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1、62页，WOR文档，可修改目录清:资分析报告第一部分项目总论1. 项目背景项目位于海南岛东部“中国椰树海岸”、三亚大旅游圈陵水县清水湾 中部，占地824亩。项目规划建设为以度假住宅为主的高尚度假区，欲打造成为顶级滨 海人文度假居住区。海南清水湾旅业有限公司拥有该地块的土地使用权，并为本项目的 开发主体。2. 分析结论（1）市场前景预测当前，国内度假居住市场发展迅速，中国富裕阶层表现出强烈的休闲 度假意愿及投资物业以实现自身资产保值、增值的需求。未来，在中国经 济持续稳步增长的背景下，中国富裕阶层、超富裕阶层将急剧扩大，为度 假物业市场的进一步发展提供强有力的支撑。三亚，拥有中国唯一的热带滨海海
2、岸线，凭借其优越的自然条件已发 展成为中国度假旅游市场的热点。未来，随着海南国际旅游岛相关优惠政 策的落实，国家海岸、大三亚旅游圈等重大规划的实施，琼州海峡跨海通 道、东环铁路等交通设施的修通，三亚奥林匹克国际村、文昌卫星发射中 心及航天主题公园等重大设施的落成海南及三亚的国内、国际影响 力、知名度、美誉度将进一步提升，将吸引更多的国内外游客前来休闲度 假，市场前景乐观。本项目位于三亚东岸，拥有优质的一线海景。热带滨海资源之于全国 的稀缺性毋庸置疑，是海南置业客户最大的价值关注点。一线海景物业处 于市场价值顶峰且无价格天花板，各区域海景物业价格趋同。在三亚城区 一线居住用地开发殆尽、市场开始向
3、东西拓展的契机下，本项目海景资源 将极大削弱目前区位陌生的不利影响，将能迅速在市场竞争中赢得一席之 位。凭借准确定位、优异品质、优秀营销，项目将有良好的发展前景。（2）项目经济效益项目投资回报较高，且抗风险能力较强：项目开发时间为2009年上半年至2016年下半年，开发周期为8年。 根据测算，项目销售性物业总投资405,785万元，税后净利润244,390万元，税后投资利润率为%项目净现值113,661万元，内 部收益率%动态投资回收期年，具有较高的盈利水平。经营性物业（酒店）总投资368,534万元，税后净利润382,024万 元，税后投资利润率为%项目净现值130,362万元，内部收益率%
4、 动态投资回收期年，具有较高的盈利水平。根据盈亏平衡分析，该项目的保本销售价格、销售率较易实现，说 明项目的抗风险能力较强。综上所述：项目市场前景优越，投资回报高于行业一般水平，具有较 高的投资价值。项目具体分析过程请参阅全文。第二部分投资环境与市场研究1. 中国宏观经济分析（1）经济发展情况国内生产总值快速稳步增长，城市化水平快速提高1996年到2007年全国经济总体发展迅速，国内生产总值持续快速 增长。1996年全国国内生产总值为亿元，到 2007年底全国国内生 产总值达到亿元，比1996年增加亿元，年均增长 % 近几年来中国固定资产投资年均保持20%上的增幅，呈现出持续快速增长态势。中国
5、城市化进程快速，从1991年到2007年16年间中国城镇化率增 加17%预计到2020年中国城市化率将达60%图2-1 : 1996-2007年国内生产总值变化情况图2-2 : 2000-2007年全国固定资产投资额变化情况图2-3 : 1991-2007年中国城镇化率变化情况(%(2) 居民生活水平居民生活水平快速提高，富裕阶层、超富裕阶层增长迅速、数量急剧扩大全国城镇居民人均可支配收入稳步增长，由1996年的元增加到2007 年的元，恩格尔系数则从1996年的F降到2005年的，城镇居民生活水平有 较大提高。图2-4 : 1996-2007年全国城镇居民人均可支配收入、恩格尔系数变化图 2
6、001-2006年中国财富总量年均复合增长率远高于全球平均水平。 根据波士顿咨询公司预测，到2011年中国百万美元资产家庭总量将 达到万户。以亚太地区超富裕阶层平均年增长率计算，到2012年中国超富裕阶层将超过万人16000图2-9 :旅游度假需求变化与人均GDP变化的关系现旅游需求资料来源：波士顿咨询公司全球财富报告40002000图2-7 :中国超富裕阶层数量变化及预测(人)14000120001000080006000在中国的万名富裕人 士中，有4935名属于超 富裕人士，他们拥有的 资产超过了 3000万美 丿元。资料来源：美林与凯捷研 究报告(3) 度假住宅市场发展情况受旅游度假市场
7、带动，度假住宅市场发展迅速世界旅游组织认为，当人均GDP达到 3000美元以上，人们开始寻求在旅游休闲地置业。据预测，到2020年前，我国人均GDP各快速增 长，异地度假置业需求将大量增加。自90年代中期开始，我国出现滨海度假候鸟性迁移现象，表现出由 内陆向海边、由纬度高地区向纬度低地区迁移。图2-8 :中国人均GDP变化情况及预测（美元）50004000300020000 1000濟萨190褂神涉沪护护护殍1弄界护妙罗62010 2020注：2010、2020年人均GDF预测机构：社科院社会经济研究所300US$启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段300 - 10001000 - 3
8、0003000 - 50005000以上开始出现旅游需求旅游大众化、普遍 化，国内旅游兴旺出现到周边国家旅游的热潮洲际旅游开始出现本地置业购买休闲度假产品在度假地投资、置业在度假地置业国内图2-9旅游度假需求变化与人均GDR变化的关系1000US$3000US$5000- US$宏观经济对本项目的启示：当前中国度假居住物业市场的蓬勃发展体现出富裕阶层强烈的休 闲度假意愿，和投资物业以实现自身资产保值、增值的需求。而未 来在中国经济持续稳步增长的背景下，中国富裕阶层、超富裕阶层 将急剧扩大，这将成为度假物业市场进一步发展的强有力支撑。2. 海南发展分析（1）海南旅游的战略目标海南，中国最大的经济
9、特区，中国惟一的热带海岛省份，中国最佳 的国际性度假胜地。国家和海南的整体旅游规划确定海南的旅游发展战略目标，到2020年要建设成为世界一流的热带海岛度假胜地。（2）海南改革开放的态势海南建省办特区20周年，为又快又好的发展打下了良好基础。2008年3月，国务院下文就海南建设国际旅游岛提出要求：把以旅游业为龙头的现代服务业作为支撑海南长远发展、可持续发展的重要支柱产业来培育，发挥海南省的生态环境和岛屿资源 优势，构建具有海南特色的经济结构和更具活力的体制机制，将海南建设成为绿色之岛、开放之岛、文明之岛、和谐之岛。同意海南省进一步发挥经济特区优势，在旅游业对外开放和体制 机制改革等方面积极探索，
10、先行试验。此外，在专家研究层面，关于海南的开放中国科学院中国现代化战 略研究课题组发布的第8份中国现代化报告提出，将海南岛未 来建成亚洲的“生态型自由岛”，实行自由贸易区的国际政策，包 括：自由贸易、自由投资、自由旅游、自由购物和自由留学等政策。（3）海南旅游的优惠政策同中国有外交关系和官方贸易往来的国家和地区的各类人士，均可 在海南的口岸办理“落地签证”。21个国家5人以上的旅游团队到 海南免签证。经中国民航总局批准，海南成为中国首个开放第三、第四、第五 航权的试点省份，此外，还提供海南中途分程权一一允许外航经 营至海南的国际航线延伸到内地除京沪穗以外的城市。国家已同意在海南的三亚、海口等主
11、要旅游城市设免税商店。（4）海南旅游发展趋势海南旅游步入转型升级时期，游客增长加速，游客结构优化，旅游 收入递增，旅游综合效益大幅度提升。表2-1 : 2003 - 2007年海南旅游主要指标单位：旅游接待（万人次），旅游收入（亿元），旅游外汇（亿美元）20032004200520062007指标指标指标指标接待游客总数1234140315171605184615旅游总收入接待国内游客12051372147315431770接待海外游客接待外国人国内旅游收入旅游外汇收入海南旅游总体上开始呈现国际化、度假化、品牌化和高端化发展趋 势。国际化。全力实施“大企业、大航线、大团队”进入海南旅游战 略。
12、积极引入一批国外旅游公司和航空公司推海南旅游产品和开 通海南航线，国际旅游快速发展，国际游客的比重明显提高。海 南旅游在多方面加强同国际旅游的对接。度假化。海南根据旅游资源特点和比较优势，确立了以度假产品 为主，度假、专项旅游和高档次观光产品相结合的方向， 已经建 设了亚龙湾、大东海等一批有影响的度假区，全省各类度假酒店 的建设、数量和接待水平走在全国前列。所推出的滨海度假和高 尔夫休闲在俄罗斯、韩国等国已初具影响。在国内，到海南度假 已经成为越来越多高消费档次游客的选择。品牌化。希尔顿、喜来登、万豪、假日、索菲特、凯宾斯基等一 批国际品牌酒店管理集团进入海南， 天域、银泰、红树林等国内 度假
13、酒店也形成品牌。南山文化旅游区、南湾猴岛等景区在生态 特色和可持续发展的基础上，形成了海南景区的良好品牌。海南 推出的蓝色浪漫之旅、绿色神奇之旅、特色温泉之旅、潇洒高尔 夫之旅等产品初步形成了系列旅游产品品牌。高端化。通过大力推行转型升级，在国际国内市场上抓客源的高 端化，大大优化了海南旅游的客源结构；对旅游吸引物进行高端化改造，大力推出各类度假产品和专项产品，受到国内外高端游 客的欢迎，成功实现了海南旅游旺丁更旺财。今后五年海南将采取以下战略和措施，推动旅游业又好又快的发展。 一是加快旅游国际化进程，全面推进旅游产业转型升级；二是大力 培育旅游休闲新业态，促进旅游产品结构进一步优化；三是加大
14、旅 游宣传促销工作力度，进一步拓展国际国内高端客源市场；四是加 快旅游体制和机制创新，构建常态化、规范化的旅游市场监管体系； 五是加强旅游人才队伍建设，增强全民旅游意识。（5）海南的经济环境改善中国作为一个大国迅速崛起，经济持续快速发展，吸引了全世界的 关注。中国大陆巨大的市场，给海南的发展提供了长期而有力的支 撑；海南经济步入新的发展时期；一批大型基础项目、包括旅游业在内的产业项目落户海南并加快规划和建设（主要项目一览表略）；加速国际化已经列入海南的办事日程，开始着手推行旅游各项要素 的国际化改造；国际化将为海南、也为介入海南的投资者、经营者和消费者带来新的机遇；以上背景使本项目得“天时”之
15、便，由于其开发建设适逢其时，将 为项目的的运作带给明显成效，并大大降低开发资金的使用成本。3. 三亚市场分析（1）三亚城市概况三亚，中国唯一的国际性热带滨海度假胜地北纬180, 一条关于热带滨海的假日旅行线，集中了地球上最旖旎、 最浪漫的热带海岸：夏威夷、巴厘岛、加勒比海、吕宋岛，以及中 国唯一的三亚三亚向世界骄傲的亮出八张城市金名片：最佳休闲城市最佳人居城市最佳养生城市最美丽城市最阳光的城市最长寿的城市最佳美丽城市最具吸引力城市(2)三亚经济发展分析整体经济持续增长，综合实力不断增强三亚经济发展迅速，国内生产总值 5年内(2002-2007年)增长了 亿元，增长了 2倍多。图2-10 :三亚国内生产总值变化情况固定资产投资增长快速，第三产业投资占主导200
