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1、荣盛房地产发展股份有限公司南京分公司阿尔卡迪迪亚二期期营销策策划报告告目录第一篇：分析篇篇一、市市场背景景二、竞竞争楼盘盘分析三、已已售产品品分析四、成成交客户户分析五、产产品一期期市场推推广简要要回顾分析析六、综综合分析析第二篇：策略篇篇 一一、项目目营销目目标：1.项目目的总体体销售目目标2.分阶阶段的销销售目标标 二、项项目总体体营销策策略1.项目目主题的重重新定位位 22.项目目整体营营销思路路 33.销售售现场策策略4.价格格策略55.渠道道策略66.推广广策略7.产品品建议第第三篇：执行篇篇一、推推广主线线二、推广广阶段划划分与推推广部署署三、推广广阶段执执行四、媒介介执行五、推广
2、广预算第一篇 分析篇篇一、市场场背景大厂位于于长江北北岸，是是南京沿沿江工业业大开发发的重要要组成部部分，辖辖区面积积一三平方方公里，全全区共有有常驻人人口222万。大大厂是南南京重要要的工业业产区，已已形成以以石油化化工、能能源、钢钢铁为主主的综合合发展工工业体系系，该区汇汇集了众众多国有有大型企企业，有有较强的的经济基基础，工工业年产产值高达达近千亿亿，已成为为江北经经济的快快速发展展地带，国家相关统计数据显示，南京的1/4的财政收入是由大厂提供大厂当地地房地产产市场的的发展早早期多为为国有企企业福利利房，现现虽然仍仍有部分分福利房房供应，但但已不能能满足区区域居民民改善居居住条件件的日益
3、益需求，直至1999年后，福基房地产、恒丰房地产、腾泰房地产、开宁房地产、永利投资及荣盛地产等新兴地产企业的注入，才算正式发展起来，这些企业现在大厂开发主流房地产产品开工面积平均每年达到了30万平米以上。在比较狭窄的大厂房地产市场中，不管是市场先入者，还是市场后来者，基本都得了较好的市场回报。其中腾泰房地产的“腾泰雅苑” 以其低价位得到了市场中初级客户的认可，而恒丰房地产的“恒丰世家”和荣盛地产“阿尔卡迪亚”则得到市场中高级客户的认可。阿尔卡迪迪亚，临临近江北北大道，位位于经五五路与纬纬二路的的交接处处，由于于江北大大道连接接着大厂厂未来的的轻轨站站，因此此其具有有较高的的升值潜潜力。社社区南
4、临临旭东中中学，紧邻大厂厂第二商商业中心心，生活活便利。社社区规划划建筑面面积约775万平平方米，规划有6000户家庭、10万平米绿地、5万平米水系，800米长人工河、2条休闲商业街、2大休闲广场、室内游泳池、篮球场、网球场等，物业服务提供为荣盛物业公司，从产品及规划上看，阿尔卡迪亚仍沿续荣盛地产开发的传统，保证社区的均好性及高价值价格比的特点。自产品上市以来，产品的品牌认知度得到了市场的高度认知。二、竞争争楼盘分分析由于大厂厂房地产产发展市市场的新新兴快速速发展以以及区域域居民日日益改善善居住条条件的需需求，价价格虽仍仍为传统统购房敏敏感因素素，但环环境景观观、地段段、产品品等也已已成为购购
5、房者重重点考虑虑范畴。故此我我们在分分析竞争争楼盘时时主要针针对地段段、价格格、产品品、环境境景观等等层面进进行归纳纳与比较较。55建筑有形 生活无限与恒丰丰世家相相比优势劣势势 1品牌 1.户型一一般 2规规划设计计2.价格格优惠幅幅度少 3环环境绿化化3.地段段不占优优势 4配配套设施施 5生活品品质S WOT1.前期入入住客户户的口碑碑效应11.坚持持品质化化策略 2.区区域对生生活品质质需求22.优惠惠幅度机会威胁胁与腾泰泰雅苑相相比优势劣势势 1品牌 1.价格不不占优势势 2规规划设计计 2.地段不不占优势势 3环环境绿化化 4配配套设施施 5生活品品质 6.户户型 S WOT1.前
6、期入入住客户户的口碑碑效应 1。坚坚持低价价策略2.区域域对生活活品质需需求2. 社区区将日渐渐规模,日渐成熟熟机会威胁胁与瑞凯凯国际相相比优势劣势势 1品牌 1.地段不不占优势势 2规规划设计计 2.价格不不占优势势 3环环境绿化化 4配配套设施施 5生活品品质 6.户户型 7.产产品多样样性S WOT1.前期入入住客户户的口碑碑效应 坚持精精装修销销售,差差异化策策略 22.区域域对生活活品质需需求 机会威胁胁与福基基国际花花园相比比优势劣势势 1品品牌 1.地段不不占优势势 2规规划设计计 2.价格不不占优势势 3环环境绿化化 33.户型型不够新新颖 4配配套设施施 5生活品品质S WO
7、T1.前期入入住客户户的口碑碑效应 1.前期期入住客客户的口口碑效应应 22.区域域对生活活品质需需求 2. 社区已已成规模模,已成成熟机会威胁胁与开宁宁钻石星星城相比比优势劣势势 1品牌 1.地段不不占优势势 2规规划设计计 2.周边商商业配套套不占优优势 3环环境绿化化 4社社区配套套设施 5生活品品质 6.产产品多样样性 S WOT1.前期入入住客户户的口碑碑效应 1.坚坚持菜单单式装修修销售,差异化化策略 22.区域域对生活活品质需需求 2.优优惠幅度度大机会威胁胁竞争楼盘盘特征对对照项目名称称恒丰世家家腾泰雅苑苑瑞凯国际际福基国际际开宁钻石石星城发展商南京恒丰丰房地产产公司江苏腾泰泰
8、房地产产开发公公司南京瑞凯凯房地产产开发有有限公司司南京福基基有限公公司南京开宁宁房地产产开发公公司区位毕洼路晓山路晓山路杨村路十村均价26699元/24500元/34500元/26933元/29一八八元/装修标准准毛坯毛坯精装修毛坯精装修毛坯占地面积积11万8万1.9万万300亩亩2万建筑面积积17万12万2.1万万35万11万容积率1.4661.51.15.5得房率90%90%70%90%70%-80%绿化率30%35%30%30%楼栋数2414楼层数7-一八八6-111867、288、300总套数120001一三00240339600户型面积积80-111090-一一五045-11077
9、0-114054-1120销售率58%57%60%69%40%物业管理理费04元元/0.4元元/1.2元元/0.5元元/0.655元/成交客户户分析扬子、南南化等企企业扬子、南南化等企企业商业用途途者和投投资客扬子、南南化南钢钢等企业业扬子等企企业以及及生意者者分析：项项目虽然然面临恒恒丰世家家、福基基国际花花园等楼楼盘的竞竞争冲击击，造成成项目的的目标消消费群的的部分分分流，但但项目相相对众竞竞争楼盘盘，规划划、户型型、配套套、环境境等诸多多品质要要素均强强于竞争争对手，因因此，后后期项目目只要注注重目标标消费群群细分的的策略，并并按照不不同的目目标消费费群，修修正、制制定和实实施准确确的广
10、告告策略和和媒介策策略，必必将实现现项目后期期销售市市场的快快速去化化。 三、已售售产品分分析1户型型售出率率分析户型编号号栋号批数面积（）已开盘套套数销售套数数销售率AA1-AA31995551448056%BB819566100%CB81912424100%DA61917791212100%B10-B111291779242188%EA619466100%FB61107545398%GA611071212100%G1B9、BB1221109324一三54%G2B9、BB12211076362878%G3B9、BB1221一三4412217%HA611一三6366100%B10-B1112241250%H1B9、BB122114112758%IB一三21004535411%KA41127221150%LB1-BB31110144一三392%MA5、AA71116543463%NA5、AA71122一八1478%OA5、AA71121一八950%PB41一三6222091%QB51106341212100%RB711072020100%SB8111066100%TB一三2121945120%VA41147
