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1、虹口区四川川北路881#地块可行性研究究报告目 录第一章 项目概概况 1第二章 市场分分析 2第三章 开发设想想 5第四章 开发进度度 9第五章 投资估算算 110第六章 初步结论论及建议议 112附件：1、 项目总平面面图2、 项目竞争楼楼盘汇总总表3、 商业售价定定位表4、 竞争楼盘位位置图第一章 项 目目 概 况1.1项目目背景虹口区四川川北路881号地地块主要要由两个个部分组组成，即即占地约约10亩亩的上海海市虹口口区第二二工人俱俱乐部（以以下简称称二俱）和和占地约约30亩亩的居民民及工厂厂、学校校、医院院、商店店等用地地。根据据上海市市和虹口口区的规规划，二二俱以外外地块的的改造已已
2、经列入入虹口区区新一轮轮旧区改改造的计计划。1.2地块块及周边边现状该地块位于于上海市市虹口区区四川北北路以西西、东宝宝兴路以以北、宝宝源路以以东、俞俞泾浦以以南。地地块总占占地面积积277700平平方米，约约合411.5亩亩，地块块沿四川川北路长长约1110米，沿沿东宝兴兴路长约约2400米。地地块中除除有第二二工人俱俱乐部、企企业2家家及1所所小学外外，其余余为约8800户户居民，大大部分属属于危棚棚简屋。该地块位于于虹口区区中南部部，周边边交通便便捷，南南北向有有四川路路、四平平路通往往外滩及及市区方方向，此此外，地地块西侧侧为轨道道交通明明珠线，且且东宝兴兴路站即即在地块块西侧550米
3、处处，周围围公交线线路有轻轻轨明珠珠线、118路、221路、1101路路、477路等。地地块紧靠靠上海市市知名商商业街四四川路，商商业设施施齐备，地地块南侧侧约1000米处处将规划划虹口区区大型公公共绿地地。地块块1公里里范围内内分布有有：福德德百货、东东宝百货货、上海海七百、多多伦路文文化名人人街等，周边商业、学校、超市、医院等设施齐全。第二章 市 场场 分 析2.1宏观观市场分分析今年上半年年房地产产二级市市场内销销商品房房预售保保持较高高的增长长势头，据上海市房地产交易中心统计，今年上半年，商品房预售面积较去年同期增长26.3，内销商品房批准预售面积和实际销售面积之比从去年同期的：.9上
4、升到今年的：.56，供求关系的开始转变，出现供不应求的局面。表1. 220011年1-6月上上海市房房地产市市场数据据汇总2001年年1-66月2000年年1-66月同比增长房地产开发发投资额额24452258万万元1986446823.1内销商品房房土地出出让面积积209788521730072-90.33可建建筑面面积515277241141188-87.55商品房新开开工面积积908966607876668015.4商品房竣工工面积429800423095777438.8已登记商品品房预售售面积773099906120226826.3已登记的存存量房买买卖面积积6190889231308
5、83697.7根据中房上上海指数数办公室室20001年55月份调调查，上上海房地地产市场场近期持持续保持持价升量量增的火火爆局面面。5月月份中房房上海综综合指数数为7330点，比2000年5月上涨12%。年初因住房预售标准的提高而减少的新开楼盘数量，在近两个月已恢复去年水平，而售价提升水平已从过去局部区域全面扩散到全市城域，房价稳中趋升将成为市场主要倾向。随着本市房房地产运运作不断断深化，在在发展商商不断创创新开发发理念和和全面提提高居住住质量的的推动下下，上海海房地产产已进入入一个新新的历史史发展阶阶段。有有关人士士预测，上上海房地地产业将将会进入入长期繁繁荣发展展的新阶阶段。2.2区域域市
6、场分分析虹口区是上上海苏州州河以北北传统的的住宅区区域和商商业区域域。整个个区域呈呈狭长状状，与杨杨浦、宝宝山、闸闸北和黄黄浦相临临，隔江江相望浦浦东新区区，可谓谓地理位位置优越越。区域域内贯穿穿高架、轻轻轨，交交通便利利。凭借浓浓厚的历历史底蕴蕴，优越越的地理理位置，以以及四川川北路商商业街的的兴旺，一一直以来来在北部部居民心心目中，虹虹口区是是理想的的居住地地，尤其其是宝山山、闸北北以及杨杨浦的居居民。根据统计数数据，220011年一季度虹虹口区平平均成交交价为42811元平平方米，较较上季度度大涨3955元平米米。本项目位于于虹口传传统的房房产热点点区域四四川路沿沿线，该该区域以以虹口公
7、公园、四四川北路路为中心心，向外外辐射至至欧阳路路、同心心路、水水电路、大大连路。因文化、商业基础较好，一直以来都是投资开发的热点区域，近期，借助四川路成熟的商业和轻轨的开通，该区域楼盘的价位和品质更上一层楼，房价顺势上涨至4500-6000元/平方米。附近楼盘有精武大厦、荣欣大厦、虹叶花苑等,一般楼盘定位于中高档。周边未来几几年内竞竞争项目目将主要要来自与与该地块块南部5500米米处大型型公共绿绿地周边边的项目目，据从从虹口区区计委处处获悉，该该绿地周周边将由由上海明明佳房产产开发一一25万万平米的的住宅小小区，而而且合同同谈判也也基本完完成。预预计明佳佳房产会会在此建建造豪宅宅社区，预预期
8、销售售均价会会在70000元元/平米以以上，该该项目因因大环境境优于本本地块，未未来将是是本地块块最具竞竞争的项项目。2.3周边边竞争楼楼盘分析析（1） 精武大厦该项目位于于东宝兴兴路已北北，四川川北路以以东，近近四川路路，规划划为一幢幢24层层高层，总总建筑面面积2550000平米，其其中19楼为为商业裙裙房，9924层层为住宅宅，房型型：三房房二厅1161.89平平米、四四房二厅厅1777.233平米，各各占400套，220011年6月月入伙，售售价5550062000元/平米。因因该项目目为单幢幢高层，毫毫无环境境可言，且且房型单单一，总总体销售售状况一一般。（2） 荣欣大厦该项目位于于
9、海伦西西路以北北，四川川路以西西，规划划为两幢幢24层层高层，总总建筑面面积2990000平米，其其中13层为为商业裙裙房，房房型：一一房一厅厅87.5、二二房一厅厅1155、三房房一厅1151.8，220011年6月月入伙，售售价5990073000元/平米。该该项目与与精武大大厦类似似，都为为见缝插插针式住住宅，基基本无小小区环境境，且房房型偏大大，销售售状况一一般。（3） 金宝大厦金宝大厦位位于宝山山路，是是多年前前开发的的老楼盘盘，除了了地段之之外，没没有任何何地优势势，目前前处于清清盘期，因因此其价价格最低低，仅在在48550558500元之间间。（4） 天伦家园天伦家园位位于海伦伦
10、西路、邢邢家桥路路，小区区占地220000平方米米，建筑筑面积660000平方米米，仅有有2幢多多层电梯梯房。销销售单价价49000557000元/平平方米。目目前已经经入伙，销销售状况况良好。2.4市场场分析基基本结论论该地块周边边房地产产项目住住宅售价价在5550060000元/平米，根根据与周周边房地地产项目目的比较较，另外外，综合合明珠线线对该项项目噪音音方面的的负面影影响及四四川路商商业街的的不可替替代性、地地块南面面近期将将兴建大大型公共共绿地、虹虹口区计计划将东东宝兴路路规划为为休闲商商业街的的有利因因素，预预计该地地块市场场平均售售价保守守、正常常、分类类如下：保守正常乐观住宅
11、550060006500商业110000140000160000车位10万/个个11万/个个12万/个个商业售价依依据参见见附件33第三章 开 发发 设 想3.1概述述随着上海市市府提出出的新一一轮旧房房改造优优惠政策策的出台台，上海海中心城城区的房房地产开开发将发发生巨大大的变化化，房地地产特有有的优势势“地段，地地段，地地段”将成为为今后几几年内开开发商关关注的重重点。大大众的消消费观念念也将发发生巨大大的变化化，对已已满足住住宅的基基本功能能、小区区环境、标标准物业业管理等等要求外外，人们们将追捧捧两类住住宅，一一类是中中心城区区的兼具具投资与与居住便便利的中中高档住住宅，另另一类是是郊
12、区别别墅。四四川路881号地地块，充充分体现现了他的的地段优优势，虹虹口区政政府也将将在四川川路沿线线大做文文章，在在虬江路路、四川川路东南南角兴建建4.11公顷的的大型绿绿地，该该绿地距距81号号地块仅仅5000米左右右。东宝兴路（881号地地块南侧侧）将兴兴建文化化、娱乐乐、购物物、休闲闲步行街街，与881号地地块西侧侧的轻轨轨车站（东东宝兴路路站）连连通。地地块北面面的河（俞俞泾浦）的的污水处处理正在在整治之之中，在在今后的的几年内内，该河河内将有有游艇和和鱼，结结合我们们楼盘的的开发，河河的南岸岸将是小小区的一一道美丽丽的风景景线。3.2总体体平面布布局的设设想四川路811号地块块总用
13、地地面积2277000平方方米，容容积率44.0，规规划总建建筑面积积11008000平方米米，住宅宅沿地块块的周边边布置，原原则上南南低北高高，小区区设二个个出入口口，主入入口设在在四川路路沿俞泾泾浦河边边，次入入口设在在小区西西边的规规划道路路上。人人车分流流，小区区内设置置地下车车库，约约75000平方方米，地地库上布布置小区区景观绿绿化。沿沿四川路路、东宝宝兴路布布置23层高高商场（铺铺），约约150000平平方米，商商场的屋屋顶布置置景观绿绿化，活活动中心心，设置置建设活活动设施施，做一一部分会会所，一一部分架架空，使使屋顶景景观伸入入室内。小小区内沿沿河主要要道路宽宽6米，其其他道
14、路路宽3米米（供消消防、搬搬家用）。整整体规划划讲究空空间形态态、绿化化景观、建建筑立面面、朝向向、采光光、通风风、消防防、日照照、节能能和降低低噪音（主主要来源源轻轨和和四川路路）。3.3商场场建筑设设计沿四川路留留出北面面小区入入口后，尽尽量布置置商场，柱柱距8米米左右，进进深244米左右右，共建建三层。沿沿东宝兴兴路尽量量布置二二层商铺铺，柱距距8米左右右，进深深16米米左右。商商场立面面与住宅宅协调，室室外用石石材、大大玻璃窗窗装饰，体体现豪华华商场概概念，室室内毛胚胚，或采采用菜单单式装修修。3.4住宅宅建筑设设计整个小区设设置小高高层和高高层住宅宅，将小小高层沿沿东宝兴兴路布置置在地块块南侧，高高层沿河河布置在在地块北北侧，既既充分利利用日照照又能满满足高层层住宅的的景观要要求（44.1公公顷绿地地在南面面5000米处）。住住宅平面面设计讲讲究，房房型多样样化，功功能分区区合理，尤尤其注重重主卧、客客厅、餐餐厅、厨厨房、卫卫生等主主要使用用空间的的面积以以及使用用合理性性，坚持持做的六六明，即即：明厅厅、明房房、明厨厨、明卫卫、明电电梯厅、明明楼梯间间
