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1、物权法重点内容介绍及真题解析 作者：华山论剑 来源：中法网学校 时间：2008-4-7 9:57:57 点击： 3104物权法重点内容介绍为了充分说明问题，试将物权法通过后，可能的考试重点及条文列表如下：物权法中的重要知识点重要知识点物权法具体条文历年真题及说明物权法律关系的客体第 2 条：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。明确物的定义中不但包括动产和不动产，权利也可以根据法律规定成为物权法律关系的客体。物权法定原则第
2、5 条： 物权的种类和内容，由法律规定。在物权法制定过程中，就物权法定原则，学者间有很大的争议。原草案中有“法律未作规定的，符合物权性质的权利，视为物权。”正式文本中删除了此条例外规定，因此物权法坚持绝对的物权法定原则。不动产的变动与登记第 9 条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第 28 条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第 29 条：因继承或者受遗赠取得物权的，自
3、继承或者受遗赠开始时发生效力。第 30 条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第 129 条：土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。第 158 条：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。在第 9 条第 1 款中明确规定了登记作为生效条件，同时又有“法律另有规定的除外”的规定，这就使得不动产的变动远较想象的要复杂得多。其中第 9 条第 2 款、第 28 条、第 29 条、第 30
4、 条规定的情形不需要登记；而第129 条、 158 条规定的情形则将登记作为对抗善意第三人的条件，而不是物权变动的生效条件。合同效力与登记第 15 条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。强调合同的效力与物权移转的效力是分开的，不因为没有发生物权移转的效力而导致合同效力发生障碍。这种考题最典型的就是一房二卖的情形。如 06 卷三不定项选择题中就涉及此问题。预告登记第 20 条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，
5、未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。新增加的内容，可能作为考试内容，与商品房买卖司法解释结合在一起考。特殊动产的所有权转让第 24 条：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。对于这种特殊动产的所有权转移与登记之间的关系：登记非所有权转移要件，而是对抗善意第三人的要件。掌握动产的特殊交付方式。（ 00. 卷二 . 多 .45 ） 2000 年 5 月 4 日，易某将自家的耕牛租于刘某使用 2 个星期， 5 月 10 日，刘某提出要买下此耕牛，易某
6、表示同意。双方商定价格为 1000 元，并约定 1 个月后交付款项。但 5 月 12 日该耕牛被雷劈死。关于此案，以下选项哪些是正确的？A. 该买卖合同的生效时间是 5 月 10 日B. 该买卖合同中耕牛的交付时间是 5 月 10 日C. 该耕牛意外灭失的风险由易某承担D. 该耕牛意外灭失的风险由刘某承担分析：此题的重要考点固然是买卖合同中的风险负担问题，但是要很好解决此题，还需要掌握一个知识点，就是关于动产调交付问题。实际上在动产的交付上，除了现实交付以外，还可以有简易交付（物权法 25 条）、指示交付（物权法第 26 条）、占有改定（物权法第 27 条）等方式。具体到本题，涉及简易交付下的
7、风险负担问题。结合合同法第 142 条、第 140 条以及物权法第 25 条的规定，风险负担自交付时转移。故选项 D 的说法正确。至于合同的生效时间，根据合同法第 44 条的规定，原则上合同在合同成立时生效。而本案中的合同成立时间为 5 月 10 日 ，因此合同的生效时间为 5 月 10 日。重要知识点物权法具体条文历年真题及说明物权法律关系的客体第 2 条：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。明确物的定义中不但包括动产和
8、不动产，权利也可以根据法律规定成为物权法律关系的客体。物权法定原则第 5 条： 物权的种类和内容，由法律规定。在物权法制定过程中，就物权法定原则，学者间有很大的争议。原草案中有“法律未作规定的，符合物权性质的权利，视为物权。”正式文本中删除了此条例外规定，因此物权法坚持绝对的物权法定原则。不动产的变动与登记第 9 条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第 28 条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的
9、征收决定等生效时发生效力。第 29 条：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第 30 条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第 129 条：土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。第 158 条：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。在第 9 条第 1 款中明确规定了登记作为生效条件，同时又有“法律另有规定的除外”的规定，这就使得不动产的变动远较想象的要复
10、杂得多。其中第 9 条第 2 款、第 28 条、第 29 条、第 30 条规定的情形不需要登记；而第129 条、 158 条规定的情形则将登记作为对抗善意第三人的条件，而不是物权变动的生效条件。合同效力与登记第 15 条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。强调合同的效力与物权移转的效力是分开的，不因为没有发生物权移转的效力而导致合同效力发生障碍。这种考题最典型的就是一房二卖的情形。如 06 卷三不定项选择题中就涉及此问题。预告登记第 20 条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议
11、，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。新增加的内容，可能作为考试内容，与商品房买卖司法解释结合在一起考。特殊动产的所有权转让第 24 条：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。对于这种特殊动产的所有权转移与登记之间的关系：登记非所有权转移要件，而是对抗善意第三人的要件。动产的交付方式第 25 条：动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。第
12、 26 条：动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。第 27 条：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。第 46 条 ： 矿藏、水流、海域属于国家所有。第 47 条：城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。第 50 条 ： 无线电频谱资源属于国家所有。第 51 条 ： 法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。第 52 条 ： 国防资产属于国家所有。某些物只能由国家享有所有权，其他主体不能享有所有权。业主的建筑物区分所有权第 70 条：业主对
13、建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第 71 条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第 72 条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第 73 条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务
14、用房，属于业主共有。第 74 条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第 76 条 ： 下列事项由业主共同决定：( 一 ) 制定和修改业主大会议事规则；( 二 ) 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；( 三 ) 选举业主委员会或者更换业主委员会成员；( 四 ) 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；( 五 ) 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；( 六 ) 改建、重建建筑物及其附属设施；( 七 ) 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三
