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1、住宅工程质量通病防治措施及售后维修维保方案1编制依据1.1 有关本招标文件的施工图纸1.2 住宅工程质量通病控制标准1.3 建设工程质量管理条例1.4 房屋建筑工程质量保修办法2工程概况本工程属于群体建筑，结构变化较大，施工按楼号分流水段平行 施工。由于每段施工层面相对较多，参加施工的人员多，且技术素质 参差不齐，加上施工过程中多工种立体交叉作业， 因而容易产生较多 的质量通病，主要可用 渗、漏、壳、裂、堵”等几个字概括，其主要 表现为：屋面渗水、墙体渗水、外墙窗四周渗水、地面渗水；管道漏 水、穿越楼层的管道四周漏水、卫生洁具漏水；楼地面混凝土面层起 壳、建筑物墙体裂缝、墙地面裂缝；下水管堵塞
2、不畅等，这些问题的 存在，不仅严重地影响了建筑物的使用功能， 而且给使用者带来许多 麻烦和不便，同时给业主和施工单位的社会信誉造成严重影响。在目前竞争激烈的建筑业市场上，施工质量是企业打开市场的金钥匙， 是 建筑施工企业的生命，我司上下对此均有清醒的认识。通过对以往工 程的调查研究，我司对建筑工程质量通病的防治积累了 一定的经验， 现就建筑施工中常见质量通病进行原因分析和提出预防措施。3具体住宅工程质量常见问题防治技术措施3.1针对现浇混凝土楼板不规则收缩裂缝、有渗水现象的防治措施（1）混凝土原材料上1）严格控制混凝土施工配合比。根据混凝土强度等级和质量检 验以及混凝土和易性的要求确定配合比，
3、 严格控制水和水泥用量，选 择级配良好的石子，减小空隙率和砂率以减少收缩量，提高混凝土抗 裂强度。2）现场应逐车严格控制好商品混凝土的坍落度检查，以保证混 凝土熟料的半成品质量。（2）施工过程中控制1）在混凝土浇捣前，应先将基层和模板浇水湿透，避免过多吸 收水分，浇捣过程中应尽量做到既振捣充分又避免过度。2）混凝土楼板浇筑完毕后，表面刮抹应限制到最小程度，防止 在混凝土表面撒干水泥刮抹，并加强混凝土早期养护。楼板浇筑后， 对板面应及时用材料覆盖、保温，认真养护，防止强风和烈日曝晒。3）严格施工操作程序，不盲目赶工。杜绝过早上料、上荷载和 过早拆模。在楼板浇捣过程中更要派专人护筋， 避免踩弯面负
4、筋的现 象发生。通过在大梁两侧的面层内配置通长的钢筋网片，承受支座负弯矩，避免因不均匀沉降而产生的裂缝。4）施工后浇带的施工应认真领会设计意图，制定施工方案，杜 绝在后浇处出现混凝土不密实，不按图纸要求留设施工缝，以及施工 中钢筋被踩弯等现象。同时更要杜绝在未浇注混凝土前就将部分模 板，支柱拆除而导致梁板形成悬臂，造成变形。5）对于较粗的线管或多根线管的集散处，可增设垂直于线管的 抗裂短钢筋网加强，抗裂短钢筋采用 力6-巾8,间距W 150两端的锚 固长度应不小于300mm。线管在敷设时应尽量避免立体交叉穿越，交叉布线处采用线盒， 同时在多根线管的集散处宜采用放射形分布，尽量避免紧密平行排 列
5、，以确保线管底部的硅灌筑顺利和振捣密实。 并且当线管数量众多， 使集散口的硅截面大量削弱时，按预留孔洞构造要求在四周增设上下 各2巾12的井字形抗裂构造钢筋。6）对计划中的临时大开间面积材料吊卸堆放区域部位的模板 支撑架在搭设前，要预先考虑采用加密立杆和搁栅增加模板支撑架刚 度的加强措施，以增强刚度，减少变形来加强该区域的抗冲击振动荷 载，并应在该区域的新筑硅表面上铺设旧木模加以保护和扩散应力， 进一步防止裂缝的发生。7）加强对楼面硅的养护：刚浇筑后的混凝土尚处于凝固硬化 阶段，水化速度较快，可采用覆盖保温的办法创造适宜的潮湿条件防 止混凝土表面脱水而产生干缩裂缝， 因此加强混凝土表面养护，尤
6、其 在7天内使混凝土始终保持湿润状态是防止混凝土裂缝很重要的一 个环节。（3）对产生的裂缝处理方法1）表面处理法：包括表面涂抹和表面贴补法 表面涂抹适用范围 是浆材难以灌入的细而浅的裂缝，深度未达到钢筋表面的发丝裂缝， 不漏水的缝，不伸缩的裂缝以及不再活动的裂缝。表面贴补（土工膜 或其他防水片）法适用于大面积漏水（蜂窝麻面等或不易确定具体漏 水位置、变形缝）的防渗堵漏。2）填充法用修补材料直接填充裂缝，一般用来修补较宽的裂缝，作业简单，费用低。宽度小于 0.3mm,深度较浅的裂缝、或是 裂缝中有充填物，用灌浆法很难达到效果的裂缝，以及小规模裂缝的 简易处理可采取开V型梢，然后作填充处理。3）灌
7、浆法此法应用范围广，从细微裂缝到大裂缝均可适用， 处理效果好。4）结构补强法因超荷载产生的裂缝，裂缝长时间不处理导致的混凝土耐久性降低、火灾造成的裂缝等影响结构强度可采取结构补 强法。包括断面补强法、锚固补强法、预应力法等混凝土裂缝处在具 体施工中，可视情况做如下处理：、对于一般混凝土楼板表面的龟裂，可先将裂缝清洗干净，待干燥后用环氧浆液灌缝或用表面涂刷封闭。 施工中若在终凝前发现 龟裂时，可用抹压一遍处理。、其他一般裂缝处理，可将板缝清洗后用 1 : 2或1: 1水泥 砂浆抹缝，压平养护。、当裂缝较大时，应沿裂缝凿八字形凹梢，冲洗干净后，用1: 2水泥砂浆抹平，也可以采用环氧胶泥嵌补。、当楼
8、板出现裂缝面积较大时，应对楼板进行静载试验，检验 其结构安全性，必要时可在楼板上增做一层钢筋网片， 以提高板的整 体性。、通长、贯通的危险结构裂缝，裂缝宽度大于 0.3mm的，可 采用结构胶粘扁钢加固补强，板缝用灌缝胶高压灌胶。3.2地下室施工缝、穿墙套管、后浇带部位渗水、漏水（1）预防和控制措施1）施工缝浇筑硅前按常规方法处理，把表面凿毛，止水钢板清 理干净，浇水湿润，浇筑时先用同强度等级石子砂浆接浆，保证施工 缝接触良好。2）为保证施工缝处无渗漏，在地下室大面做防水式必须增设一 道防水附加层，在放置橡胶止水带时确保止水带位置在构件厚度中 间，止水带中线与伸缩缝中线重合。特别对水平伸缩缝，浇
9、筑硅时一定注意，硅不能直接冲击橡胶止水带，以免止水带偏移造成渗漏。3）后浇带施工，主要抓住清理关，为了清理方便把后浇带位置 的垫层有意留低100mm。为了防止漏浆，在后浇带两侧浇筑了通长 硅带，对漏浆起到了良好的控制效果。4）地下室外墙渗漏易发部位有对拉螺栓处、贯通钢筋支撑处（或 拉钩过长）、底板与外墙的阴角处、穿墙套管处、硅过振欠振的蜂窝 等。针对伤处原因，在底板及外墙的钢筋隐蔽验收时，严禁出现外 墙使用普通螺杆或贯通限位支撑钢筋。所有地下室外墙螺杆、穿墙管 道均必须设有三道止水环。地下室外墙模板不能拆除过早，以免拆除过过程中导致止水螺杆松动，产生毛细孔。5）为了避免底板与外墙转角处出现渗漏
10、，在 300mm高硅导墙 施工严把直把质量关，先把底板硅浇筑到吊模下口处， 待硅即将补凝 时再浇筑导墙 硅。导墙硅浇筑时必须振捣密实，吊模下口翻出的硅 不能急于刮除，特别注意此时导墙根部的硅不能再振，以免出现吊脚， 导致渗漏。6)为了控制外墙蜂窝及裂缝的产生，硅施工时要把握振捣和养 护关。加强硅振捣，执行快插慢拔”，严禁出现漏振或过振而引起蜂 窝。7)加强抗渗硅的养护，派专人完成，保证硅表面保持湿润状态， 养护时间不少于14天。8)外墙防水施工时，先进行结构外墙淋水试验确保无渗漏，对有湿泽的地方增加一道防水涂料， 对螺栓孔处，凿除小木块用1:2 水泥砂浆修补，对阳角及施工缝处在大面防水前必须做
11、一道防水附加 层。(2)渗漏水部位处理措施以上部位开裂渗漏水属于典型的结构型渗漏水。可采用钢柔相济，多道设防”的治理方法，即采用嵌填弹性密封材料与钢性防水材 料相结合，最大限度地利用这些材料的特长，形成复合防水层，使已 修补的裂缝不再受沉降变形等因素的影响而再度开裂渗漏。使用机械灌浆的方法，利用灌浆材料遇水高度膨胀的原理， 使原来疏松的水泥 结构组织变得密实，从而阻止地下水的渗入。达到防水防渗的效果。3.3 空调板等外挑构件根部砌体墙部位渗水(1)空调板等外挑构件根部设置200高C20混凝土与墙体同宽 的挡水台，挡水台顶板抹平压光。(2)墙体砌筑时，第一皮砌块底部沿挡水台长度砂浆打满，然后放
12、置砌块，挤出的多余砂浆刮除，采用铁溜子沿砖缝进行勾缝。(3)上部砌块砌筑时，保证水平和竖向砖缝砂浆饱满，并且采用勾 缝的方式，保证砂浆密实。(4)墙体砌筑时，遇至破损的砌块要进行更换，防止雨水顺着破损 的裂缝渗漏。3.4 有防水要求的房间地面渗漏；(1)有防水要求的房间楼板混凝土应一次浇筑，振捣密实。楼板 四周应设现浇钢筋混凝土止水台，高度不小于200mm,且应与楼板同时浇筑。(2)防水层应沿墙四周上返，高出地面不小于 300mm。管道根 部、转角处、墙根部位应做防水附加层(3)管道穿过楼板的洞口处封堵时应支设模板，将孔洞周围浇水 湿润，用高于原设计强度一个等级的防渗混凝土分两次进行浇灌、捣实
13、。(4)地漏安装的标高应比地面最低处低 5mm ,地漏四周用密封材 料封堵严密。门口处地面标高应低于相邻无防水要求房间的地面不20mm。地漏管根与混凝土(水泥砂浆)之间应留凹梢，梢深10mm、宽20mm ,梢内嵌填密封膏；从地漏边缘向外50mm内排水坡度为5%(5)防水层上施工找平层或面层时应做好成品保护，防止破坏防 水层。有防水要求的房间应做二次蓄水试验，即防水隔离层施工完成时一次，工程竣工验收时一次，蓄水时间不少于 24小时，蓄水高度 不少于20-30mm,并形成记录。3.5 外墙外保温墙面裂缝、渗漏；(1)外墙外保温基层抹灰应严格按照设计要求的厚度执行，并应 对门窗洞口四周、外墙细部及突
14、出构件等做好防水处理。(2)外墙外保温系统组成材料应与其系统型式检验报告一致。(3)涂饰饰面应采用与保温系统相容的柔性耐水腻子和高弹性 涂料。(4)外墙保温工程应坚持样板引路的原则，样板验收合格后方可 全面施工。(5)外墙基层处理及找平层施工应符合下列要求：1)、抹灰前应先堵好脚手架架眼及孔洞，封堵应由专人负责施工， 施工、监理单位应对孔洞封堵质量进行专项检查验收，并形成隐蔽工 程验收记录。2)、封堵脚手架眼和孔洞时，应清理干净，浇水湿润，然后采 用干硬性细石混凝土封堵严密。3.6 屋面渗漏，屋面刚性防水层起砂、起皮、开裂，立面防水保护 层脱落；(1)在屋面刚性混凝土防水层中，应配双向中420
15、0 200的冷拔钢筋网片，并在分格缝处断开，以增强防水层刚度和板块的整体性， 钢筋网片在防水层中的布置应在尽量偏上的部位，因为防水层表面受温差变化影响大而易产生裂缝，同时考虑表面碳化对钢筋的影响，因 此，钢筋网片的保护层厚度不得小于 10mm。(2)细石硅防水层的强度等级不应小于 C20 ,且应采用商品 混凝土，机械振捣，硅的水灰比不应大于 0.55,水泥标号不应低于 425 #。硅的厚度不应小于40mm,如过薄，硅失水很快，水泥不能充 分水化，从而降低硅的抗渗性能。(3)防水层的表面处理要重视，面板要求厚薄一致，排水坡度要 符合规范要求，硅收水后进行二次压光，以切断和封闭硅中的毛细管， 提高抗渗性。抹压面层时，严禁在表面洒水，加水泥浆或撒干水泥， 以防龟裂脱皮降低防水效果。(4)防水硅浇筑12小时24小时，即可进行养护，养护时 间不小于7天。养护初期不得上人，硅的养护是细石硅防水层的极其 重要的最后一道工序。养护不好会造成硅早期脱水，不但降低硅的强 度，而且会由于干缩引起硅内部裂缝表面起砂， 使抗渗性能大幅度降 低。(5)刚性防水层与天沟，檐沟的交接处应留凹梢，并且用密 封膏封严。(6)刚性防水层与变形缝两侧墙体交接处应留 30mm的缝, 用密封材料嵌填，泛水处应辅设卷材或涂膜防水层，伸出屋面的管道 与防水层的交接处应留缝隙，先用护坡，再用密封材料嵌填密实。(7)防水与山
