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1、物业人员管理制度全套汇总物业人员管理制度（最全）11.1、保安人员管理制度21.2、绿化人员管理制度81.3、客服人员管理制度111.4、技术服务人员（维修工）管理制度151.5、餐厨服务人员管理制度171.6、人员招聘管理211.7、人员离职管理236、通过人工除草和除草器除草，定期对草坪进行除虫，使整块 草坪没有明显的杂草。7、每年应对草坪打孔一次，并视草坪生长密度每1-2年疏草一 次，同时清除土地杂物及草渣。8、草坪上严禁车辆停放和嬉戏打闹。9、严禁在草坪上泼污水、倒垃圾及焚烧物品。乔灌木养护规范1、运用枝剪、绿篱剪等工具于每年12月-2月对乔木进行修 剪，剪除徒长枝、并生枝、下垂枝、枯
2、枝等，并对树冠适当的整形 以保持形状，对造型树应每两个月修剪一次外形以保持外形。2、运用绿篱机、绿篱剪等工具在每年冬季进行一次枯枝、弱 枝、徒长枝清剪及枝型修剪工作；对造型灌木生长季应每25天进行 一次修剪以保持树冠丰满、枝型美观。3、乔木应每年施有机肥或复合肥一次；观赏用的小灌木每年冬 季应施肥一次，每年5-6月应追施一次复合肥。4、乔灌木每月应喷一次杀虫剂（对突发性病虫害应及时针对性 地喷农药），喷农药时应注意喷在树木的叶背面和根茎部位，喷药时 应注意风向，保护员工及周围人员安全。5、不得在乔灌木上晾晒衣物等东西，即压垮树枝又影响院内的 容貌。1.3. 客服人员管理制度仪表端正1、员工在工
3、作期间，统一着工装，佩戴员工证。2、不得留怪发、长指甲，男员工不得留胡须和长发。3、在岗位上或巡楼时坐姿、站姿、走姿要端正规范，不得倚 墙靠台，不得将手插入衣、裤袋内，非因工作需要不得卷袖、卷裤 脚。4、办公室要保持安静，工作期间不得交头接耳，大声喧哗或打 闹嬉戏，当值期间不得吃零食、看报纸或做其他与工作无关的事。5、办公桌面保持整洁，不得摆放个人物品。办公椅摆放整齐， 离开时将办公椅推回办公台内。6、业主到访时马上起立，面带微笑，主动与业主/商户打招 呼，与业主/商户交谈时应热情友好，仔细倾听，耐心解答。特殊情 况处理后要做书面记录，投诉事项记录在业主/商户投诉记录薄上。7、禁止在工作岗位及
4、禁烟区吸烟。8、 前台人员的形象 要求：A、统一着装，统一位置佩戴员工证，精神饱满地投入工作。B、仪容、仪表端庄大方，女员工化淡妆，以亲切、自然、整洁 亮丽的精神面貌迎候业户。C、不得当众化妆、梳头等。D、坐姿、站姿端正规范，不得托腮或做其它不雅的动作。E、一律实行站立迎送服务，仪态端正，仪表整洁，热情亲切地 迎送客户。9、 熟练掌握各项管理制度及客服程序。遵守纪律1、严格按规定时间上下班。2、未经部门主管批准，不得在工作时间内更换制服、离岗等。3、必须按规定时间用餐，餐后应尽快接岗，不得无故拖延用餐 时间。 4、下班后非工作需要，不得在办公室逗留。5、不得在上班时间内看书、阅报、吃零食或做其
5、它与工作无关 的事。6、服务台内严禁空岗，有特殊情况向领班请示后，安排别人接 替方可离开。爱护公物1、不得在簿、信笺纸、墙壁、桌面等上面乱写乱画。2、领用对讲机、钥匙必须做好登记和验收交接。3、使用对讲机必须按规定拿好或插好，不得随便放入衣、裤袋 内或抓天线、玩弄对讲机。4、未经批准不得随便打私人电话或长时间占线。5、不得挪用办公室内的办公用品，不得搞乱、损坏办公室内及 其它工作岗位上的公物。6、保持服务台内、服务台面上的清洁卫生、整洁，除电话、笔架及一些手册外，任何东西不得放在台面上。各种登记本、表 格、放在相应的位置。保持地面整洁，不得放任何无关的物品。服务的注意事项：1 N接待服务1）待
6、人接物，周到礼貌，大方得体。2）为业主/商户办理业务，熟练快捷，尽量节省业主/商户的时 间。3）说话亲切热情，笑脸迎送，尊重业主/商户。4）竭力在业主/商户面前为公司树立良好形象。5）接待业主/商户询问时：要有问必答、礼貌待客、百问不 厌。6）为业主/商户提供服务时：做到听清楚、问清楚、记清楚， 迅速提供，最后复清楚。7）分拣报刊、信件要认真。及时与客户联系，严禁丢失、撕 揭、拆看、借阅等行为。8）各班次应认真填写好交接记录。9）业主/商户提出困难：要尽量帮助解决，暂不能解决的讲明 原因请客户谅解，并报告主管。10）接电话及时，铃响不超过三遍。正在接待业主/商户时向其 他业主道“对不起”，先接
7、电话。正在接电话时，业主/商户前来要 点头表不歉意。11）接电话要先问声：“您好”，然后报部门。12）接等电话询问：回答要准确，清楚。有些问题要注意保密；需要记录的，要认真记录以备以后查寻。2、问讯服务1）必须先问清楚客户所问，确切无疑。2）回答时音量适中，和蔼可亲。3）说话时留有余地。4）不急不躁。3、收费服务1）及时开出发票及找赎。2）遇有问题耐心为业户解释。3）缴费通知单帐目清楚明确。4）必须使客户感到高效便捷。客服部作息时间根据总公司统一安排 节假日：根据工作需要安排值班各前台正常工作时间保持两人在岗，节假日安排一人值班。1.4、技术服务人员（维修工）管理制度工程维修管理制度1、工程部
8、门人员按照规定进行例行巡查，在例行巡查中发现物 业维修有关问题，记录在案，及时汇报，以便维修。2、每一维修工程，事先应分析原因，区分责任，做好解释工 作。3、每一维修工程，工程部门应在区分责任之后，及时制定维修 方案，指定专人负责，并明确修复时间，不得无故拖延。4、工程部门在确定每件维修工作时，应填写物业维修申报单， 做好维修存档工作。5、每逢中大雨以上，工程部门人员应及时检查排水、排污设施 状况，以防止意外。6、每年汛期期间（5-10月），应每月安排一次排水、排污设 施例行清理检查，以防堵塞。7、业主的房屋装修工作，工程部门要做好施工监督，严禁违章 装修行为。8、工程部门应在年初做好年度维修
9、预算、季度维修计划及年底 维修物业专题报告。维修材料管理制度1、为加强维修材料的管理，使维修材料在维修过程中得到合理 的使用，避免材料的浪费，特制订本规定。2、采购员根据工程维修部的材料计划单采购材料，所采购的材 料必须合乎维修使用的要求。3、仓库材料必须分类堆放，并做好材料入账登记，以便备查。4、发放材料时，材料保管员应审核维修单的项目要求，合理发 放材料，作好签领记录。5、维修工领到材料后，必须如实按申报单使用，维修完毕后将 实际耗用材料的名称及数量，填报进维修单，并要求业主签证，对 未用完的材料必须退还材料库。6、材料保管员必须对材料的出、入库负责，不能私自转卖材 料，不能将材料转送给他
10、人，一经查实，按情节给予罚款或辞退处 理。7、工程维修部经理每周要对维修过的业主进行材料的使用抽查 回访，检核材料使用情况，回访中如发现维修工虚报领取材料，必 须向项目经理及上级领导汇报，按其情节轻重将给予罚款、警告或 辞退处理。8、当月的维修材料采购情况以及材料的耗用情况，由材料保管 员以表格的形式，在当月底送交办公室及财务部。1.5. 餐厨服务人员管理制度一、安全卫生管理制度（一）健康食堂卫生要求1、有健全的卫生管理组织和制度；2、不采购、不加工、不销售腐败变质、发霉、生虫等不符合卫 生要求的食品；加工食品前应检查存放的食材是否有异味、变质情 况，是否符合烹饪要求。3、对厨房、粗加工场、餐
11、厅、仓库等场所应有完好的防蝇、防 蝉、防鼠、防尘、通风等设施；4、餐具、茶具和盛放直接入口食品的容器，使用前必须洗净、 消毒、保持清洁；5、食品容器及加工工具，每次使用后要洗刷干净，用前消毒； 墩板、刀具、容器必须生熟分开使用；6、食品仓库要求卫生整洁，通风干燥，应有必备的防蝇、防 鼠、防潮等措施，食品堆入要离墙、分类、分架；生熟食品、成品 与半成品、食品与杂品、药品分开放置；7、从业人员必须经体检、培训合格后持证上岗；上岗时必须统 一着装，工作衣、帽必须保持整洁；个人卫生做到“四勤”；8、落实卫生“三包”制度、及时打扫、清理垃圾，以保持室内 外环境整洁。（二）食品卫生“四不制度1、采购员不买
12、腐烂变质的原料;2、保管验收员不收腐烂变质的原料；3、加工人同不使用腐烂变质的原料；4、服务员不卖腐烂变质的原料；（三）食品卫生个人“四勤制度”1、勤洗手和剪指甲；2、勤洗澡和理发；3、勤洗衣服；4、勤换工作服和毛巾。（四）食品存放“四隔离1、生与熟隔离；2、成品与半成品隔离；3、食品与杂品、药物隔离；4、食品与天然冰隔离。（五）环境卫生“四定”1、定人；2、定物；3、定时间；4、定质量。二、工作人员管理制度1、每位员工必须明确并严格遵守食品卫生五四制度和卫生防疫 制度。2、营业时间内服务员在各自的工作区域内战立，不倚桌靠墙， 不扎堆聊天。3、保证服务台内备品充分，摆放整齐，服务台内外无积灰。
13、4、服务员必须保证餐具的卫生整洁，并按固定的保养时间进行 擦拭，及时补充备用品和器具。5、铺设桌椅台布时要确认桌椅是否破损，台布是否干净无破 洞。6、摆设餐具时要注意餐具无缺口，干净光亮；筷子无污垢、变 色；佐料瓶、牙签筒要干净，补足佐料和牙签。7、服务中检查餐具是否清洁，器皿有无破损；主动询问客户是 否需要加菜或饮料，勤加酒水，勤换烟缸。8、如没有必要，服务员不得进入厨房，以保证员工餐厅地毯的 清洁，不得与厨师聊天打闹。9、就餐区与厨房之间互相配合，共同做好服务工作，尽量满足 客户所提出的特殊要求。10、当班时间不得在员工餐厅内几人围在一起闲谈，不得大声 喧哗，不得粗言秽语及吹口哨。11、不
14、得在员工餐厅内与客户或同事争吵。12、不得随地吐痰。13、不得在员工餐厅内吸烟，吃食物。14、常保持身体挺直，不得倚墙壁及服务柜。15、不得将手插入裤袋或双手交叉放于胸前及双手叉腰。16、不得在员工餐厅内梳理头发，挖鼻、耳。1.1、保安人员管理制度保安人员守则一、着装仪表1、工作或执勤时，必须身着制服，穿皮鞋，佩证上岗，制服不 准混穿；2、制服要保持整洁、平整，上岗前皮鞋要擦拭干净，打好领 带，戴好帽子，不得敞胸露怀、卷袖子、挽裤腿。二、行为规范1、上班时间必须精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背 手；2、站岗时姿态严整，保持立正姿势，不得东摇西晃。不得坐 卧、倚靠、打盹、吸烟、与人闲聊、吃
15、东西、看书报、乱打电话和 听收、录音机等；3、值班室内时不得躺卧、打盹、看书报、吃零食、下棋、玩弄 手机，不得听收、录音机，不得两、三人聊天；4、巡逻中无情况处理时不得进入办公楼内，不得边走边玩手 机，不得听收、录音机，不得与无关人员闲聊；5、上班人员必须提前十五分钟达到各执勤点，做好交接班手 续；不得迟到早退，不得擅自离开岗位；6、值班人员就餐必须在值班室内就餐，不得离开岗位到快餐店 就餐；7、不得脱离岗位，按照规定时间、指定地点站岗；17、不得随意进入厨房指责菜式不是之处，应向经理反映。18、上班时不得接待亲友来访和接听私人电话。19、上班前或当值时不得饮含有酒精的饮料。20、不准使用客用设施。21、服务从上司批示及分派工作。22、有问题
