八佳花园商业定位营销方案zc

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1、谨呈：西安八佳房地产开发公司八佳花园商业定位及营销方案 华南中港地产策划 （香港华南中港集团旗下成员） 2004年10月25日目 录一、 区域市场调研1、 区域发展背景第 3页2、 周边商圈分析第 3页3、 周边商业个案分析第 4页4、 区域商业发展状况第 5页二、 项目分析1、 项目四至第 6页2、 项目SWOT分析 第 7页三、 项目定位1、 业态定位第 9页2、 目标客户群分析第12页3、 项目卖点整合第12页四、 项目发展建议1、 项目经营模式第13页2、 项目管理模式第13页3、 项目配套标准及装修方案第13页4、 项目招商策略第14页5、 项目营销模式第15页6、 项目规划设计第1

2、5页7、 销售价格策略第16页8、 销售营销推广第17页八佳花园商业定位、营销方案第一篇 区域市场调研一、区域发展背景西安作为十三朝古都，自古商贸云集，商贸历史悠久，可以说是中国商贸历史最悠久的城市之一。在历史上，西安市的商贸活动主要集中在东西两市，其中西市就是在西大街以西的广大区域。但由于历史的原因，解放后，西安的商贸活动逐渐向东南方向转移。但近些年，随着西城的发展，土门、丰庆路、玉祥门专业化商业已慢慢形成，尤为在近几年，随着西大街、西关正街拓宽改造的相继完成，使得西安的商业格局进行着重新的整合。玉祥门商圈二、周边商圈分析西门商圈丰庆路商圈本案1、玉祥门商圈以机电产品批零为主，发展成熟较早。

3、虽然市场影响力较大，但由于市政规划发展等原因，致使近几年来逐渐趋向末落。2、丰庆路商圈以烟酒食品批零为主，市场影响力大、辐射面广。现有场所比较落后，不适应市场的发展需求，急需更新换代；加之近年来由于市场受到交通发展等因素的影响，发展速度明显放缓。3、 西门商圈以人人乐超市为代表，服务区域居民生活的商业场所。三、周边商业个案分析1、鑫龙批发市场位于丰庆路路北水司什子以西150米处，市场是一个二层楼的围合形式构成，共计户数60多户。出租的形式都是租一楼的门面送二层楼的相应的面积作为仓库，以一户相对于近里面的20 m2的门面为例，租金为1900元/月（不含水电）。经营户主要是知名小食品厂家的代理商或

4、办事处，客户群体大致是零售商等。2、建新村商业街 位于鑫龙批发市场以西，市场是临街铺面的形式，共计40户。出租的形式都是以分割单位的铺面，以一户14 m2的铺面为例，租金为5.5万元/年（不含水电）。经营户主要是品牌烟酒的代理商或办事处，客户群体大致是零售商、酒店、二级批发商等。3、龙兴食品批发市场 位于丰庆路路南水司什子以西150米处，是一个以每个隔档为一户的大型室内市场，共计户数70多户。以一户6 m2左右的铺面为例，租金根据位置的不同约为1-2万元/年。主要是小个体经营户经营的质量不等的小食品，客户群体大致是周边地区、城乡结合部的小摊贩等。4、环南食品批发市场 位于位于丰庆路路南水司什子

5、以西170米处，是一个以每个隔档为一户的大型室内市场，共计户数190多户。系原先丰庆路水司什子路口市场搬迁而来。以一户4-5 m2左右的铺面为例，租金约为600元/月。一楼的120户主要经营小个体经营户经营的质量不等的小食品，二楼的70户主要经营一些文具和小玩具，客户群体大致是周边地区、城乡结合部的小摊贩。5、金林批发市场 位于丰庆路西安汽车站对面，市场是一个铺面围合的广场形式，共计户数130多户。以一户35 m2左右的铺面为例，租金约为3万元/年（不含水电），再以一户12 m2左右的铺面为例，租金约为1万元/年（不含水电）。主要经营品种是一些糖果、补品、小食品的批发。客户群体大致是零售商、一

6、些活动的消费等。注：丰庆路沿路边的铺面6 m2-10 m2、20 m2-30 m2分别为2万元/年和5-6万元/年。四、区域商业发展状况1、 以人人乐为代表的社区服务商业独占天下；2、“环城西苑”城市商业文化广场的建成，势必催生区域商业氛围进一步成熟；3、丰庆路沿线未来城市交通干道的规划将给区域商业凝聚新的发展动力；4、区域专业（玉祥门机电和丰庆路食品）市场发展日渐势微；5、现有商业业态缓步发展；6、区域商业发展趋向于市场分化和服务细分。第二篇 项目分析西门一、项目四至 西关正街 环城西路 本案南小巷 八佳路 环城南路丰庆路本项目八佳花园商业物业位于西门外人人乐超市旁八佳路内30米向左拐50米

7、即到。项目处在丰庆路商圈之中、与西门商圈相邻；周边都是居民住宅区和学校，西面的南小巷是因历史原因形成的农贸集散地，其主要的客户群是周边的居民。本项目最直接的商业消费群是居住在周边的企事业单位福利区的居民、城中村的居民与学校的学生。八佳巷小区武警小区 三十中学工行小区 特立中学本项目地区的人流特点：（1） 以企事业单位职工、退休职工、城中村居民和学生为主。（2） 平时上下班时间和上学放学的时候，人流量大，而且时间集中，其余时间，主要是退休职工、家庭主妇，人流有限。（3） 节假日的人流量大。二、项目SWOT分析（S）优势1、本项目所处的丰庆路商圈，地理位置优越，交通便利，居民众多，人口密集。2、临

8、近主干道公交线路众多，周边专业市场多年来形成的市场认知度与大量的客户消费群。（W）劣势1、从地段价值来看，项目位于规划中待修整的区间道路旁，商业地段价值含量不高；2、从物业价值来看，项目属于住宅底商，商业使用受柱距和进深的影响较大，物业本身商业使用价值不高；3、本项目自身的商业配套存在不足，特别是电的问题非常突出，无法满足商业经营的需要；4、本项目是98年开发的，这必然会在一定程度上缩短使用年限，缩短投资者的回报周期，从而影响到销售价格。（O）机会1、环城西苑的建成将给区域带来庞大的商业人流；2、丰庆路批零市场十余年稳步发展所形成的市场影响力和客户沉淀；3、绿色、健康消费日渐成为市民消费关注的

9、焦点；4、丰庆路市场经营场所落后，急需更新换代；5、为了配合丰庆路水司什子道路的拓宽改造工程，丰庆路水司什子以西150米处都正在拆迁，丰庆路水司什子环南和丰庆路两大批发市场已在拆迁当中。6、丰庆路交通干道的远景规划将给区域带来无穷的发展动力。（T）威胁1、从在区域商圈中的地位来看，过大面积商业将面临着区域商业竞争环境。2、丰庆路各市场十余年发展已形成固定的客户群；项目发展战略：本项目处在以人人乐为代表的大型零售商业与丰庆路专业市场之间，一边是大型零售商业实力雄厚，独领风骚；一边是专业市场江河日下，急需更新换代，本项目要发展必须要避重就轻，把本项目发展成新兴的专业市场，随着商业的发展逐渐淘汰原先

10、存在的专业市场。主题专业市场形成与百货商场相互补充的、综合性较强的、有独特特质的一个商业品种。这样一来即可以增加消费者到这里消费吸引力，聚集人气，又可以增强该商圈的辐射范围。形成相互促进、相互补充的综合性商业圈。第三篇 项目定位一、业态定位丰庆路批发市场的衰落以及未来市政发展的要求，使该地区的专业市场急需寻找新的载体，本项目商铺布局是商业带地下仓库且距城市交通干道不远，最适合满足专营类批零兼营性商业专业市场的基本要求。且所处丰庆路商圈内的专营性市场设施趋于陈旧，市场所经营产品的重叠性颇大，需要一些新兴的产品来带动和延续整个商圈的发展；本项目所处的地段为住宅地段，周围家属院多，周边的居民都有固定

11、的收入，绿色、健康食品日渐成为市民消费关注的焦点，目前西安尚无绿色食品专业市场来满足广大市民的消费需求；因此结合对区域商业发展趋势分析，建议将八佳花园商场定位为：八佳绿色食品专营商城专业性市场定位细化食品专业性市场 再次细化 绿色食品专营市场 最终定位 八佳绿色食品专营商城定位说辞： 食品专业性市场：项目所处丰庆路商圈中，而在此商圈中存在五大批发市场，经营项目主要烟酒、小食品、糖果等商品。丰庆路市场经营场所落后，急需更新换代；丰庆路水司什子环南和丰庆路两大批发市场已在拆迁当中等因素，可确定市场有这方面的需求空间。绿色食品专营市场：由于自然环境的日见恶化、人工产品大面积的代替许多天然食品的现实，

12、使人们有了回归自然回归原始的需求，于是绿色、健康消费逐渐成为市民消费关注的焦点。由于丰庆路，甚至是西安都没有这样一个主题市场，再加上近来消费群体对这方面的需求越来越强烈，这种经营模式的主题市场是顺应市场需求的。八佳绿色食品专营商城：树立八佳的品牌，以此来营造一个大环境，整个商城实现统一化的管理。目标消费群体定位：主要以绿色食品零售者、附近居民、学生，辐射城西及至整个西安地区。策略：客户群全部以商品代理的形式出现，给市场创造稳定、次序、规模、统一的经营模式。帮经营者树立商业素质、提高商业素质，否则会直接影响消费者的消费心理。即使有零售商的存在，但从经营战略考虑也要协助其符合整体代理经营模式。总之

13、，做出商业品牌，有了品牌的存在，自然就会有稳定消费群的支撑。绿色食品发展现状及前景绿色食品的概念是1989年提出来的。起初提出发展绿色食品的目的：一个是生产绿色食品，保护生态环境，一个是通过消费绿色食品，保障消费者的身体健康。中心就是以人为本，落脚点就是实现经济和社会的可持续发展。绿色食品是市场经济发展的产物，绿色食品的开发，其效果最终要通过市场来检验，其进一步发展也需要市场的力量来推动，90年代以来，随着经济和社会的发展、城乡居民生活水平的提高，人们对食品的质量和安全性要求越来越高。近年来，在我国一些大中城市的超市、食品店，绿色食品产品以其过硬的质量、鲜明的特色深受广大市民的欢迎，部分绿色食品产品还出现了供不应求的现象。在现阶段看来，绿色食品事业10年发展取得的成效和产生的影响让我们进一步认识到了发展绿色食品事业的重要意义和积极作用，而且看到了这项事业美好的发展前景。在中国，绿色食品已成为优质安全食品的代名词，市场覆盖面日益扩大，市场占有率越来越高，中国绿色食品事业在国际社会也产生了积极的影响。中国绿色食品工程也被誉为全球可持续产业发展20个最成功的模式之一。绿色食品