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1、南开大学22春房地产估价综合作业二答案参考1. 根据房地产价格的历史数据，通过统计分析，可以判断该类房地产的目前价格或未来一定时日的价格。这就是长期趋势法的理论依据。( )A.错误B.正确参考答案：B2. 具体的长期趋势法主要有( )等。A.数学曲线拟合法B.市场提取法C.平均发展速度法D.移动平均法参考答案：ACD3. 某载重汽车的一次大修理费为1万元，大修理周期为3个，耐用总台班为1650个，则台班大修理费为( )元/台班。A.12.12B.18.18C.2.02D.3.03参考答案：A4. 假设开发法具体可为房地产投资者提供( )。A.待开发房地产的最高价格B.待开发房地产的平均价格C.
2、房地产开发项目的预期利润D.房地产开发项目的平均利润E.房地产开发中可能的最高费用参考答案：ACE5. 在房地产实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格( )卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。A.高于B.等于C.低于D.高于或等于参考答案：ABD6. 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。A.保持现状前提B.装修改造前提C.转换用途前提D.重新利用前提参考答案：A7. 下面属于构筑物的是( )。A.烟囱B.水塔C.道路D.商店参考答案：ABC8. 简述材料费的构成。参考答案：(1)材料原价(或供应价格)
3、(2)材料运杂费(3)运输损耗费(4)采购及保管费(5)检验试验费9. 比较法适用的对象表明，只要是具有交易性的房地产都可以采用比较法进行估价。( )A.错误B.正确参考答案：A10. 基础与墙(柱)身的划分，说法正确的有( )。A.基础与墙(柱)身使用同一种材料时，以设计室内地面为界B.基础与墙身使用不同材料时，位于设计室内地面高度300mm时，以不同材料为分界线C.基础与墙身使用不同材料时，高度300mm时，以设计室内地面为分界线D.砖围墙应以设计室外地坪为界参考答案：ABCD11. 未出租的餐馆不能采用收益法进行估价。( )A.错误B.正确参考答案：A12. 下列定额中，不属于计价性定额
4、的是( )A.施工定额B.预算定额C.概算定额D.概算指标参考答案：A13. ( )是在项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算、计算投资需要量时使用的一种指标，是合理确定建设工程项目投资的基础。A.施工定额B.预算定额C.概算定额D.投资估算指标参考答案：D14. 运用成本法估价，计算投资利息时，包括( )的利息，无论他们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。A.管理费用B.土地成本C.销售费用D.建设成本成本参考答案：ABCD15. 房地产投机对房地产价格的影响，下列说法中正确的有( )。A.必然引起房地产价格的上涨B.可能引起房地产价格的上涨C.可能引起房地产价格的下跌D.可能起着稳定
5、房地产价格的作用参考答案：BCD16. 直接资本化中未来第一年的收益不能用当前的收益近似代替。( )A.正确B.错误参考答案：B17. 运用路线价法进行土地估价的关健，是路线价的确定和深度指数表的制作。( )A.错误B.正确参考答案：B18. 下列估价中宜采用假设开发法的有( )。A.征收补偿估价B.在建工程估价C.出让地块估价D.改变用途房地产估价E.房屋抵押估价参考答案：BCD19. 根据建设工程工程量清单计价规范的规定，如下材料中不计法兰安装工程量的是( )。A.单片法兰B.法兰盲板C.焊接盲板D.封头参考答案：B20. 工程量清单是招标文件的组成部分，编制工程量清单必须遵循统一工程量计
6、算规则( )的原则。A.统一项目编码B.统一项目名称C.统一项目特征D.统一计量单位E.统一综合单价参考答案：ABCD21. 招标工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性应由( )负责。A.招标人B.投标人C.监理人D.招标人和投标人参考答案：A22. 划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。( )A.正确B.错误参考答案：B23. ( )是单项工程的组成部分。指具有独立设计文件，可以独立组织施工，但竣工后不能独立发挥生产能力或效益的工程A.分项工程B.分部工程C.单位工程D.建设项目参考答案：C24. 关
7、于概算定额的下列说法，错误的是( )A.概算定额是人工、材料、机械台班消耗量的数量标准B.概算定额水平的确定应与预算定额的水平基本一致C.概算定额是在概算指标的基础上综合而成的D.概算定额是在初步设计阶段确定投资额的依据参考答案：C25. 成本法是在价值时点先分别求取估价对象的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。( )A.错误B.正确参考答案：B26. 甲、乙两块土地，甲土地的单价2000元/m2，容积率为2; 乙土地的单价为2800元/m2，容积率为2.5，假设两块土地其他条件相同，则明智的购买者应购买( )。A.甲土地B.乙土地C.甲、乙都一样D.不能确
8、定参考答案：A27. 下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是( )。A.土地所有制在城乡之间不同B.土地和房屋的所有制不同C.行政管理不到位D.房地产市场足够规范参考答案：D28. 某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( )年。A.15B.16C.17D.20参考答案：C29. 建筑物各层平面布置中为辅助生产或生活所占净面积的总和称为( )。A.使用面积B.辅助面积C.结构面积D.建筑面积参考答案：B30. 房地产估
9、价都有误差但是误差应在合理范围内。( )A.错误B.正确参考答案：B31. 从理论上讲，( )是街道对地价影响的转折点。A.标准临街宗地B.标准临街深度C.标准临街宽度D.路线价区段参考答案：B32. 平整场地是指建筑物场地厚度( )mm的就地挖、填、运、找平。A.100B.200C.300D.500参考答案：C33. 成本法的本质是以房地产的重新开发成本为导向来求取待估房地产的价值。( )A.错误B.正确参考答案：B34. 形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在( )m及以上的部位应计算全面积。A.2.1B.2.2C.2.3D.2.4参考答案：A35. 在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要
10、求包括( )。A.在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧参考答案：ACD36. 一个估价项目中的价值时点，本质上是由( )决定的。A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人的意愿参考答案：B37. 如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不
11、等，则不能利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。( )A.正确B.错误参考答案：B38. 为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( )。A.快速变现值价值B.谨慎价值C.在用价值D.残余价值参考答案：B39. 下列关于长期趋势法运用，描述错误的是( )。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.需要在市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.适用于价值、价格有一定变动规律的房地产D.保证政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格参考答案：D40. 关于回填方工程量计算，正确的说法有( )。A.按设计图示尺寸以体积计算B.场地回填以回填面积乘
12、以平均回填厚度计算C.室内回填以主墙间净面积乘以回填厚度计算，扣除间隔墙D.基础回填以挖方清单项目工程量减去自然地坪以下埋设的基础体积计算参考答案：ABD41. 工程量清单项目编码的第五级表示( )。A.附录分类顺序码B.分部工程顺序码C.分项工程项目名称顺序码D.工程量清单项目名称顺序码参考答案：D42. 公式(施工机械台班消耗量机械台班单价)是( )的计算公式。A.机械台班单价B.台班折旧费C.运输损耗率D.施工机械使用费参考答案：D43. 关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有( )。A.静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值B.
13、动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值C.评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值D.可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值参考答案：ABC44. 在运用假设开发法估价时，遵循谨慎原则，不应高估未来开发完成后的价值和估后续开发的必要支出及应得利润。( )A.正确B.错误参考答案：B45. 房地产所有权有单独所有、共有和( )三种。A.建筑物区分所有权B.建筑物共同共有权C.建筑物按份共有权D.私有权参考答案：A46. 将拟建厂房、住宅的建筑面积或体积乘以技术条件相同或基本相同的概算指标而得出人、料、机费用，然后按规定计算出企业管理费、利润、规费和税金等，编制出单位工程概算的方法是( )。A.概算定额法B.扩大单价法C.概算指标法D.类似工程预算法参考答案：C47. 直接工程费用包括很多种，下列选项中不属于直接工程费用范畴的是( )A.人工费B.材料费C.施工机械使用费D.企业管理费参考答案：D48. 最高最佳利用具体包括( )几个方面。A.最佳规模B.最佳环境C.最佳用途D.最佳档次参考答案：ACD49
