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1、 XX国际汽车零部件采购中心、XX国际汽车城可行性研究报告项目编号：XX工程管理（集团）有限公司2009年12月 四川 国际汽车零部件采购中心、国际汽车城可行性研究报告 编制单位： XX工程管理（集团）有限公司证书等级： 甲级证书编号： 工咨甲发证机关： 国家发展和改革委员会审 核： 项目经理国家注册咨询师/高级工程师编写人员： 国家注册咨询师/工程师 高级工程师 高级工程师 工程师国际汽车零部件采购中心、国际汽车城可行性研究报告目 录第一章 总 论11.1项目简述11.2项目报告编制的依据41.3项目提出的背景51.4项目提出可行研究的必要性101.5项目建设规模与经济指标161.6综合评价
2、与建议18第二章 项目业主及承办单位概况192.1项目业主简介192.2项目组织机构及人员岗位分布21第三章 市场行业分析与预测223.1国内汽车市场分析223.2国内汽车汽配市场前景预测233.3成都地区汽车汽配市场的发展分析253.4本项目的市场经营分析与预测28第四章 项目建设地址与建设条件314.1项目选址314.2项目区域概况324.3项目建设区域的经济动向与政策优势354.4建设条件38第五章 开发经营策略445.1市场定位策略445.2开发经营策略44第六章 建设规划与技术方案466.1项目建设规划466.2总体建设方案设计516.3在建设工程建筑状况566.4建筑设计与结构要求
3、576.5消防工程58第七章 环保与节能597.1环境保护597.2节能62第八章 项目组织与实施658.1项目实施管理与建设工期658.2项目实施进度计划668.3项目实施进度表668.4项目组织管理67第九章 投资估算与资金筹措739.1 项目总投资估算739.1.1项目总投资估算739.1.2项目总筹资估算739.1.3项目还款计划749.2 项目一期总投资估算与资金筹措759.2.1项目一期总投资估算739.2.2项目一期总筹资估算739.2.3项目一期还款计划739.3 项目二期总投资估算与资金筹措779.3.1项目二期商业投资估算与资金筹措779.3.2项目二期住宅投资估算与资金筹
4、资80第十章 财务评价8310.1财务评价依据8310.2项目总财务评价8310.2.1基础数据8310.2.2收入、税金及附加测算8310.2.3 总成本费用估算8610.2.4总损益分析8710.2.5现金流量分析8710.2.6财务评价结论8810.3项目一期财务评价8810.3.1基础数据8810.3.2项目一期收入测算8810.3.3项目一期总成本费用测算9110.3.4项目一期总收入测算9210.3.5项目一期总现金流分析9210.4项目二期商业财务评价9310.4.1基础数据9310.4.2项目二期商业收入测算9310.4.3项目二期商业成本费用测算9510.4.4项目二期商业收
5、益测算9610.4.5项目二期商业现金流分析9610.5 项目二期住宅财务评价9710.5.1基础数据9710.5.2项目二期住宅收入测算9710.5.3项目二期住宅成本费用测算9810.5.4项目二期住宅收益测算9910.5.5项目二期住宅现金流分析99第十一章 风险分析10111.1不确定性分析10111.2 主要风险因素及对策103第十二章 社会效益与社会影响分析10512.1项目社会效益分析10512.2社会影响分析108第十三章 结论与建议109附件111第一章 总 论1.1项目简述1.1.1项目名称XX国际汽车博览新城“XX国际汽车零部件采购中心”和“XX国际汽车城”。1.1.2项
6、目性质以“汽车产业化市场”为轴心，建立国际化的汽车汽配物流商贸中心和标准配套服务平台。1.1.3项目建设地址及目标范围本项目选址成都市XX区XX镇内，以“XX国际汽车博览新城”为目标，建设一个集国内外各类型品牌轿车、各型大车、特种车、工程车、农用车、摩托车、二手车等整车展示销售和零配件采购、交易、仓储、物流等多功能于一体的汽车汽配专业服务平台。以此强化功能互补、配套完善、相互协调，增进汽车汽配产业商贸对上下游产业的促进作用，提升成都地区汽车工业的产业价值和附加价值，致力于营造一个以“汽车汽配为主题曲”的西部国际性区域经济集群，打造西部地区规模最大、影响力最强、设施完善、管理先进一流的汽车、汽配
7、集散地和流通枢纽，实现汽车汽配产业化政策蓝图，致使汽车汽配销售和服务应具备全功能、多元化的国际化水平。1.1.4项目建设内容与分期概况“XX国际汽车博览新城”整体规划为占地3000亩建设，总建筑面积380万平方米，总投资40多亿元，是以成都XX汽车汽配商城经营管理有限公司开发和建设的大型汽车产业市场综合配套体系。总体规划分为3期及以上建设，按建设施工进度和汽车汽配市场发展的要求，进行滚动开发和建设。（1）第一期：“XX国际汽车零部件采购中心”，地处XX区XX镇，紧临新成龙路，距市中心约12公里，基地北临新成洛路，东临塑料厂，南临老成洛路，东临规划道路，地势平坦。周边有便捷的交通网络，区位条件非
8、常优越。项目净用地面积55797.25平米，规划总建筑面积188578.58平方米，该项目由四栋（1#-4#楼）、1-3栋由五层的建筑物组成 。 项目于2008年10月启动，2009年8月工程1#-3#楼的主体封顶，计划2010年4月份竣工交验。（2）第二期：“XX国际汽车城”，净用地面积66666.67平米，地块位于成都市XX区XX镇境内，北侧为新成洛路，西侧为空地，东侧为龙泉国际汽车博览新城XX国际汽车零部件采购中心，南侧为空地，将开发成为高级住宅和商住楼。该项目规划建设内容:地上1#楼、2#楼为裙楼2层商业的33层商住楼，3#6#楼为裙楼2层商业网点的33层住宅楼（二期修建）；7#楼为裙
9、楼4层商业，527层为办公的27层综合楼，8#楼为26层的综合楼（三期修建）；9#楼13层为大车配件连排商铺,局部4层、5层为办公的综合楼，10#楼、11#楼为3层大车配件小型连排商铺（一期修建）。1#6#楼地下部分为2层地下室，7#、8#楼地下部分为3层地下室。总建筑面积389920，建筑使用耐久年限为50年。项目二期建设将于2009年12月启动，预计2011年12月全部主体工程竣工。（3）第三期及以上的建设项目以龙泉XX镇政府供给土地的时间来确定规划建设实施表。1.1.5项目投资构成与资金筹措“XX国际汽车博览新城”整体规划为占地3000亩建设，总建筑面积380万平方米，总投资40多亿元。
10、分三期以上项目建设，计划在3-5年内全部形成汽车汽配产业化市场。项目资金来源为业主自筹资金、银行借款，其中：（1）资本金186655万元，建设项目资本金率44.34。（2）业主其他自筹金114262万元，该项资金包括项目销售回收款等，当销售回款不能满足资金需要时，业主通过股东增资等方式解决。该项目资金来源占27.15。（3）银行贷款，本项目拟使用银行贷款120000万元，占28.51。目前，本项目具体分为第一期建设、第二期建设和第三期及以上建设，在投资资金使用与筹集上有如下安排：（一）第一期建设项目：“XX国际汽车零部件采购中心”，总投资40867.5万元，其中：资本金20000万元，建设项目
11、资本金率49.2；业主其他自筹金10675万元，该项资金包括项目销售回收款等，当销售回款不能满足资金需要时，业主通过股东增资等方式解决。该项目资金来源占26.2。银行贷款：本项目向银行借款10000万元，占24.5。（二）第二期建设项目：“XX国际汽车城”项目，总投资103393.99万元，其中：资本金4亿元，建设项目资本金率39.2；业主其他自筹金0.339亿元，该项资金包括项目销售回收款等，当销售回款不能满足资金需要时，业主通过股东增资等方式解决。该项目资金来源占2.6。银行贷款：本项目向银行借款6亿元，占58.2。（三）第三期及以上建设项目：根据具体建设条件和时间要求来确定具体的投资资金
12、和筹集资金，按实际情况在补充附件中说明。1.2项目报告编制的依据（1） 国务院关于印发汽车工业产业政策的通知（国发199417号）；（2）成都市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；（3）成都市城市总体规划（2007-2020）；（4）成都市土地利用总体规划（2007-2020）；（5）成都市服务业发展规划（2008-2012）；（6）成都市物流发展规划纲要；（7） 武侯区商业网点规划（2007-2020）；（8）武侯区关于加快现代服务业的实施意见；（9）红牌楼区域城市公共空间发展规划；（10）成都市XX区人民政府、四川XX投资有限公司签订的战略合作协议（2007年12月19日）；（11）成
13、都市武侯区人民政府关于研究红牌楼商圈旧城改造有关工作的会议纪要（2008年5月7日）；（12）中共成都市XX区委办公室、成都市XX区人民政府办公室关于成立国际汽车博览新城战略合作委员会的通知（龙委办20087号）；（13）关于成都市XX区发展改革和经济局关于明确XX汽配城（暂定名）项目为省市重大产业化项目的函（2008年6月11日）；（14）国有土地使用权证（龙国用（2008）第91236号、龙国用（2009）第103175号）；（15）建设用地规划许可证（地字第510112200820010号、地字第510112200920005号）；（16）建设工程规划许可证（建字第51011220093
14、0003号）；建筑工程施工许可证（编号510112200906040201、510112200903180101）；(17)商品房预售许可证（成房预售龙泉字第282号、成房预售龙泉字第296号）；(18)成都市发展和改革委员会关于企业投资项目备案的通知（成发改政务200847号）；(19)中华人民共和国规划法；(20)建筑工程交通设计及停车为（场）设置标准；(21) 项目总平面图；(22)成都市规划规划管理局规划设计条件通知书（2007年7月17日）；(23)业主提供的项目初步概念设计方案；其它相关资料。1.3项目提出的背景进入21世纪,汽车行业迎来了全新发展机遇，汽车消费步入了大众理念消费的时代，汽车越来越成为社会经济运行和人民日常生活的必需品。1.3.1汽车工业发展改变着人们生活的观念汽车被誉为改变世界的机器，汽车改变了人类的生活方式和节奏。自从中国汽车工业创立以来，已经有着近50年的历史，特别是这30余年的改革开放，使其持续稳健发展取得了举世瞩目的成就。
