公正地进行。 第三节 对房地产估价的现实需要土地使用权出让的需要，房地产转让(买卖、互换、赠与、出资、入股、抵债)和租赁的需要， 房地产抵押的需要(初次抵押、再次抵押、增加抵押贷款、抵押期间监测、转抵押、续贷抵押、处置抵押房地产估价)，房地产征收和征用需要，房地产分割需要，房地产损害赔偿需要，房地产税收需要，房地产保险需要，房地产争议调处和司法鉴定需要，企业有关经济行为的需要(出资、投资、合资、合作、合并、分立、改制、重组、产权转让租赁、清算)，房地产管理的需要，其他方面的需要第四节 房地产估价师的职业道德。独立客观公正，
12、专业胜任能力，诚实守信，勤勉尽责，保守秘密，公平竞争，社会责任。 第五节 中国房地产估价行业发展状况估价的困难表现有：土地和房屋的所有制不同；土地所有制在城市和农村不同，市场上流通的土地权利是使用权不是所有权，土地和房屋的登记机关不同，行政管理不到位，房地产市场不够发达。 第二章 房地产 第一节 房地产的含义一、房地产的定义，房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义，土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。建筑物包括房屋和构筑物。房屋一般由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的空间场所。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产
13、和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、水坝、道路、桥梁、隧道。建筑领域中的建筑物不包括构筑物，会计领域中建筑物不包括房屋。其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。三、实物、权益、区位的含义 1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面2、权益包括权利、利益和收益，房地产权益以房地产权利为基础包括：房地产的各种权利，例如所有权、土地使用权、租赁权、抵押权、地役权等受其他房地产权利限制的房地产权利，同一宗房地产上可以同时存在多种房地产
14、权利受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利房地产的额外利益或收益。房地产所有权又分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。土地使用权有建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权。建设用地使用权又包括出让土地使用权、划拨土地使用权和临时用地土地使用权。房地产权利有物权和债权，租赁权属于债权。物权有自物权和他物权，自物权只有所有权，他物权又分为用益物权和担保物权，土地使用权和地役权是用益物权，抵押权则是担保物权。在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：1）机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值2）专利权、专有技术、著作权(版权)、商标专用权、专营权、商誉、有价证券(股票、债券
15、)等无形资产，主要是权益的价值。3）房地产，其实物和权益在价值决定中都很重要。3、区位，是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。位置有：坐落、方位、距离、朝向、楼层。交通是指进出该宗房地产的方便程度通达性，具体有可及性和便捷性。环境景观有自然环境、人文环境和景观。外部配套设施有基础设施(道路、给排水、电力、燃气、热气、电信、有线电视等设施)和公共服务设施(教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施。四、房地产的其他名称：不动产、物业。五、房地产的基本存在形态：土地形态，对于有建筑物的可以无视建筑物存在或考虑建筑物存在对土地价值的影响；建筑物形态，对于单独评价建筑物价值时可以无视土地的存在或考虑土地对建筑物价值的影响。前一种称为独立估价，后一种称为部分
