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1、从财务报表分析房地产行业特征以万科为例财务报表既反映了企业的财务状况，同时也是企业经营状况的综 合反映。本文我们将通过五个行业代表企业的财务报表 （资产负债表 和利润表）进行较为浅层的分析从而得出房地产行业的经济特征与其 近年来的经济趋势。一、直观分析以下是五个行业代表企业2016年度资产负债表与利润表的结构百分比表：结构资产负债表汽车制造业（上汽）信息行业（万达信息）房地产行业（万科）咼科技产 业（中兴）零售业（国美电器）流动资产货币资金17.94%13.67%10.48%22.84%20.19%应收票据5.09%0.06%0.00%1.40%0.04%应收账款5.19%13.45%0.25
2、%18.35%5.78%预付账款3.48%0.21%6.05%1.23%9.10%应收利息0.06%0.01%0.00%0.00%0.00%应收股利0.27%0.00%0.00%0.00%0.00%其他应收款1.18%2.01%12.69%3.13%0.45%存货6.27%17.14%56.26%18.93%18.39%一年内到期的非流动资产8.95%0.00%0.00%0.00%0.00%其他流动资产7.19%0.51%1.04%5.56%18.43%影响流动资产其他科目0.00%0.00%0.06%8.23%0.00%流动资产合计56.03%47.06%86.83%79.67%72.38%
3、非流动资产可供出售金融资产8.55%4.97%0.16%1.88%0.00%投资性房地产0.43%0.00%2.63%1.42%4.45%长期股权投资10.61%0.53%7.43%0.47%0.00%长期应收款0.33%9.20%0.00%0.97%0.00%固定资产7.97%7.49%0.82%5.31%17.24%在建工程2.25%0.77%0.09%1.22%0.00%无形资产1.83%6.70%0.15%3.07%0.06%开发支出0.00%3.58%0.00%0.96%0.00%商誉0.11%17.12%0.02%0.13%0.00%长期待摊费用0.26%0.26%0.12%0.0
4、0%2.92%递延所得税资产3.53%0.00%0.87%1.13%2.94%其他非流动资产0.27%2.32%0.88%2.74%0.00%影响非流动资产其他科目0.00%0.00%0.00%1.01%0.00%非流动资产合计43.97%52.94%13.17%20.33%27.62%资产总计100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%流动负债短期借款1.48%35.40%2.00%10.68%0.00%应付票据1.99%0.00%0.43%8.25%21.82%应付账款17.73%6.04%16.62%17.82%15.32%预收账款3.84%0.28%33.06
5、%5.71%1.45%应付职工薪酬1.72%0.21%0.46%3.65%1.28%应交税费2.36%3.22%1.15%0.70%0.55%应付利息0.08%0.07%0.05%0.00%0.00%应付股利0.04%0.00%0.00%0.04%0.13%其他应付款7.68%6.76%12.83%9.64%5.72%预计负债0.00%0.00%0.00%0.63%0.00%递延收益-流动负债0.00%0.00%0.00%0.50%0.00%其他流动负债0.03%0.00%0.00%0.00%0.98%影响流动负债其他科目0.00%0.00%0.00%5.78%0.00%流动负债合计50.37
6、%52.86%69.82%64.77%47.26%非流动负债长期借款0.73%6.31%6.79%3.54%0.00%应付债券2.40%0.00%3.50%0.00%0.00%长期应付款0.03%0.00%0.00%0.00%0.00%专项应付款0.14%0.00%0.00%0.00%0.00%递延所得税负债0.37%0.00%0.06%0.07%0.00%其他非流动负债0.00%1.60%0.34%1.10%0.00%影响非流动负债其他科目0.00%0.00%0.00%0.98%0.00%非流动负债合计9.83%8.51%10.71%6.36%0.00%负债合计60.20%61.38%80.
7、54%71.13%47.26%所有者权益实收资本（或股本）1.87%17.11%1.33%2.95%36.26%资本公积金6.74%4.95%1.00%7.58%6.47%盈余公积金5.46%1.57%3.92%1.43%3.93%未分配利润16.39%14.11%7.37%7.26%6.08%少数股东权益7.31%0.86%5.81%3.64%0.00%归属于母公司股东权益合计32.49%37.76%13.66%18.64%52.74%所有者权益合计39.80%38.62%19.46%28.87%52.74%负债及所有者权益总计100.00%100.00%100.00%100.00%100.
8、00%通过五个行业的资产负债表的对比我们能够发现在资产项目中房地产行业的存货所占比例为 56.26%明显高于其他行业，我们可以 猜想由于建筑物的建造周期比较长，而且房地产企业的建筑规模都很 大，因此存货在资产中的比例是非常大的，这是房地产企业的显著特征。同时对于房地产行业来说，很少出现赊销的情况所以，它的应收 账款所占资产比率只有0.25%.在负债项目中万科的预收账款的比例达到了 33.06%，预收账款 虽然是负债，但同时也是现金流。所以我们可以看出万科的资金周转 能力很强。当然这也是房地产行业的特点之一： 房地产行业单位产品 的金额较大，一般不能一次性付清，所以在同时也需要缴纳一部分预付费用
9、。其中万科的应付债券达到3.50%说明万科具有良好的信用以 及盈利能力。二、财务比率分析下面我将分别借以速动比率、总资产周转率、营业利润率分别对 企业的偿债能力、经营效率、盈利能力进行分析。上汽万达信息万科中兴国美电器速动比率98.80%56.61%43.78%93.78%114.25%总资产周转 率126.35%34.43%42.54%89.70%110.12%营业利润率6.40%12.49%16.23%1.15%0.21%(1) 速动比率是考虑到存货的变现能力差的因素，将存货从流动资 产中减去，因此其反映的企业短期偿债能力更让人信服。从表 中我们可以明显看到万科的速动比率最低，这就是由于房
10、地产 行业存货占流动资产比列较大这一特征的影响。(2) 总资产周转率则可以反映企业销售能力的强弱，从表中我们可 以看出，房地产行业的销售能力较之其他行业相比还是较弱的。(3) 最后在营业利润率一项中，万科排名第一。作为房地产业的老 大，万科的利润率一直维持在较高的水平。当然，我们都知道 近几十年房地产的形式都是一片大好，其利润率久高不下也在 意料之中。三、趋势分析F面是万科2008-2016年有关营业收入、税后利润、每股收益及每股股息的指标图:201620152014201320122011201020092008营业收入（万兀）24047724195549131463880013541879
11、103116257178275507138548881014099178税后利润（万元）283502625949441928752182975515662591159961883961643001463987每股收益（元）1.91.641.431.371.140.880.660.480.37每股股息7.907.205.004.101.801.301.700.501.00（元）趋势分析表:201620152014201320122011201020092008营业收入（%）586.65%477.04%357.12%330.36%251.55%175.11%123.72%119.25%100.00
12、%税后利润（%）611.01%559.27%415.69%394.35%337.57%250.00%190.51%138.58%100.00%每股收益（%）513.51%443.24%386.49%370.27%308.11%237.84%178.38%129.73%100.00%每股股息（%）790.00%720.00%500.00%410.00%180.00%130.00%170.00%50.00%100.00%从表中我们可以看出四项指标在整体时间上都是呈现增长的趋势。其中营业收入和每股股息在09-11年都有着小范围的波动，随后 便开始迅速增长。而税后利润和每股收益则一直呈现增长趋势，不过 在2014年其增速明显下滑，这也是受到 2014年房价下跌的影响房 地产业受到了不小的冲击。度过困境之后，房地产业的发展再次进入正轨。从整体趋势来看，万科的经营状况与财务状况在不断的改善， 按照这个趋势，万科在2017年的状况应该会更加完善。就房地产业 而言，同样可以借鉴万科的状况进行推断：房地产行业在2017年的发展状况依然是良好的。四、总结通过对房地产代表企业万科的财务报表进行的分析，我推断出：房地 产行业在资产负债表中所呈现出来最具有鲜明的特征就是其存货占 总资产的比例很大，同时该行业的预收账款所占负债与所有者权益的 比例也很高，这也为该行业的
