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1、山东滨河时代广场产品规划策划建议书我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。 威廉姆巴特勒济慈目 录 第一章产品定位与产品特征分析一、影响产品定位的关键因素分析二、项目SWOT分析三、项目理念及目标四、产品定位第二章投资和经济效益初步估算一、静态投资和经济效益初步估算二、动态投资和经济效益初步估算第三章项目规划与建筑设计建议一、设计理念及原则二、规划设计建议三、单体建筑建议四、其他配套建议五、环境设计建议第四章 分期开发计划及分期规划指标一、分期计划二、各分期安排及主要技术经济指标第一章产品定位与产品特征
2、分析一、影响产品定位的关键因素分析综合市场调查与分析报告中各方面情况，在本项目定位时须充分考虑的因素有以下几点：1、从土地区域背景来看本项目处于莱芜市开发区，西部由公路与莱城区相邻。由于城市开发进程较晚，周边建筑密度极低，工矿企业较少，空气质量较高，景色视野开阔。周边涵盖了各种土地的用地性质：商业、工业、教育、公建、居住等，同时原始地貌破坏较少，道路条件极其现代，而又有一条河贯穿开发区，从而构成了生机盎然而又具有充足后劲的区域性向背景。同时，城市规划为这一片区提供了足够的发展空间，赋予了高度的经济期待，描绘了灿烂的城市远景，为区域价值的提升，提供了强大的后劲支持，使项目能够以此为基础，获得良好
3、的地域载体，从而促进项目的飞跃。2、从供应特征上来看通过调研得知，目前莱芜的别墅市场呈现以下几个特点：2.1产品放量有限-楼盘名称莱芜三三公寓红石华府莱芜东海花园中房-福莱家园建筑类型公寓、复式叠拼、独栋别墅洋房、别墅花园洋房面积140000平米14000平米126200平米152000平米目前莱芜在建和上市的别墅数量很少，仅仅集中在中房福莱佳园、莱芜三三公寓、红石华府、莱芜东海花园这几个有限的楼盘，且面积总量很小，没有多大气候，尚未在市场上形成有旗帜鲜明的一支地产力量。所以，市场提供给我们充足的舞台，能够在较少的竞争对手中脱颖而出，在市场树立独特的楼盘形象。2.2销售形势乐观-楼盘名称中房福
4、莱佳园莱芜三三公寓红石华府莱芜-东海花园销售状况二期50%以上一期80%一期仅剩几套一期别墅类售完，二期未定就一般地产规律来看，某个地区内区域内供应量很小的地产类型，或者是新生事物，或者是市场缺乏消费支撑。然而在莱芜，如此不成气候的市场占有量，销售状况却总体比较乐观。也就是说，这种类型的楼盘具有较强劲的市场需求，并能够在市场站稳脚跟。可以推测，在未来的几年内，这种需求热度和惯性不会消失。消费需求乐观，市场竞争不很激烈，这种状况，成为我们楼盘入市的一个很好契机。2.3建筑缺乏特色-莱芜的别墅楼盘，缺乏整体规划的美观度，缺乏景观的配合，尚未将景观纳入楼盘价值的重要价值体现。且在单体的设计上缺乏灵动
5、的外观与个性色彩，而在内部结构上，大体没有走出“越层标准层”的户型样式，从而无法真正达到“别墅”概念的高度。这就给我项目提供了充分的突破与发展空间，能够打破这种沉闷的楼盘规划与建筑局面，创立出我项目超越平庸的形象高度，在景观、规划、户型等方面超越所有的楼盘。2.4别墅总体价格偏低-楼盘名称荣安.香舍花都莱芜汶河名邸莱芜博宇佳苑莱芜加州城单体类型普通住宅、复式普通住宅小高层小高层、多层价格23002390-29002600-28002400-2800楼盘名称中房福莱佳园莱芜三三公寓红石华府莱芜-东海花园单体类型花园洋房公寓、联排、叠加叠拼、独栋联排、叠加价格2800-30002600-32003
6、400-3900联排4000（售完）叠加3500（售完）目前市场上的普通楼盘价格多在2000-3000元/平之间，而别墅价格在3000-4000元/平之间，也就是说，普通楼盘与高档楼盘之间尚未拉开明显的价格差，无法明确体现别墅较之普通住宅的档次与价值。2.5营销手段落后-作别墅项目必须有媒体、口碑、现场包装等各种手段整合炒作，达到激活市场、抢占市场、提高产品的心理高度的目的，然而我们尚未发现具备这种高度的楼盘，从而使楼盘的市场消化周期不能更加缩短，价格不能明显有效的提升。出现这种状况，主要在于：一、尚未做出真正别墅的独立品质，二、未能有力推盘与炒作，从而将别墅概念提升，三、对市场的深度引导与对
7、消费者的教育程度不够。综上，可知别墅楼盘在莱芜还有很广阔的发展与升值空间，我们要做的，就是打破目前市场上这种沉闷的楼盘规划与建筑局面，创立出我项目超越平庸的形象高度，促使价格能够明显提升，从而完全区别于普通住宅楼盘。使本项目的设计和推广达到崭新的高度，从景观、户型、包装、炒作等各个方面，树立我项目自身的独立品牌与高度，从而引领市场。3、从客户需求上来看3.1购买力与刚性需求-莱芜是一个以生产加工型工业为主导产业的城市。具备最高端消费能力的市民，集中于以下几种：一、各企业的高层领导及管理者，尤其不可忽略的是莱钢的高层。二、事业单位的高级公务员，以灰色收入居多。三、个体、私营的暴发户类型。别墅的出
8、现，在于这部分客户追求高质量的居住、生活环境的心理需求，乃至成为身份的象征。同时，高收入、高消费，成为其购买别墅的经济基础。3.2消费心理需求-别墅不仅仅是满足居住需求，给予人的更是一种居住文化、一种身心享受、一种心理依托、一种精神满足、一种身份象征，能够在这里放松自己，给自己一个私密空间，能够想自己喜欢想的事，做自己喜欢做的事。并能够呆在家里，不用出门，就能够享受平常出门才能得到的消费、娱乐、休闲的乐趣。3.3区域选择需求-在莱芜人的宏观印象里，钢城区污染严重，空气污浊，主要为工业区而不是生活区；而莱城区居住环境远远优于钢城区，从而能够吸引更多人口居住，并依靠其优良的城市配套获得了广大开发商
9、和市民的青睐。而本项目处于莱城区，绿水相邻，道路畅通，周边配套齐全且工业较少，这成为本项目的先天优势。二、项目SWOT分析介入项目，必须对这一地块所处的环境状况与市场状况具备明确的认识，了解自身的长处与短处，才能对项目产生客观认识，进一步确定项目定位的选择以及未来操作的可行性。1、优势1.1城市背景优势-随着莱芜市城市规划的发展，以及开发区与济南市的城市对接，项目地所处的片区日益展现出强大的经济后劲，并逐步在市民心目中建立起越来越高的形象地位。其区域价值的提升，主要有以下两方面的城市背景予以支持：1.1.1城市对外交流的大背景建设省会城市群经济圈是省委、省政府做出的重大战略决策，市委、市政府对
10、此高度重视。在充分调研的基础上，做出了“依托四个出入口，打通四条连接线，建设四片功能区”的战略规划。高新区作为我市招商引资的主要载体和对外开放的重要窗口，经过五年建设，具备了良好的基础和条件，是最重要的一片功能区。接轨济南、融入省会城市群经济圈，特别是与济南高新区结对合作，将为莱芜高新区的快速跨越发展搭起良好的平台，创造更多的机会。在此基础上,会有越来越多的济南人来开发区创业、投资、居住，这种需求能够融洽地与本楼盘的定位及建筑形态予以吻合，为其提供这样一个舒适的居所，从而为本楼盘扩大了客户来源，并通过与异地的交流，有力的增强了本楼盘的口碑宣传度，将明显扩大本楼盘的名声。博莱高速在项目外围通过，
11、同时济青高速逐步开通，大大加深了开发区与济南、青岛的联系，削弱了莱芜开发区与异地的交通困难度，拉近了与外地的心理距离，可以吸引更多的外地人来莱芜开发区置业，为本项目的异地销售提供了先天的外部良好环境。1.1.2开发区城市配套的日益完善随着莱芜的城市格局的变迁，开发区日益承载起更重要的城市功能，周边的配套日益完善，在近几年内，以“十纵十横”的路网为纽带，搭起了新区框架；新建变电站、热电厂、热力站、自来水厂各1座，使配套设施日益完善；并启用了会展中心、一中新校、管委会办公大楼、海关、龙园、四星级的龙园宾馆等一批重点工程，以及莱芜职业技术学院新校、莱芜汽车新站等项目，综合服务功能逐步完善；并完成了旧
12、村改造达38万平米，建成各类游园绿地、广场花园12处，营造了优良的工作、生活环境；加大旅游景点开发建设力度， 凤凰山，金凤阁、银凤阁也逐步完善。城市重心的转移，带来开发区的巨大变迁，带动了区位价值的巨大提升，加深了莱芜市民对本区域的认同感，使越来越多的购房者能够对本项目产生地域认同感，并进一步接受本项目。同时，工业配套单位的进驻，为本项目带来了大量的高收入者，能够成为本项目的潜在客户。而会展中心、汽车站等，加深了与外部区域的联系，吸引了创业、投资者，具备认购本楼盘作办公的可能。1.2周边环境优势项目处于莱芜市开发区，西部由公路与莱城区相邻。由于城市开发进程较晚，周边建筑密度极低，工矿企业较少，
13、空气质量较高，景色视野开阔。周边涵盖了各种土地的用地性质：商业、工业、教育、公建、居住等，同时原始地貌破坏较少，而道路条件极其现代化，而又有一条河贯穿开发区，从而构成了生机盎然而又具有充足后劲的区域形象背景。1.2.1项目周边配套齐全 项目周边具有较完善的城市大配套设施，如小学、中学、展览馆、政府部门等，构筑了良好的居住与投资环境，使未来本项目的业主与消费者能够感受一份和谐的生活氛围，解决了诸多潜在的后顾之忧，避免了不必要的麻烦与不安定因素。1.2.2李陈庄河可以利用 河道流经项目地北侧，贯穿东西，并与周围的建筑、道路、景观等融洽分布，从而大大提升了小区的环境氛围，所谓“风水宝地”，正符合如此
14、景象。从而，给项目平添了几分吸引力与可记忆度。1.2.3纵横路网四通八达楼盘依傍道路状况如何，深刻的影响了楼盘的区域价值。本项目与干线一河之隔，并有桥连接。既创造了良好的交通环境，又提供了交通与楼盘间的缓冲地带，使行路不再枯燥。并由于新规划的道路紧邻项目外延，从而缓解了交通车流量，缓冲了交通压迫感。1.3市场竞争不激烈-目前市场上别墅楼盘数量较少，且楼盘体量往往很小。同时，别墅楼盘的品质一般，甚至不能担当起“别墅”的概念。然而别墅的潜在客户数量具备挖掘价值，且消费能力强大，具备巨大的潜在市场。别墅消费需求的强大性，和目前别墅产品的落后性及别墅数量的有限性，构成了我项目能够成功运作的良好的市场契机。1.4差异化优势-通过上述分析可知，目前莱芜现有的别墅楼盘的规划、建筑、炒作、价格都比较落后，从而为我项目未来的规划与操作提供了发挥与发展的广阔空间。能够在相似楼盘和同类楼盘品质普遍较低的背景下，打造自身的独立品牌，树立自身的独立高度，引领市场价格的强势提升，并将莱芜的别墅式常引领到到崭新的局面，开创一个崭新的高度。1.5七通一平优势- 七通一平指的是：给水、排水、强电、弱点、通讯、采暖、道路这七个方面做到通畅，并达到场地平整的施工要求。本项目目前已经基本做到了这种要求，并已经完成了会所主楼的建设，节省了一部分前期工作，从而给规划和施工进度创造了
