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1、目 录第一章 芜湖投资环境分析 3一、增长分析3二、固定投资增长分析 4三、第三产业发展分析 4四、芜湖经济在安徽省中的地位分析 5五、芜湖未来发展机遇 5第二章 芜湖房地产市场分析 7一、 宏观层面分析 71、房地产开发量增速 72、近三年来地产价格的变化趋势 73、芜湖土地市场供应结构分析 84、办公楼市场现状分析85、芜湖房地产未来走势分析 11二、 微观层面分析111、芜湖主要地产市场板块分析112、2007年芜湖地产销售市场解读143、2007芜湖地产租赁市场解读16第三章 芜湖商业市场分析18一、芜湖大商业市场解读18二、区域分析19三、代表楼盘20第四章 镜湖区地产分析25一、价
2、位居芜湖各区之首25二、高档写字楼与精品酒店异军突起25第五章 项目分析27一、优势和机会点27二、劣势和问题点27第六章 市场调研结论29一、项目整体定位29二、功能定位29三、形象定位29四、价格定位30五、目标客户定位及分析31第一章 芜湖投资环境分析芜湖市作为一个拥有220万人口的滨江之都，位于安徽省东南部，地处长江下游南岸，是安徽省内无可厚非的经济中心。根据有关机构评测，在国内200个城市中，芜湖综合竞争力排第52位，增长指数高居全国城市第8位，其经济成长空间正得到越来越多的重视与垂青。2007年芜湖国民经济仍保持稳定增长，发展连创新高，GDP总值和增长率增长较快，固定资产投资继续增
3、长。这一良好局面首先得益于工业增势强劲的支撑，而第三产业的持续稳定增长，也大大提升了芜湖经济运行质量。在安徽省各市的经济发展中，芜湖市的各项指标一直走在前列。而与同类型城市的对比中，芜湖的经济发展有着自己的特色，总体而言，芜湖的市场潜力巨大。芜湖经济的快速增长，人均收入的增加，为房地产业与其它产业的可持续发展提供了保证。一、增长分析近几年来，芜湖市总体经济和工业增加值一直维持在一个较高的水平上；2002年至2005年的GDP和工业平均增长率分别达到13.9%和17.3%，大大高于中国同期的平均增长率。2006年的增速更是9年来的新高，快速发展的背后是投资、进出口、消费、工业生产方面增速的加快。
4、从图中我们可以看到，2004年，全年实现地区生产总值345.07亿元，比上年增长14.6%；2005年，全年实现地区生产总值400.65亿元，比上年增长13.1%；2006年，芜湖市全年实现地区生产总值479.72亿元，比上年增长15.4%。图1 芜湖生产总值与增长值的变化二、 固定投资增长分析从整体上看，芜湖市国民经济继续保持着较快的发展态势，固定资产投资总额呈上升趋势，全年投资总额增长30%；其中，第二产业投资增长35.9%，第三产业投资增长26.5%，房地产开发投资增长35.7%。图2 芜湖固定资产投资总额与增长率的变化三、第三产业发展分析2007年芜湖的人均GDP已经超过3000美元，
5、在正常水平下，3000美元人均GDP的区域，第三产业与第二产业的比例应该相当，但由于近几年芜湖工业在汽车业的带动下超速发展，芜湖的第三产业占GDP比重反而逐年下降了，根据安徽统计年鉴数据，2006年芜湖实现第三产业增加值179亿元，占GDP的37.3%。但随着芜湖先进制造业生产力布局的基本完成以及工业化对新兴产业的带动，未来几年芜湖将迎来第三产业快速发展的契机。图3 芜湖第三产业增加值及增长率的变化四、芜湖经济在安徽省中的地位分析1、P比较分析2006年，无论从地区生产总值、增长率还是人均生产总值上看，芜湖的各种经济指标都居于安徽省的前列。芜湖GDP增长稳定快速，在安徽省总量排名第三，人均GD
6、P在全省排名第四，比省平均水平高近两倍。芜湖经济的增幅居全省第三，比省平均增幅12.75%高出2.65个百分点。2、固定投资增长比较分析2006年，芜湖市固定资产投资总额在全省范围内排名第三，是省固定投资额平均水平的两倍，显示了芜湖良好的投资环境与产业吸引力。3、第三产业发展比较分析与芜湖在安徽省内的工业地位相比，芜湖第三产业无论从产业经济总量、产业结构与增速而言，在安徽排名都不算靠前，虽然芜湖金融业与房地产业规模均在安徽排名第二，但其他新兴产业发展步伐依然不够大。但芜湖作为政府引导经济行为比较成功的城市，在良好的产业基础平台的支撑与各项扶持鼓励第三产业的政策的刺激下，第三产业的发展前景与空间
7、将相当看好。五、芜湖未来发展机遇1、中部崛起的政策机遇芜湖在过去15年经济建设中,通过重点骨干企业的发展与支撑，新的经济增长点已经开始发挥效益，企业内生增长机制的形成带动地方经济逐步由传统粗放式经济增长转向内源式经济增长模式。而在国家支持中部崛起战略和安徽东向发展战略的推动下，携全面对接长三角之势，芜湖将进一步改善投资环境，增强自主创新能力，突破地域与空间的限制，以调整产业结构、转变经济增长方式为“十一”规划的重心与方向。2、长三角一体化的机遇行政区划调整后，芜湖作为中部省份中离长三角最近的人口超百万的城市，将面临前所未有的机遇。随着芜湖融入长江三角洲经济圈的步伐加快，在经济、交通、信息、人才
8、等各方面将受到长三角发达城市的全面辐射，并承接产业梯度转移带来的投资机会。 3、城市化进程加快的机遇芜湖市在推进城市化进程中，围绕建设先进制造业基地、综合交通枢纽、滨江山水园林城市、区域经济文化中心的总体要求，打造城乡一体“大芜湖”格局，在新一轮城市规划中，打破市区、郊区、县城、农村等行政区划束缚，强化城市概念，建立起工业带动农业、城市支持农村、城乡良性互动的长效机制，形成了城乡一体化发展优势。4、先进制造业带动新兴产业的机遇改革开放以来，芜湖的工业已形成规模，产业梯度结构渐趋合理，产业配套门类基本齐全，支柱产业的价值链已经得到充分延伸。芜湖先进制造业的发展为新兴产业提供了良好的生长土壤，而以
9、科技信息、文化创意为代表的新兴产业的发展是区域产业结构成熟化和完善化的标志，是现代城市发展、地区经济发展的助推器，有着多方面的积极作用。芜湖在全面建设创新型社会的政策感召下，通过全方位培育当地信息、软件、会展、创意等产业集群，全面构建与经济社会发展水平相吻合、与先进制造业基地相配套、与区域经济文化中心相协调、与山水园林城市相适应，能够不断满足城乡居民需要的现代服务业体系，从而为工业化提供增长动力，为城市化拓展发展空间，为市场化注入发展活力。第二章 芜湖房地产市场分析一、 宏观层面分析1、 房地产开发量增速2007年，芜湖市在城市房地产开发建设方面继续稳步增长。房地产行业投资额与销售面积等多项指
10、标都实现了大幅度的增长。据芜湖市开发办有关统计数据显示，2007年全市房地产行业完成投资88.90亿元，比去年同比增加49.8%；2007年全市新开工面积332.23万平方米，其中住宅达259.48万平方米；住宅竣工面积达138.84万平方米，比上年增加38.19%；房屋销（预）售面积达195.92万平方米，其中住宅为177.42万平方米，比去年增加124.26%，市区房屋（预）销售面积为159.07万平方米，住宅销售达146.04万平方米，增幅为38%，写字楼与商业等经营性用房销售面积为13万平方米。同时，2007年芜湖市住宅的空置率下降了41.2%，显示了对住宅市场的强劲需求。2、 近三年
11、来地产价格的变化趋势在2005年年中房地产宏观调控新政出台后，芜湖平均房地产价格出现了回调，在2005年末到达谷底后开始反弹，在之后阶段均保持稳定快速增长。从整体上看，在国家宏观调控政策基本稳定的情况下，市场机制使得芜湖市房价继续运行在合理轨道上，价格基本保持着微幅上扬的态势。2005年以来芜湖市房地产市场发展情况继续显现着宏观调控以来的良好效果，房地产市场也继续维持着健康有序的发展态势，但城中区与城南区重新呈现快速增长的势头。芜湖2007年新建商品房平均销售价格情况分析表区域预售面积（平方米）预售备案均价（元/平方米）实际销售均价（元/平方米）2006年实际销售均价（元/平方米）同比增长（%
12、）市区整体43814281329529.92城中区41884353745277363445.21城南区56002044234297327031.41三山区4418920972067171820.31城北区278380316431013148-1.53、芜湖土地市场供应结构分析 根据芜湖市房地产管理局信息中心提供的资料，2007年全年，芜湖市区土地市场共出让土地17宗，虽然只比2006年增加1宗，但从土地出让面积来看，2007年土地出让面积多达397.53万平方米（去年同期为87.73万平方米），较去年同期增加353.12%。由于芜湖区域性中心城市地位逐渐形成，吸引了一批有实力的房地产上市公司来
13、芜湖投资开发，从而使得土地市场竞争日益激烈，土地拍卖价格攀升较快。4、办公楼市场现状分析办公楼发展政策环境分析 2006年12月1日，芜湖有关部门出台关于房地产权属登记若干问题的规定，其中第五条其中一款规定：“办公用房不得以个人名义申请办理权属登记，必须以市工商行政管理部门登记注册的各类经营实体名义申请方可办理，且不得以住宅名义办理按揭贷款或提取住房公积金，不得享受居民生活用水、用电、用气价格”。同时，“办公用房的地下汽车库只能整体登记发证，不得空间拆零分割申请办理权属登记”。这一政策的出台表明个人不再允许购买写字楼。而在过去的芜湖，以个人名义购买写字楼并当住宅使用已经是“行规”。该规定的出台将规范芜湖住宅市场与写字楼市场的界线，也为写字楼市场带来了新一轮发展机遇。在2007年1月11日举办的芜湖首次全市房地产开发企业座谈会上，芜湖市政府副市长洪建平指出“随着城市经济的发展，写字楼的开发肯定是个大趋势，芜湖这次不允许个人购买写字楼，是因为芜湖的写字楼和其他城市不一样，它已经变味了，不
