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1、威尼斯水城项目可行性分析报告The Feasibility Analysis Report of Venice Water City Project*（海南）旅游开发有限公司2010年5月20日 / 文档可自由编辑打印报告提要威尼斯水城项目是指位于海口市江东片区鲁能皇冠假日以东约5248.55亩土地的一级开发项目。2009年11月，作为海南国际会展中心土地挂牌出让的捆绑条件，项目开发资格基本确定为*（海南）旅游开发有限公司。2010年1月14日，*（海南）旅游开发有限公司与海口市土地储备中心双方成立的谈判小组进行了第一次对接。双方达成共识，*（海南）旅游开发有限公司首先针对项目的基本情况进行调
2、查研究，并核算项目开发成本，为双方进入下一轮谈判作好基础性准备。根据双方共识要求，*（海南）旅游开发有限公司组织人员对项目区域的权属情况、地类情况、居民人口情况进行了全方位调查，并结合海口市现行土地征收政策及一级开发工程一般成本情况，对项目土地征收及工程开发投资进行了初步核算，并结合当前土地市场情况，对项目操作的可行性进行了分析。分析显示，该项目开发总投资约29亿元，其中土地征收成本大约15.6亿元，五通一平工程成本约13.4亿元。如果按照现行控制性规划，即可出让面积为2118.83亩，平均容积率0.8的水平，结合目前土地市场的基本行情，项目收益为负值，即经济不可行。项目开发经济可行的出路在于
3、调整控规，项目可行的控规调整目标为：可出让比例提高到65%，平均容积率提高到2.1到2.7。在上述分析的基础上，本着确保企业实现预期回报的原则，本报告提出了以下四种操作建议，分别是：分别投入，价格保底，按投入分成；整体投入，价格保底，按比例分成；整体投入，价不保底，用土地分成；上缴10%，整体投入，保底分成。并对四种操作建议分别进行了评价并排列了谈判争取的优先次序。鉴于海口市现成案例北京首*西海岸新区的情况，本报告针对海口市土地储备中心可能提出的保底封顶的动向，也做出了破解分析并提出了应对措施。目录报告提要ii1项目背景及范围62项目区域基本情况调查72.1项目区域规划情况调查72.1.1地块
4、数据统计72.1.2主要统计结果82.2类似案例调研102.2.1案例基本情况102.2.2双方分工及投入102.2.3土地价款之费用上缴102.2.4双方收益分配102.2.5分配模型破解112.3项目区域土地情况调查122.3.1项目区域土地面积122.3.2土地权属和村庄分布142.3.3村庄人口及户数142.3.4项目区域地类情况153项目开发成本计算及资金安排163.1土地征收成本163.1.1新增建设用地有偿使用费163.1.2征地补偿163.1.3青苗补偿163.1.4林木补偿163.1.5养殖水面补偿173.1.6耕地占用税173.1.7耕地占用复垦费173.1.8社会保障费1
5、73.1.9征地补偿统计183.1.10居民安置非现金补偿183.1.11居民安置土地成本193.1.12居民安置现金补偿193.1.13征地拆迁其他费用203.1.14土地征收总成本203.2工程建设成本203.2.1五通一平工程费用203.3项目前期后期费用213.4项目总投资213.5项目工期与资金安排214项目经济可行性分析234.1土地成交收益上缴234.1.1上缴项目分项234.1.2上缴项目总和244.2静态分析264.2.1当前市场情况264.2.2本项目规划指标264.2.3本项目土地出让净收益264.2.4本项目可分配收益264.2.5静态分析结论274.3动态分析274.
6、3.1土地成交价款之于控规调整与市场预期的双因素变动274.3.2土地出让净收益之于控规调整与市场预期的双因素变动294.3.3待分配收益之于控规调整与市场预期的双因素变动314.3.4结合双因素变动的待分配收益经济分析335合作模式选择365.1控规不调整的静态情况365.2控规调整的动态情况365.2.1控规调整目标365.2.2土地出让保底价格385.2.3合作模式一：分别投入，价格保底，按投入分成385.2.4合作模式二：整体投入，价格保底，按比例分成395.2.5合作模式三：整体投入，价不保底，土地分成395.2.6合作模式四：上缴10%，整体投入，保底分成406本项目合作对策与措施
7、436.1坚持推进控规调整436.2推荐合作模型的选择优先次序436.3准备应对对方提出收益封顶（本部分只对内）436.3.1作法一：分别投入，上缴10%446.3.2作法二：分别投入，上缴26%456.3.3作法三：整体投入，上缴10%476.3.4作法四：整体投入，上缴26%496.3.5保底封顶模式情况下的优先次序511 项目背景及范围2009年底海南国际会展中心项目土地挂牌的捆绑项目。2010年1月14日与海口市国土局首次正式对接。根据现行海口市江东组团片区控制性详细规划，并结合于海口市国土局接洽沟通的意见，目前的威尼斯水城包括了从鲁能皇冠假日以东、规划中滨海东路以北、桂林洋农场以西、
8、海岸线以南的约5248.55亩的范围。（如下图所示）2 项目区域基本情况调查2.1 项目区域规划情况调查按照现行江东控制性规划，项目区域规划有地块11块（30#地块到40#地块）。2.1.1 地块数据统计根据江东片区现行规划分图则，整理列表如下：威尼斯水城基本规划数据摘要（自江东控规）地块编码用地性质用地性质代码用地面积容积率建筑密度建筑限高绿地率30 地块3001广场用地S2238833002防护绿地G22373113003河港用地T421107573004商业用地C21382341.230203531 地块3101河港用地T421021163102防护绿地G22845759032 地块32
9、01防护绿地G2279801903202一类居住用地R112637610.8（1.2）2213（19）4533 地块3301幼儿园用地R12108950.82513453302一类居住用地R112957450.8（1.2）1813（19）403303防护绿地G22611169034 地块3401防护绿地G22100065903402宾馆酒店用地C25802850.5（0.8）1516（23）503403一类居住用地R111430320.5（0.8）1813（19）453404小学R12246230.825164535 地块3501防护绿地G2253834903502宾馆酒店用地C2571836
10、0.5（0.8）1813（19）503503一类居住用地R11746250.5（0.8）1813（19）4536 地块3601一类居住用地R111831720.5（0.8）1813（19）4537 地块3701一类居住用地R112618690.5（0.8）1813（19）4538 地块3801公共绿地G111942148039 地块3901公共绿地G113235328040 地块4001公共绿地G116817780数 据 合 计合 计2687458 平方米 合4031.17亩2.1.2 主要统计结果统计结果表明，项目地块内：广场用地23883平方米，防护绿地835970平方米，河港用地2128
11、73平方米，幼儿园用地10895平方米，小学24623平方米，公共绿地342746平方米，商业用地38234平方米，宾馆酒店用地152121平方米，一类居住用地平方米。总面积2687458平方米，即约4031.17亩。可经营性建设用地为商业用地、宾馆酒店用地、一类居住用地共计1412559平方米，即2118.83亩，所占的比例为52.56%。见下表：2.2 类似案例调研2.2.1 案例基本情况2007年12月，北京首*股份有限公司与海口市土地储备整理中心，就西海岸新区土地一级开发达成协议。双方约定，项目地块总面积约为5209亩，扣除行政中心划拨用地、会展中心用地、公共道路绿化用地等非出让用地后
12、，可出让经营性用地面积不低于3300亩。可以计算得出，项目开发可出让土地所占比例为不小于63.35%。2.2.2 双方分工及投入在合作方式中，双方明确：土地储备中心负责办理项目地块一级开发前的各项审批手续并负责投入资金完成项目地块一期约4050亩土地的征地、拆迁、国有土地收回置换工作；北京首*股份有限公司投入资金累计不低于7亿元人民币，其中3亿元用于第一期行政中心建设，4亿元用于项目地块一期和二期的土地一级开发；北京首*股份有限公司具体负责完成项目地块用地红线内土地一级开发中的通路、通电、排水、土地平整。也就是说，北京首*主要负责工程工作并承担费用，土地储备中心主要负责土地征收工作并承担费用。
13、2.2.3 土地价款之费用上缴根据了解，海南省人民政府规定应上缴的费用，双方按照项目土地出让价款的10%（即只缴纳土地出让金）进行的计提。2.2.4 双方收益分配关于土地出让收益分配，双方明确，项目地块一级开发完成后，依照法律、法规规定的程序和方式出让可出让地块，所取得每一笔土地出让收入，按照下列顺序和比例进行分配：1、扣缴海南省人民政府规定应上缴的费用；2、扣除所有出让地块应分摊的土地一级开发成本；3、剩余土地出让收入按照以下比例分配：（1）在人民币壹拾柒亿（）元（含）以下部分，甲、乙双方分别按照65%：35%的比例进行分配；（2）在人民币壹拾柒亿（1,700,000,000）元至贰拾亿元（2,000,000,000）（含）之前的部分，甲、乙双方分别按照60%：40%的比例进行分配；（3）在人民币贰拾亿元（2,000,000,000）元至叁拾亿元（3,000,000,000）（含）之前的部分，甲、乙双方分别按照95%：5%的比例进行分配；（4）超过人民币叁拾亿元（3,000,000,000）的部分，全部归甲方所有。2.2.5 分配模型破解
