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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页2011年5月济南房地产市场分析报告第一章 土地市场【监测范围】：济南市区和长清。【样本选取标准】：济南市国土资源局、中国土地市场网公开招拍挂土地（工业用地除外）。【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录）。【内容综述】2011年5月，济南市供应土地8宗，供应总面积为34.46万平米。其中居住用地8宗，无商服用地推出。本月成交30宗土地，成交面积为82.48万平米。其中居住用地14宗，商业用地16宗。5月出现成交小高潮，但
2、多数以底价成交，两宗为限价地块，仅少数位置较佳地块进入竞拍，土地市场并未出现真正意义的“回暖”。供应土地基本情况5月土地供应8宗，供地面积34.46万平米5月，济南市供应土地8宗，供地面积34.46万平米，同比分别下降27.27%和上涨55.23%，环比分别下降80%和70.34%。其中居住用地8宗，34.46万平米；商服用地无供应。济南市自3月底公布2011年供地计划以来，全面开启了今年的土地供应闸门，土地市场从4月份推出40宗土地，5月份土地成交30宗。这是由于一季度济南土地供给偏少，若主管部门现在不加大供给，今年土地供给任务完成较困难，所以出现了四五月份集中挂牌和成交的情况。5月供应土地
3、明细成交土地基本情况5月共土地成交30宗，成交面积为82.48万平米5月共土地成交30宗，成交面积为82.48万平米。同比分别上涨28宗和78.15万平米，环比分别上涨30宗和82.48万平米。其中居住用地14宗，成交面积52.8万平米，占本月成交总面积的64.02%；商服用地16宗，成交面积29.68万平米，占本月成交总面积的35.98%。2011年5月成交土地明细第二章 各物业市场分析【监测时间】：2011年5月1日-5月31日。【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域
4、划分（详细划分参见附录），其余物业区域划分同土地市场。【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；2.“成交量”以实际签订协议为准；3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。4.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。第一节 普通住宅【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目
5、不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。【内容综述】5月，市场进入旺销期，开发商加紧推盘放量，市场新增供应明显增多，其中高性价比产品渐成供应主流。刚需客户在价格和产品的刺激下纷纷出手，楼市成交量明显回暖，5月住宅成交量达到年内最高位。尤其是高性价比项目的热销对市场整体成交量起到了最直接、最明显的拉升作用。供应量及区域分布市场供应量月度变化5月住宅总供应量为7283套，84.8万平米，同比上升55.1%和61.2%，环比上升41.3%和39.9%。5月，市场
6、进入旺销季节，开发商积极推盘，新增供应明显增多，带动市场整体供应大幅增加，创造了近一年来少见的新增供应量。5月，新增供应3793套，42.9万平米，同比上升46.2%和59.5%，环比上升118.7%和129.4%。5月，已至年中，开发商迫于年度任务及资金回流的压力，开始集中放量，本月市场上4个新项目入市，10个在售项目加推新房源，新增房源量明显增多，在经过几个月的政策观望期后，开发商开始积极推盘，抢夺市场有效客户。各区域供应情况5月，东部仍旧是住宅供应的热点区域，供应量为3407套，占总供应量的48%；西部位于第二，供应量为1704套，占总供应量的23%；北部、中部因新项目入市带动，供应量有
7、明显增加，分别位居第三、四位，供应量为980套和827套，占总供应量的13%和11%；南部供应最少，为365套，占总供应量的5%。5月，济南市各区域均有新房源入市，东部新增供应最多，共新增1679套，占新增供应总量的45%；其次为西部，新增供应量为907套，占新增供应总量的24%；北部位列第三，新增供应量为879套，占新增供应总量的23%；中部、南部供应较少，新增供应均不足10%。成交量及区域分布市场成交量月度变化5月，住宅成交量为3495套，39.4万平米，同比上升122.9%和137.3%，环比上升110.2%和127.7%。5月，开发商加快推盘节奏，市场上“量”的活跃以及“价”的优惠，激
8、发了刚需客的购买热情。恒大城、鑫苑名家、中海国际社区等一批以中小户型为主，价格相对较低的高性价比楼盘入市，受到刚需购房者的青睐，开盘劲销，带动市场整体成交量回暖。其中，恒大城开盘推出1138套，当天成交近千套，高性价比产品渐成市场成交的绝对主力。 各区域成交情况5月，东部因新房源的入市热销带动，成为本月市场成交的主力区域，共成交1692套，20.1万平米，套数、面积分别占总成交的49%和51%；其次为西部，共成交743套，7.4万平米，套数、面积分别占总成交的21%和19%；北部位居第三，共成交680套，6.5万平米，套数、面积分别占总成交的19%和17%；中部、南部成交较少，均不足300套。
9、价格及变化趋势均价注：自2010年6月起，住宅市场整体均价由原来的各区域均价之和，除以区域数量，调整为住宅市场每月在售项目价格之和，除以在售项目数量。诚基中心和万豪君悦府住宅为LOFT产品，因其产品的特殊性，计算住宅均价时，将两项目价格扣除，不计算在内。5月，市场整体均价为9756元/平米，同比上涨10.8%，环比下降0.8%。由于新入市项目价格相对较低，带动市场整体价格出现环比小幅下降。成交均价注：“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。5月，市场整体成交价格为8200元/平米，同比下降6.9%，环比下降8.3%。5月，低价位房源的加大入市，拉低了
10、整体市场成交价格。第二节 写字楼【样本选取标准】：总体量不小于1.5万平米的写字楼项目。注：鲁商国奥城2#写字楼售罄，项目暂退出监测，后期随新房源推出，再纳入监测范围。【内容综述】5月，写字楼市场成交量仅为0.42万平米，创历史新低；市场整体均价为13011元/平米，价格走势保持平稳。供应量及区域分布市场供应量月度变化5月，写字楼市场供应量8.13万平米，同比下降46.7%，环比上升6.6%。本月中铁汇展国际加推1#写字楼2万平米，使得新增供应量有较大幅增加。从整体市场来看，本月无新项目入市，在售项目加推房源情况较少，市场整体供应相对不足。各板块供应量情况5月，高新区板块因中铁汇展国际的加推，
11、供应量有较大增加，位列各板块供应之首，供应量为3.55万平米，占总供应的43.7%；其次为纬二路板块，供应量为2.32万平米，占总供应的28.5%；经十路板块位列第三，供应量为1.56万平米，占总供应的19.2%；其他零星分布和泺源大街板块供应较小，供应量均不足10%；奥体板块、二环东路板块、山大路板块目前无市场供应。成交量及区域分布市场成交量月度变化5月，写字楼市场共成交0.42万平米，创历史新低，同比下降92.7%，环比下降72.0%。本月成交量较少，主要有两方面原因：一是，从总体市场来看，在售房源数量较少，客户可选空间有限；二是，货币政策持续收紧背景下，贷款难度加大及多次加息带来的购房成
12、本增加，使得客户投资写字楼的热情有所减少，整体写字楼市场表现较为冷淡。各板块成交量情况5月，纬二路板块仍为写字楼市场的成交主力，共成交0.26万平米，占总成交的62.2%；高新区板块，因中铁汇展国际加推带动，成交量跃居第二位，共成交0.13万平米，占总成交的30.6%；泺源大街板块，位列第三，共成交0.03万平米，占总成交的7.2%；其余板块均无成交。价格及变化趋势报盘均价注：报盘均价的计算为写字楼市场每月在售项目对外报价之和，除以在售项目数量。5月，写字楼市场整体均价为13011元/平米，同比上升9.9%，环比下降1.9%。鲁商国奥城售罄不再监测，写字楼市场整体均价出现小幅下降。从区域市场来
13、看，各板块在售项目均价均无变动。成交均价注：“成交均价”，指写字楼市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。5月，写字楼市场整体成交均价为11545元/平米，同比上升21.6%，环比下降10.1%，本月万达广场、中铁汇展国际为市场成交主力，整体成交均价接近该两个项目的成交均价。第三节商业【样本选取标准】：在售商业分为底商和纯商业进行研究，底商样本选取标准为：住宅监测范围内所有含商业的项目、住宅部分销售完毕但底商部分在售的项目以及底商面积在15000平方米以下的写字楼及综合体底商项目；纯商业样本中，除泉乐坊、红尚坊等此类纯商业项目外，还包含底商面积在15000平方米以上的写
14、字楼及综合体底商，如：晶都国际、鲁商广场等。注：槐荫广场因售罄转为招商，本月不再列入监测范围。【内容综述】5月底商市场因新项目入市带动，供应量和成交量出现不同幅度的上涨。纯商业市场无变动，处于存量递减中。底商供应量及区域分布市场供应量月度变化2011年5月底商供应量为1.63万平米，同比下降44.75%，环比上涨17.27%。本月银丰花园底商新推入市。各区域供应量情况5月底商供应量最大的区域仍为西部，供应量为0.62万平米，占总供应量的37.78%；南部区域位列第二，供应量为0.45万平米，占总供应量的27.56%；北部位列第三，供应量为0.33万平米，占总供应量的20.33%；东部位列第四，
15、供应量为0.19万平米，占总供应量的11.85%；中部供应量最少，为0.04万平米，仅占2.48%。5月份南部的银丰花园新推底商，使得南部区域突破零供应，且供应量在各区域中位列第二。成交量及区域分布市场成交量月度变化5月底商成交量为0.38万平米，同比下降42.42%，环比上升90.00%。本月银丰花园新推底商，由于价格较低成交较好，带动整体底商市场成交呈现大幅上升的态势。各区域成交量情况5月仅西部和南部底商有成交。西部成交量最多，为0.27万平米，占总成交量的71.05%；南部成交量位列第二，为0.11万平米，占总成交量的28.95%；东部、南部和北部零成交。西部因在售项目多、供应量大，成交量连续位居各区域之首；南部因本月有新增供应，成交量跃居第二位。价格及变化趋势整体均价5月底商价格为23618元/平米，同比上涨24.31%，环比下降4.69%。本月因银丰花园新推底商价格较低，拉低了整体底商市场的价格。纯商业市场供应量月度变化5月，纯商业总供应量为7.86万平米，同比上升227.50%，环比下降1.87%。本月无新增供应。市场成交量月度变化5月纯商业成交
