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1、杭州市购卖拆迁安顿房操作实务内容提纲:本文通过一则浙江智仁律师事务所侯二朋律师办理的案例引入对购买拆迁安顿房风险防备及律师办理拆迁安顿房买卖诉讼案件若干问题的思考,重要解决了未获得权属证书时房屋买卖合同的效力问题、被拆迁人的主体资格审查、购房人购房资格审查、土地出让金的补缴以及如何商定过户手续的办理等实务问题,具有极强的实践指引意义。核心词：拆迁安顿房 被拆迁人 购房人拆迁安顿房在市场上价格偏低,广受中低收入群体的欢迎。但是由于拆迁安顿房一般在发售潮流未获得权证，且何时可以办理权证及房屋价格变化等因素具有较大不拟定性，为发生纠纷埋下了较大隐患，也许会引起一系列争议。浙江智仁律师事务所侯二朋律师
2、近来有幸办理一起拆迁安顿房买卖纠纷。基本案情如下:8月，王某与李某、张某签订房屋转让合同，商定李某、张某将位于某社区的拆迁安顿房以总价60万元发售给王某,待社区可以办理房产三证时,李某、张某应及时协助铁某办理房产三证,否则承当违约金20万元。9月,王某付清了房款，李某、张某将房屋交付给了王某。至10月，该社区房屋可以办理产权证，而李某、张某至王某起诉时未履行其办证义务，遂成讼。通过这个案例，通过研究发既有诸多问题需要在购买拆迁安顿房时予以注意。为了便于拆迁安顿房的交易及律师办理拆迁安顿房购买纠纷案件，特将系列问题分述如下。一、拆迁安顿房买卖合同与否有效、就未获得权属证书的拆迁安顿房能否进行买卖
3、由于拆迁安顿房在发售时大都没有获得权属证书,而根据都市房地产管理法第38条的规定,未获得权属证书的房地产不得转让。这与否意味着在未获得权属证书时即签订的房屋买卖合同无效?就目前大量的司法判例来看，人民法院都是根据合同法第52条的规定，觉得当事人在未获得权属证书即签订的房屋买卖合同并未违背法律的强制性规定，不能仅根据未获得权属证书即认定房屋买卖合同无效。由此而言,当事人可以就未获得权属证书的拆迁安顿房签订买卖合同。2、本地政策与否容许拆迁安顿房上市交易拆迁安顿房的政策性强。在购买前最佳对本地政策进行评估,以拟定本地政府与否容许拆迁安顿房的上市交易，否则也许面临办证的难题。就杭州市而言，根据杭州市
4、人民政府办公厅有关加强我市拆迁安顿房统筹管理的若干意见(试行)（杭政办18号）第4条第4项“农转非居民拆迁安顿房产权证上应标注拆迁安顿房字样。如上市交易，可按房改房上市交易的有关政策补缴土地出让金”的规定，拆迁安顿房可以办理上市交易，但需要补缴土地出让金。二、被拆迁人的基本状况购房人需要理解清晰被拆迁人的基本状况,否则也许发生共有权人提出异议，导致房屋买卖合同无效。具体而言，需要明确欲购房屋所属被拆迁人的数量、年龄、智力状况及其互相关系。1、以户为单位的被拆迁人数量房屋拆迁一般以户为单位。所获得的拆迁安顿房属于一户所有人员的共同财产。因此房屋所属一户有多少人员要进行明确,避免漏掉有关权利人。2
5、、被拆迁人的年龄及智力状况所有人的年龄及智力状况要弄清晰,以拟定哪些是完全民事行为能力人,哪些是限制民事行为能力人,哪些是无民事行为能力人。限制民事行为能力人或者无民事行为能力人处分房产必须由其监护人代为办理。对有智力障碍的被拆迁人需要通过司法程序对其民事能力进行宣布。为了便于办理权属证书，无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的监护人应当出具证明，保证其处分财产的行为是为了无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的利益。3、对限制民事行为能力人或者无民事行为能力人的监护人不拟定的解决（）未成年人的监护人根据民法通则的规定，未成年人的父母是未成年人的监护人。未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力
6、的,由下列人员中有监护能力的人担任监护人:（一）祖父母、外祖父母;（二）兄、姐；(三）关系密切的其她亲属、朋友乐意承当监护责任，经未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会批准的。如果顺序在前的监护能力却由顺序在后的人员担任监护人的,需要达到监护合同或者顺序在前的表达批准由在后的担任监护人。对担任监护人有争议的,由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。没有前述监护人的,由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。(2)精神病人的监护人无
7、民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人,由下列人员担任监护人:(一）配偶；(二)父母；(三)成年子女；(四)其她近亲属;（五）关系密切的其她亲属、朋友乐意承当监护责任,经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会批准的。如果顺序在前的监护能力却由顺序在后的人员担任监护人的,需要达到监护合同或者顺序在前的表达批准由在后的担任监护人。对担任监护人有争议的，由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。没有前述监护人的,由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。4、被拆迁人间达到合同对安顿
8、房屋进行分割如果购房人在购买房屋时被拆迁人间对所有安顿房屋进行了分割的，应注意审查被拆迁人的分割合同与否合法，有无侵害无民事行为能力或者限制民事行为能力的利益。为了保证分割合法,最佳由所有完全民事行为人出具保证书,没有损害无民事行为能力或者限制民事行为能力的利益，并明确如有损害，由完全民事行为能力人承当补偿责任。三、购房人与否拥有购房资格根据杭州市人民政府有关进一步做好房地产市场调控工作的实行意见（杭政函22号)第6条的规定，自2月2日起只有三种家庭可以购房，一是我市户籍居民家庭没有房屋;二是在我市已拥有1套住房的我市户籍居民家庭限购一套房屋;三是能提供自购房之日起算的前2年内在我市合计缴纳年
9、以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城乡社会保险）缴纳证明的非我市户籍居民家庭，可以购买一套住房（含新建商品住房和二手住房）。经询问杭州市房管局，未成年子女算作家庭成员，而已成年子女则不再算作家庭成员。即便成年子女名下有房,也与父母的购房资格无涉。四、补缴土地出让金根据杭州市人民政府办公厅有关加强我市拆迁安顿房统筹管理的若干意见（试行)(杭政办18号）第4条第项的规定，拆迁安顿房上市交易,可按房改房上市交易的有关政策补缴土地出让金。根据有关杭州市区国有划拨土地上原则住宅交易补缴土地出让金的若干意见及有关杭州市区国有划拨土地上原则住宅交易补缴土地出让金的补充告知的规定,具体情形如下：1、缴纳出让金
10、数额的拟定（1)应缴出让金的计算措施：应当缴纳的出让金数额=房屋所在土地级别相相应的出让金原则土地分摊面积。土地分摊面积为交易房屋的土地证书证载土地面积。（2）发证的土地面积:房屋所在宗地已通过建设用地复核验收的,按复核验收拟定的土地面积登记发证。如房屋所在宗地未通过建设用地复核验收的,按原土地使用证载明的面积登记发证或由市国土资源局按无建设主体地块复核验收后再登记发证。变更登记的土地面积发生变化的，土地出让金不作调节。2、办理程序（1）在购买方凭房产转让合同等资料到杭州市财政局农税征收管理局（如下简称市农税征管局)缴纳房地产交易契税时，由市农税征管局协助市国土资源局办理签订土地使用权出让合同
11、的有关事宜，并缴清土地使用权出让金。土地使用权出让合同套印“杭州市国土资源局房改房、私房土地出让合同专用章”。(2)购买方缴纳土地出让金后，由市农税征管局出具划拨土地上原则住宅交易补缴土地出让金的浙江省非税收入统一票据。浙江省非税收入统一票据上注明出让土地的座落、面积、出让年限、出让金数额等内容。（3)市国土资源局凭购买方提供的浙江省非税收入统一票据、土地使用权出让合同、变更后的房屋所有权证及契证，办理土地使用权变更登记手续,核发国有土地使用证。五、如何商定过户手续的办理考虑到拆迁安顿房最后过户到购房人要经历由拆迁指挥部先过户到售房人,然后再由售房人过户到购房人的程序,面临不测因素较多的状况，
12、可以通过如下方式予以解决。方案一：在签订房屋买卖合同步,直接办理公证手续,公证委托书由被拆迁人委托购房人代为办理办理权证手续。购房人应在签订合同的同步收集办证的所有资料,涉及售房人的身份证证明文献、房屋拆迁产权调换合同原件及安顿补偿表或拆迁补充合同、购房合同原件(指货币安顿)、房屋付款发票原件、被拆迁房屋的产权证明。这些文献如果售房人只乐意提供复印件的，最佳也做公证,公证内容是复印件与原件一致。最佳在签订合同前，向房管部门征询具体所需资料。方案二:商定办证期限，如果逾期办证的,售房人应承当高额违约金。考虑到将来的风险，也可以商定部分房款在办证之后再予以支付。为了让售房人乐意接受,购房人可以支付利息给售房人,或者额外支付某些款项。
