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1、房地产企企业成本本控制要要点应用用指南我们将公公司成本本控制专专题的讨讨论成果果汇集起起来，编编纂成这这本公公司成本本控制要要点应用用指南。其其中有三三点需要要说明：第一：控控制要点点是大家家总结公公司历史史经验，按按权重筛筛选出来来的，不不可能涵涵盖所有有的成本本控制内内容。第二：成成本控制制的详细细方法已已体现在在相应的的规范里里，我们们以控控制什么么Whhat、怎怎样控制制Hoow和和谁来来控制Whho的的编写形形式，仅仅提供一一本应用用指南。第三：由由于相应应的规范范仍在编编制中，本本指南的的内容将将在实践践中不断断完善。希希望它能能在工作作中为大大家带来来便利。目 录目 录录第一项.
2、立项成本本控制要要点应用用指南第二项.规划环节节成本控控制要点点应用指指南第三项.招投标环环节成本本控制要要点应用用指南第四项.施工环节节成本控控制要点点应用指指南第五项.材料及设设备采购购环节成成本控制制要点应应用指南南第六项.销售环节节成本控控制要点点应用指指南第七项.工程预决决算环节节成本控控制要点点应用指指南第八项.期间费用用的成本本控制要要点应用用指南第九项.物业管理理成本控控制要点点应用指指南附件.北京公司司规范化化管理系系列文件件1第一项立项成本本控制要要点应用用指南立项环节节的成本本控制根根据项目目开发方方式的不不同而有有所区别别。该环环节由于于有国家家多项法法规政策策的限制制
3、，运作作时灵活活度较小小，基本本原则是是在国家家规定范范围内最最大限度度地控制制企业的的费用。项项目部在在项目开开发前期期起主要要作用，因因此，这这一环节节成本控控制的主主要任务务由项目目部来承承担。控制要点点控制什么么怎么控制制谁来控制制备查文件件开发形式式1、 新征土地地征地费用用 少交或晚晚交，力力争减免免项目部负负责详见项目目立项成成本控制制要点说说明中项项目开发发成本构构成表、附附表一、附附表二。拆迁安置置费用房产确权权后办理理拆迁安安置费用用项目部负负责大市政费费用自建部分分按照公公司工程程体系走走；交政政府部分分按有关关规定办办理工程部、设设计部和和审算部部负责自自建部分分；工程
4、程部负责责交政府府部分。规划条件件满足公司司利益最最大化，合合理提高高容积率率，降低低土地成成本项目部、设设计部负负责2、 买断项目目买断内容容明确买断断内容明明细项目部负负责详见项目目立项成成本控制制要点说说明中项项目开发发成本构构成表、附附表一、附附表二及及买断方方式的成成本构成成付款总额额为公司争争取最大大利益项目部负负责付款时间间周期长、次次数多项目部负负责三通或七七通一平平的标准准明确验收收标准明明细工程部、项项目部负负责手续风险险与项目付付款时间间直接挂挂钩。项目部负负责3、 合作开发发合作方式式符合集团团要求，有有利于北北京公司司；项目部负负责详见项目目立项成成本控制制要点说说明
5、中项项目开发发成本构构成表、附附表一、附附表二及及合作开开发的成成本构成成分成比例例双赢原则则；项目部负负责交房时间间尽可能地地延后交交房，工程部负负责交房标准准不低于合合同中交交房标准准项目部负负责付款总额额付款时间间选择有利利于公司司利益的的方式项目部负负责项目部负负责第二项规划环节节成本控控制要点点应用指指南规划环节节的成本本控制所所占权重重最大，具具有“一锤定定音”的地位位和作用用：在规规划环节节进行成成本控制制是实现现事前控控制的关关键，可可以最大大限度的的减少事事后变动动带来的的成本。所所以该环环节控制制要点和和控制内内容相当当复杂，基基本原则则是，周周密规划划，科学学讨论，严严格
6、审批批。设计计部和各各类评审审委员会会在该环环节承担担主要的的职能。控制要点点控制什么么怎么控制制谁来控制制备查文件件1、 规划方案案（1）可可行性规规划设计计市场信息息搜集和和分析市政状况况信息分分析规划要点点确立可行性研研究设计计任务书书可行性性设计变变更设计部负负责，项项目、审审算、销销售部配配合暂缺相应应可操作作参考文文件，以以下同（2）方方案评审审组成可行行性规划划评审委委员会，对对方案进进行评审审、确定定。未通过的的方案进进入可行行性设计计变更环环节，再再重新评评审。由项目、设设计、工工程、审审算、财财务、销销售等各各部门组组成评审审委员会会，总经经理负责责（3）设设计成果果对可行
7、性性规划设设计根据据实际情情况进行行细节调调整设备选型型方案提提前确定定设计部负负责，工工程部配配合根据提交交的设计计成果进进行投资资估算审算部负负责，设设计部配配合2、报批批设计（1）设设计方案案根据项目目前期运运营的情情况和市市场分析析制订设设计任务务书设计部负负责，项项目部、销销售部协协作方案设计计招投标标设计部方案设计计评审招投标评评审委员员会（2）报报批注意市政政设计注意相关关法规，完完善自身身报批规规范性，材材料完整整项目部负负责，设设计部配配合控制要点点控制什么么怎么控制制谁来控制制备查文件件3、扩初初设计（1）扩扩初设计计要求对报批设设计进一一步调整整设计要求求内部审核核设计部
8、负负责，知知会各部部门（2）成成本概算算根据扩初初设计招招投标方方案和设设备选型型、实体体研究、环环境方案案等因素素对总成成本作出出概算设计部与与工程部部负责制订经营营指导书书审算部负负责（3）扩扩初设计计图根据扩初初设计要要求招标标专家评审审内部评审审招投标评评审委员员会设计调整整设计部负负责4、桩基基设计（1）地地质勘察察搜集权威威地质资资料自己专业业人员勘勘察设计部负负责，工工程部协协助（2）设设计方案案评审桩基设计计2种以以上形式式由专家进进行桩基基形式和和桩基结结构评审审（3）桩桩基施工工图设计调整整5、施工工图设计计（1） 施工图设设计要求求根据销售售包装设设计、桩桩基设计计、功能
9、能设计及及配套设设施等因因素，在在扩初图图基础上上确立施施工图设设计要求求建安施工工图中结结构造价价、建筑筑造价和和环境设设施费等等约占总总造价770%的的部分属属于设计计方可控控部分，应应严格审审核。设计部和和工程部部负责，其其他部门门协助（2） 报建政府部门门报批费费，按政政府有关关政策交交纳。项目部（3） 报施图（4） 审图（5） 施工配合合互审互签签，明确确修改意意见，设设计洽商商设计部负负责，工工程协助助，知会会销售部部（6） 面积测算算设计图纸纸测算与与实际施施工时检检验相结结合设计部负负责，工工程部协协助6、销售售包装设设计结合营销销费用控控制施工招投投标7、装修修方案设设计（1
10、） 方案设计计要求根据扩初初设计图图、经营营指导书书和实体体研究的的结果确确定方案案设计要要求设计部负负责，销销售部协协助（2） 材料设备备选型成成本方案案市场信息息调研根据设计计要求确确定装修修材料和和设备设计部负负责制订装修修设计目目标成本本计划明明细表装饰综合合价格拆拆分分析析参见深圳圳公司文文件（3） 招投标制订设计计任务书书设计部负负责，销销售部协协助评审招投标评评审委员员会控制要点点控制什么么怎么控制制谁来控制制备查文件件8、功能能设计（1）小小区建筑筑物功能能的经济济评估市场调研研销售部负负责有针对性性扩充建建筑物功功能设计部负负责，销销售、工工程部协协助（2）市市政配套套方案市
11、政状况况调研争取政府府有利条条件项目部负负责（3）环环境方案案设计根据投资资估算和和报批标标准确立立环境设设计方案案目标成成本总额额设计部负负责，项项目部协协助招投标招投标评评审委员员会（4）智智能化设设计市场现状状分析，智智能化必必要性分分析智能化内内容控制制销售部负负责招投标，寻寻找外部部合作，争争取双赢赢招投标小小组组织织，总经经理负责责（5）销销售承诺诺保持各部部门与销销售部的的信息畅畅通，保保障销售售承诺与与实际功功能的一一致性设计部负负责，工工程部协协助9、设计计变更（1）设设计调整整费用（2）设设计变更更洽商严格按照照设计变变更洽商商流程进进行设计部负负责，工工程、销销售部协协助
12、详见工工程现场场变更管管理规范范10、材材料设备备（1）选选型（2）方方案确定定时间在扩初图图确定前前确定材材料设备备，使设设计在图图纸阶段段就考虑虑了材料料设备的的安装设计部负负责，工工程部协协助（3）采采购招投标招投标评评审委员员会详见设设备材料料采购规规范其他费用用物业管理理完善费费限额设计计审算部第三项招投标环环节成本本控制要要点应用用指南招投标环环节的成成本控制制涉及到到工程、设设计、审审算、销销售等多多个部门门的实际际运作，在在程序上上没有太太多变数数，但具具体内容容特别是是招投标标评审委委员的选选择则须须有很强强的针对对性。这这个环节节成本控控制的难难点在于于标书制制订，重重点在
13、于于评标。控制要点点控制什么么怎么控制制谁来控制制参考文件件1、投标标单位的的选择（1）资资质（2）管管理水平平（3）技技术力量量（4）历历史记录录（5）资资金实力力（6）合合作经历历建立承建建商、工工程监理理、材料料及设备备供货商商名册及及资料库库。从公司认认可名册册中的承承建商、供供货商、监监理公司司中选择择投标单单位。主办部门门推荐五五家投标标单位报报招投标标工作组组。工程部负负责工程程监理招招投标合合同；设计部负负责设计计、环境境、装修修招投标标合同。审算部负负责材料料设备招招投标合合同。销售部负负责营销销、包装装招投标标合同。详见招投投标管理理规范第第8条至至15条条和招投投标管理理程序招投标工工作 小小组审核核、考察察、评估估、筛选选三家以以上投标标单位报报招投标标评审委委员会及及主管领领导 招投标评评审委员员会审核核主管领导导批准。详见招投投标管理理规范第第8条至至15条条和招投投标管理理程序2、招投投标文件件各类合同同的招投投标书内内容应包包含：（1）工工期；（2）工工程造价价或取费费标准；（3）质质量要求求；（4）付付款方式式；（5）招招标范围围；（6）结
