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1、惠州市2007-2008 年房地产市场分析报告00 八年六月目录第一章 惠州城市概况 31.1 城市简介 31.2 交通区位 41.3 城市规划 41.3.1 城市定位及职能 41.3.2 城市空间规划 51.3.3 市域空间布局 51.3.4 城市产业布局 61.3.5 重点发展区域 7第二章 惠州市社会经济状况分析 82.1 国民经济发展状况分析 82.2 居民收入水平 11第三章 惠州市商品房市场分析 123.1 房地产开发投资市场 123.2 商品房供应市场 133.3 商品房需求 133.4 商品房价格 153.5 惠州房价收入比 173.6 商品房空置状况 17第四章 土地市场分析
2、 184.1 惠州土地市场概况 184.2 惠州市 2007 年土地市场总结 19第五章 重点区域市场分析 225.1 江北片区惠州 CBD 225.2 金山湖片区惠城的“南部新城” 235.3 水口片区惠州副城市中心 24第六章 惠州市 2007 年焦点回顾 256.1 重大政策回顾 256.2 热点因素分析 28第七章 惠州市 2008 年房地产市场状况 307.1 土地市场 307.2 商品房（住宅）供应量 327.3 市场成交量及价格走势 327.4 惠州市 08 年“五一”楼市状况 33第八章 08-09 年惠州市住房建设规划 378.1惠州市08年住房建设安排 378.2惠州市09
3、年住房建设安排 39第一章惠州城市概况1.1城市简介惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，属珠三角经济区。惠州南临南海 大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称。陆地面积1.13万平方公里；海域面积4520平方公里；海岸线 长223.6公里；2007年年末常住人口 387.5万人，其中市区人口约 181.7万人。现 辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县。区域内有大亚湾经济技术开发区和 仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。惠州市城区被三江（东江、西枝江、新开河）五湖（西湖的平湖、丰湖、南湖、 菱湖和鳄湖）分割环抱，史上享有“半城山色半城湖
4、”美誉。相继获得“中国优秀 旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环境保护模范城市”、“全国造林绿化十佳城市”、“中国人居环境范例奖”等称号。惠州旅游资源丰富、自然景色众多，有国家级自然保护区一处（平海海龟自然 保护区），有国家级风景名胜区二处（惠州西湖、罗浮山），有多处省级自然保护 区（惠东古田自然保护区、白盘珠自然保护区），省历史文化名城（惠东平海古城）， 有一座国家森林公园（龙门南昆山），有著名温泉汤泉和风光旖旎的海滩。山、水、1.2 交通区位惠州水、陆、空、交通十分便利。广汕、广梅公路干线及惠深高速、惠河高速、广惠高速、深汕高速把惠州联成一个四通八达的交通网络；水路沿东
5、江上航可至河 源、龙川，下航可至石龙、广州；惠州湾已对外籍船舶开放，已通航至香港；惠州 距离省内两大机场白云机场和深圳机场也只一个多小时车程；惠州港已对外籍船舶 开放，已通航至香港；广梅汕铁路惠州站已开通至广州、衡阳、长沙、深圳、河源 等班次。广惠高速公路扩建工程、莞惠高速公路、惠深沿海高速公路都已经开工建 设。ANC在交通发展规划中，高速公路网方面，拟延伸广惠高速公路至稔平半岛；建设 沿海高速公路、莞惠高速公路、广河高速公路、盐地高速公路、惠韶高速公路、惠 澳高速公路。预留轨道交通线位：一是城际快线轨道交通，该线预计起点为广州， 横向贯穿深圳从东部工业区延伸到大亚湾开发区规划的中心商务区；二
6、是深圳 3 号 线延伸至惠州核心城区新火车客运站（新桥片区惠阳商务、商业中心区），与惠 州南北向轨道交通接驳。1.3 城市规划1.3.1 城市定位及职能珠江三角洲地区性中心城市，以电子信息、石油化工为主的制造业基地，风景 旅游城市和历史文化名城。（1）中心城市职能：惠州市是珠三角东部的次中心城市，随着规划区经济实力 的提高，次中心城市的地位将会进一步突出。由于扼守珠江三角洲东部交通门户的 地 理区位条件和处于政治、经济、文化中心的高端位置，惠州市对博罗、龙门、惠 东、河源、汕尾等地将会发挥更大的区域辐射和服务功能，包括商务、教育、就业、 居住、旅游等方面。（2）产业职能：惠州为广东省石化产业基
7、地，积极培育石油及化学产业集群；形成电子信息业产业集群，形成劳动密集型的轻加工业发展优势（如服装、毛织、 运动器材、灯饰等）。建立起旅游业产业集群。132城市空间规划惠州市虽然在行政区划上分为三县两市区，但是从区域功能定位和发展布局考 虑，惠州市也可分为惠城、陈江-仲恺、惠阳-大亚湾和北部山区四个次区域，下图 是四个次区域的大致分布图。J、触阳大啣133市域空间布局惠州市规划市域空间格局为“ 一区四核五轴七节点”的“核心一网络一放 射”状。一区：惠城一惠阳（市区）为全市的城镇核心区，核心区向北延伸至龙门形成 城镇发展副轴；四核：惠城（城区及博罗县城）、惠阳城区（含大亚湾）、惠东县城为市一级 主
8、核心，龙门县城为山区发展核心，促进核心城镇对周边城镇的辐射和带动作用；五轴：惠城一数码工业园一联想工业园一三和开发区一惠阳城镇轴；深圳（香 港）一新圩一陈江一惠州市区一杨村一河源发展轴；广州一博罗县城一惠城区一惠 东县城一稔平半岛发展轴；深圳（香港）一惠阳一惠东县城一汕头发展轴；惠城一 龙门城镇发展次轴；七节点：规划稔山、吉隆、新圩、多祝、杨村、圆洲、石湾为辐射轴上的中心 城镇134城市产业布局惠州市已形成了一个以电（子）、汽（车）、化（工）、纺（织）为支柱产业的工业系雏型。目前已成为世界最大的镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机生产 基地，中国最大的电池、电脑、电视机、汽车音响、高级电工产品、
9、线路板和照相 机生产基地之一。未来，惠州市将积极培育石油及化学产业集群；形成电子信息业 产业集群；形成如服装、毛织、运动器材、灯饰等轻加工业发展优势；建立起旅游 业产业集群。片区区域定位忡恺发展电子信息.光机电 一棒化、汽车零配件、 先进髄环生物医药和 新材料为主的高新技* 产业和现代服务业心、两翼、两轴、六片区:_心 绅恺夫逍两刮建设 育务商贸综合服务中右两翼依托服务中心形成兩、 北两大集中的高新产业集群：两轴*械托忡恺大道和乐 金路形成服务拓展紬：六片区中心JK务区冷高新产业 区、生活JH务区、科教硏发加工工业区和商贸物漁 区“两轴、三带*多中心:两轴：窪瀝如昧感城山矗展Ml三带：比淡水、
10、秋长为中心的中部城市生活带、秋长西 惠阳 接受深圳及东莞产业转 产业发展帯和惠澳产业发展带】多中心惠阳新中心区、 中心 移和辐射粤东地区的逵 惠阳行政中心区、秋长组团中心、秋长北组团中心和三 城区耍节点和组团中心口匝山发展以电子汽车配件为上的新技水户业.J1代服务Ik.传统制造业、商贸物流业、生态旅游业等产业. 一轴十区: 轴；以帀行政申:匚肃麺另云縫江北中心惠州CBD恆，足位最 高、市政建设投入最火、 配套设屜最齐伞的现彳弋 化新挺城X东江对岸的城市景观轴线。十区t江北17号区的市行 政中心区、市民垢*文化区、体育运动区、展 示区、江北8号区的生态休闲区.江北10号区的商业 脱务区.江北止号
11、区的粽合发展区、江北18号区的商务办仝区以及江北9号区的居性区四居住区、一公共设施区、一嗾游度假区;卩q城山店住 区：小金口中心区、汝湖慎心金源花园小区以仪规划江北 发展商贸眼务业、电了 lx东部一公共设施区：四坏昭以毘沿江器分地带，t 东ix 信息产业和旅游业蟹安排展览、釦L邃孤 办公、打j商业等。 旅游度Klx；白舞湖地以观光游施、休闲度假、疗养 为主.集居住于一休.135重点发展区域根据惠州市城市定位和产业发展布局，规划拟定以下 7个重点发展区域：惠城江北地区：规划形成市级行政、会展和文化中心、铁路客运中心、物流商 贸中心；优先使用存量建设用地，优化、梳理和调整东江沿岸地区工业用地的调整
12、 与控制、城市主干道两侧、火车站周边地区等重要地区的土地利用和功能。惠城西湖周边地区：规划为市级商业中心、旅游服务接待中心。培育现代服务 业和旅游接待功能，提升服务能力和服务水平。惠城水口地区：规划以商业性开发为主的生活居住功能区域，临江地区将严格 限制工业项目的选址，保护东江沿岸景观和水资源。惠澳大道数码园地区：作为城市战略性地区，将严格控制地区投资质量和项目 等级，规划为城市体育中心、高等教育中心、高新技术产业聚集基地。其中、远期 发展将结合淡水河改造，建设新的山水城市形象。陈江一仲恺核心城区：作为区级中心，通过空间整合，实施地区整体的效率开 发战略。形成高新技术产业聚集区（仲恺开发区以及
13、其管辖的镇隆北部工业园区） 加工工业聚集区（重点布局在潼侨、沥林和镇隆）、物流产业园区（北连接广惠高 速公路新通道，南连接惠州港疏港路）。惠阳城区：作为城市次中心，以现区政府位置向东延伸到新桥片区、与深圳龙 岗区相邻地区集中规划为一定规模的商业和生活居住功能区；片区西南部规划为加 工工业聚集区。大亚湾开发区：作为基础产业基地，东部地区规划占地 27.8平方公里的石 油化学工业区；北部地区建设港口与铁路联运一体化的物流基地。第二章惠州市社会经济状况分析2.1国民经济发展状况分析（1）国内生产总值（GDP）2002-2007年惠州市国内生产总值（ GDP ）走势GDP（元）* 增幅表1近几年珠三角
14、城市 GDP对比城市/年份2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年广州市37594451515460747051深圳市35864282495158146765珠海市477552635748887 丁佛山市15781918238329283589惠州市5866868039351085 1肇庆市328391451516617江门市6186968059421095东莞市1453 :1806218226273151中山市57270488010361211近年来，惠州市GDP呈现出快速发展态势，GDP增长率保持在10%上，年平 均增长率为14.6%; 2007年惠州市GDP突破千亿元
15、大关，达到1085亿元，增长16%跻身全国一 类重点城市行列，成为广东“千亿元城市俱乐部”的新成员， 经济发展跨越一 个标志性的台阶。从珠三角城市群来看，惠州市总体经济还相对落后，GDP仅高于珠海和肇庆市， 位列珠三角第七。（2）三次产业结构2002-2007年惠州市三次产业结构比例（%第一产业 第二产业1_1第三产业惠州的产业结构为“二三一”，第一产业比重逐年下降，二三产业比重增加； 2007年惠州市三次产业结构比例有 2006年的8.5 :58.5 :33调整为7.9 :58.8 :33.3，产业结构进一步优化。（3）社会固定资产投资2002-2007年惠州市社会固定资产投资及增幅140.0%120.0%100.
