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1、越洋买卖纠纷案房屋买卖的双方当事人，一方在中国，一方在美国，他们通过电子邮件说定了一桩房屋买卖交易，可事后卖方却反悔了。于是，买房人一纸诉状告上法庭。近日，杨浦区法院对一起房屋买卖合同纠纷案作出一审判决，认定电子邮件也是订立合同的一种方式，双方的买卖合同有效。本市国年路某弄43号601室是一套建筑面积66.98平方米的复旦大学教工住房，也是何先生和彭女士夫妻共有的私房。本案的原告是这套房屋的租客小黎，他从XX年起就开始租住在内。XX年7月5日，小黎收到已赴美国的房东彭女士发来的一封电子邮件，内容为：小黎，您好!我和我先生经过慎重考虑，决定将43号601室以75万元的售价卖给你，如果你同意的话，
2、请给我们发一电子邮件，就算成交。双方不变。你们可以开始装修。小黎第二天就回了一封电子邮件，邮件中言明：彭老师：您好!您的XX年7月5日凌晨5时的电子邮件收到，经和家人商议，同意以75万元的价格购买你们的房子。房款在你们XX年10月从美国回到上海期间付给你们。次日上午，彭女士亲友来到屋内，根据小黎的清单将彭家需保留物品搬出。生变故卖家反悔于是，小黎开始装修房屋，等着何先生夫妇回国办理房屋过户手续。XX年10月12日，小黎又收到彭女士的电子邮件，这一次，买房事宜变卦了。信中称，由于何先生身体健康问题，他能否来上海尚存疑问，且自己在上海的时间也只有18天，就算办了房屋交易手续，也无法办理产权过户。信
3、中，彭女士表示无法继续房屋买卖，愿意协商补偿小黎装修费及家具定制费。收到来信后，小黎感到事件严重性，于次日回邮表明了自己的态度：双方的房屋买卖合同几个月前已经成立，基于房屋买卖成交，自己才装修房屋并添置家具;房款75万元已经准备好，希望能顺利办妥房屋过户手续。邮件中还提出，如果何先生因身体原因确不能回国，或担心在彭女士回国期间无法完成全部交易手续，可以公证方式委托他人办理。两家一起上公堂可是，小黎没有等来何家人回国办理房产过户，却等到了法院的诉讼通知。XX年11月，彭女士将小黎告上法庭，要求终止双方签订的租赁协议，小黎搬出房屋并按每月3200元支付租金至实际搬出日止;还要小黎支付违约金1600
4、元。收到法院送来的诉状副本，小黎于XX年12月将何先生和彭女士告上法庭，要求确认双方的房屋买卖合同成立，按75万元房价办理过户手续;并表示愿在办理过户手续前10日将房款75万元支付给何先生和彭女士。何先生和彭女士表示：房屋是夫妻共同财产，仅彭女士一人决定卖房，侵犯了何先生的权利;现有的证据并不具备房屋买卖合同的主要条款。因此，他们不同意卖房。证据锁定伊妹儿法院经审理后认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。书面形式不仅包括合同书，还包括信件和数据电文(如电报、电话、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现可载内容的形式。去年7月5日的电子邮件表达了何家希望与小黎就房屋买卖订
5、立合同的意思表示，并明确了房屋的售价及房内物品的处理方式，且以如果你同意的话，请给我们发一电子邮件，就算成交。双方不变的词句，表明经承诺即受此意思表示的拘束，故此电子邮件是要约，到达小黎时即生效。小黎于次日回复的电子邮件对彭女士发出的要约表示了同意，构成承诺，彭女士收到时生效。承诺生效也就表明了合同成立。就双方的要约及承诺而言，具备了买卖的标的及价格，构成房屋买卖合同的主要条款。何先生和彭女士关于买卖合同未成立的抗辩理由之一是何先生未与原告商议过出售系争房屋，但从双方互发电子邮件的地址来看，彭女士发出的电子邮件为何先生姓名的拼音缩写，从日常生活习惯而言，该邮箱应为何先生所有;且彭女士发给小黎的
6、电子邮件中书写有我和我先生经过慎重考虑的字句，使小黎有理由相信卖房是两被告的共同意思表示;综上，被告关于仅彭女士一人表示出售房屋、侵犯了其他共有人的权利的抗辩，缺乏事实依据，法院不予采信。因此，小黎要求确认房屋买卖合同成立的诉请，符合法律规定，法院予以支持。杨浦区法院遂作出判决：小黎与彭女士、何先生之间的房屋买卖合同成立;小黎向彭女士、何先生支付房款75万元;彭女士、何先生应于小黎支付房款后10日内协助小黎办理关于房屋的过户手续，权利人登记为小黎。延伸阅读贾某房屋买卖合同撤消权纠纷案上诉人（原审原告）：王秀春，女，1973年2月1日出生，满族，住址沈阳市沈河区大西路五段88号。委托代理人：高金
7、，北京隆安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴若飞，女，1953年7月12日出生，汉族，沈阳市商业银行退休职工，住址沈阳市大东区大东路四段优秀里5号。委托代理人：葛长胜，辽宁盛京律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贾永东，男，1972年12月1日出生，汉族，住沈址阳市沈河区北热闹路9-1号223室。委托代理人：葛长胜，辽宁盛京律师事务所律师。上诉人王秀春因与被上诉人吴若飞、贾永东房屋买卖合同撤消权纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院XX沈河民一房初字第45号民事判决，于XX年6月24日向本院提出上诉，本院于XX年9月19日受理此案后，由审判员董菁担任审判长并主审，审判员马岩、代理审判员李方
8、晨共同组成合议庭，于XX年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人王秀春及其委托代理人高金，被上诉人吴若飞、贾永东的委托代理人葛长胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经本院审理查明，被上诉人吴若飞所有的房屋，座落于沈阳市沈河区南清真路46号411，房屋所有权证记载建筑面积为67.68平方米，用途为住宅。贾永东系沈阳市沈河区经纬信息站的主要负责人，XX年10月20日，吴若飞出具委托书一份，委托事项为委托贾永东、曹明娟办理沈河区南清真路46号411房屋（即争议房）出卖一事，委托权限为：代本人签订合同、确定价格、代收房款、代为交付房屋。XX年12月2日沈阳市沈河区经纬信息站在沈阳今报上打出广告，写明：低
9、售门市，奉天街70平，49万。并留了贾永东的联系电话。王秀春看到该广告后，便和贾永东联系买房事宜。在看房期间，贾永东向其提供了吴若飞的房屋产权证、吴若飞与广全装修公司签订的租赁协议书、委托书。王秀春看到所争议的房屋已经将窗改成门，并正由广全装饰装修工程有限公司承租。在提供的吴若飞与广全装饰装修公司签订的租赁的协议中写明：吴若飞将窗改门门市南清真路46号411室租给广全装饰装修工程公司，租期为三年，年租金为3万2千元等内容。XX年10月28日贾永东以吴若飞的名义与王秀春签订房屋买卖合同一份，合同规定，吴若飞将争议的房屋以45万元人民币出售给王秀春（其中包括一年房租），王秀春先支付吴若飞定金2万元
10、，待双方到房产交易部门签字确认买卖关系查档之后，王秀春支付吴若飞剩余全部房款。并由吴若飞负责结清房屋以前水、电、煤气、采暖费等一切费用。XX年10月27日王秀春向吴若飞支付购房款2万元，吴若飞给王秀春出具收据一张，明确写明收到王秀春购房款2万元。XX年10月29日，王秀春向吴若飞支付购房款19万元，XX年11月1日，王秀春向吴若飞支付购房款20万5千元并办理了该房的契税证，在房产部门办理房屋过户手续时，王秀春发现所购买的房屋没有窗改门的审批手续，并非经营性用房，而自己是按照门市房的价格交付的购房款，遂双方产生诉讼，在XX年12月26日王秀春起诉至法院，其诉讼请求是：上述事实，有双方当事人的陈述
11、、房屋买卖合同、租赁协议、房屋产权证、房屋契税证，经开庭质证，本院予以确认，在卷证明。原审法院认为，依法成立的合同应当受到法律的保护。原告王秀春亲自到合同标的物即房屋所在地查看了房屋状况而与被告吴若飞签订了房屋买卖合同；原告王秀春亦看到了房屋的所有权凭证及使用用途，因此原告王秀春对房屋的性质、标的物的品种不存在错误认识，不构成重大误解，现原告王秀春要求撤销合同退还购房款及利息，并承担违约责任的主张，缺乏法律依据，故不予支持。原审法院判决如下：驳回原告王秀春的诉讼请求。诉讼费9，335元，由王秀春负担。宣判后，王秀春不服，向本院提出上诉称：一审法院仅以原告王秀春亲自到房屋所在地查看了房屋状况以及
12、王秀春亦看到房屋所有权凭证及使用用途，就认定王秀春对购买的房屋的性质不存在认识错误，不构成重大误解，是错误的。请求二审法院查明事实，予以改判。被上诉人吴若飞、贾永东辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉，维持原判。本院认为，上诉人王秀春基于吴若飞的委托人贾永东在报纸上刊登低售门市房的广告，并看到房屋已被窗改成门，并看到吴若飞与广全装修公司的合同内容后，才愿以45万的价格购买建筑面积为67.68平方米的争议房屋。被上诉人吴若飞、贾永东明知其出售的房屋没有有关的窗改门的审批手续，不将真实情况告知买受人王秀春，使王秀春以每平方米5，928元的价格购买争议房，争议房屋为 年建造
13、的普通民宅，座落于沈河区南清真寺街，该地点的新商品房平均价格为4，000元，商业网点门市房平均价格为5，000元，我国民法通则第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，我国合同法规定五十四条第二款第一项：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，合同法第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。合同成立的主要条件之一是当事人的真实意思表示，本案中，被上诉人贾永东、吴若飞以欺诈的行为导致上诉人王秀春在违背真实意思表示的情况下与吴若飞签订买卖合同应予以撤销。上诉人王秀春在
14、签订合同前没有对争议房屋状况、性质、窗改门手续等进行全面、认真审查，造成此纷争，负有责任，因此要求被上诉人吴若飞承担违约责任的诉讼请求不予支持，按照合同被撤销以后，合同无效和本案情况，吴若飞应将收取上诉人王秀春的买房款415，000元及利息返还给上诉人王秀春。综上所述，依据中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款（三）项及中华人民共和国合同法第五十四条第二款、第五十八条之规定，判决如下：一、撤销上诉人王秀春与被上诉人吴若飞之间的房屋买卖合同。二、被上诉人吴若飞、贾永东于本判决生效起十日内返还上诉人王秀春的购房款415，000元及利息（自XX年11月1日起至返还日止，按同期银行贷款利率计算）
15、。二审案件受理费9，335元，由被上诉人吴若飞、贾永东负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 董 菁审 判 员 马 岩代理审判员 李 方 晨二oo五年十一月二十八日书 记 员 韩 鹏买卖合同:xx公司凭样品买卖合同纠纷案北京富邦装饰铝板有限公司凭样品买卖合同纠纷案上诉人(原审原告)北京丽贝亚建筑装饰工程有限公司，住所地北京市石景山区金顶街西福村1号。法定代表人高建林，董事长。委托代理人朱燕，北京市衡石律师事务所律师。委托代理人汪春旭，北京市衡石律师事务所律师。被上诉人(原审被告)北京富邦装饰铝板有限公司，住所地北京市通州区潞城镇前北营工业大院。法定代表人付文德，经理。委托代理人倪海涛，北京市建
16、德律师事务所律师。委托代理人刘静，北京市建德律师事务所实习律师。上诉人北京丽贝亚建筑装饰工程有限公司(以下简称丽贝亚公司)因与被上诉人北京富邦装饰铝板有限公司(以下简称富邦公司)凭样品买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(20_(请自填)石民初字第703号民事判决，向本院提起上诉。本院于20_(请自填)年9月10日受理后，依法组成由法官魏纪明担任审判长，法官梁志雄、甄洁莹参加的合议庭并于20_(请自填)年10月8日以询问方式进行了审理。上诉人丽贝亚公司的委托代理人汪春旭、被上诉人富邦公司的委托代理人倪海涛、刘静参加了诉讼。本案现已审理终结。丽贝亚公司在一审中起诉称：20_(请自填)年1月2
