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1、房地产项目成本科目设置与分摊原则管理指引1. 目的统一房地产成本科目和成本费用的跨期分摊原则，制定成本目标测算、动态分析和结算 的基础规则，使项目过程的成本费用数据记录清楚，便于跨项目的成本费用对比，逐步 加强项目成本测算的能力。2. 适用范围适用于成本科目设置和成本费用分摊。3. 术语和定义3.1成本核算：把一定时期内企业生产经营过程中所发生的费用，按其性质和发生地点，分类归集、汇总、核算，计算出该时期内生产经营费用发生总额和分别计算出每种产品的实际成本和单位成本的管理活动。3.2成本核算对象：是指为了有利于成本费用对比和预测，而需要单独计算实际成本和单 位成本的产品。在房地产开发活动中，成
2、片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对象； 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础 上，还应按功能划分成本核算对象；同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结 构的，还应按结构划分成本核算对象；根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否 摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项 目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本 核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。4. 职责4.1集团成本管理部4.1.1负责制定通用的成本费用科目体系和
3、分摊原则4.2项目公司成本部4.2.1根据通用的成本费用科目体系和分摊原则，制定本项目的成本科目和具体的分摊规 贝9,进行成本测算和分摊现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系:标准项目公司公司1公司2公司3营销部策划部、销售部营销部营销策划部设计部设计部设计部总工程师办公室开发部开发部开发部前期事务部工程部工程部1、2工程部、景观部工程管理部成本部预算部预算部工程成本管理部财务部财务部财务部财务部办公室行政人力部综合部总经理办公室采购部预算部采购部材料管理部5. 工作方法和过程控制5.1成本费用科目与核算内容5.1.1成本费用科目分为五个一级科目，分别是“开发成本、营业费用、财务费
4、用、管理费 用、不可预见费”，下表是整个成本科目的详细分级与单项核算内容的示意：序号科目核算事项1.开发成本1.1土地获得价款1.1.1政府地价土地出让费/转让费/征用费、土地勘界费、土地评估费、土地契税、土地使 用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等1.1.2合作款项为获土地收购公司费用、为获土地专项资本的利息、补偿合作方地价、合作 项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等1.1.3红线外大市政配套费市政配套费（交政府），红线外道路、水、电、气、通讯等建造费，接口补偿费等1.1.4拆迁补偿费地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等1
5、.2前期费用1.2.1勘察费用水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线 费、复线费、定线费、施工放线费、土地丈量测绘费等。1.2.2规划设计费项目立项后的设计招标费、总体规划设计、单体设计费、景观设计费、管线 设计费、改造设计费、图纸审查费、制图、晒图费，规划设计模型制作费， 方案咨询及评审费等。1.2.3报批报建费（1）报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、 人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、 建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基 金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管
6、理费、招投标管理 费，以及项目报建时按规定向政府有关部门交纳的项目整体性报批费。（2）增容费：包括水、电、煤气增容费1.2.4临时工程费（1）三通一平：建设场地上的竖向土石方平衡，盈土现场多余土石方外运， 亏土现场土方调入，场地平整，以及为施工而引入现场的给水、排水、供电、 临时道路工程等所发生的费用；（2）临时设施，如工地围墙、围板、办公室等发生的设计、建造、装饰的 费用。1.3主体建筑安装工程费1.3.1别墅住宅（1）主体建筑工程A基础工程费：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基 咨询及检测费、降水。B结构及粗装修费：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、 找平
7、及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、 底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有 转换层结构并入塔楼）。C门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。D公共部位装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬 的精装修费用。（2）主体安装工程A室内给排水工程费：一般的自来水供水系统，雨水、污水的排水系统B室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷 设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋；C室内燃气设备及其安装费B室内设备及其安装费通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；
8、电梯及其安装费；消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；D室内弱电系统工程费：有线电视、安防系统、电信网等E消防系统费水消防系统费用：自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统电消防系统费用：烟感、温感、报警、消防广播气体灭火系统费用防排烟工程费用1.3.2联排住宅1.3.3多层住宅1.3.4小高层住宅1.3.5高层住宅1.3.6超高层住宅1.3.7商业1.3.81.4社区管网工程费1.4.1室外给排水系统费（1）室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、 及外接的消火栓等费用，主给水管网有在地下室内敷设的，应计入此项费用 内，不计入地下室工程费，包括：1
9、、土方开挖及回填，2、检查井及管道敷 设等。（2）室外排水系统费：指小区内室外排水管网（含化粪池）含雨水、生活污水，环境排水系统等费用，不含水景、泳池循环用水系统。包括：1、土 方开挖及回填，2、检查井及管道敷设等。1.4.2室外电气及高低压设备费（1）高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压 器、低压柜及箱式变压设备费用；（2）室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；（3）室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管 道预埋、检查井等费用。1.4.3室外燃气系统费指小区内室外燃气管道系统敷设和调压站的建造，含土方工程。1.4.4室外弱电系统费（1
10、）车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；（2）安防系统；（3）电信网络管网；（4）有线电视管网；（5）室外弱电管道埋设费用；1.4.51.5园林景观工程费1.5.1软景部分包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出1.5.2硬景部分车行道、硬质铺贴部分、园建机电部分（园建给、排水，园建电气工程）1.5.3构筑物小区内的岗亭、建筑小品、水景土建工程费，以及雕塑小品、假山等。1.5.4围墙建造费各类围墙（栏杆），以及出入口大门1.5.5室外环境照明费庭院灯或草坪灯安装、管线安装等1.5.6水景部分小区内的水景设备及管网，绿化灌溉系统（含设备及管
11、网）、水景照明（含 灯具及管线）等。1.5.7室外零星设施费体育游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。1.5.81.6公共配套设施费1.6.1会所包括基础、主体、安装设备、装修工程费用，以及由会所经营的泳池、网球 场等工程费用。1.6.2地下室（含人防）含半地下室，包括基础、主体（地下）、给排水、照明、动力配电、防水、 消防、通风、停车设备等费用。但属变配电、气体灭火、室外电缆、室外给 排水管道、环境照明、水泵等专项工程，设在地下室内时，不计入地下室工 程费内。1.6.3幼儿园幼儿园工程费用和资产购置。1.6.4物业管理用房包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。1.6
12、.5设备用房配电房、水泵房土建及装修费；1.6.6车站建造费土建、设备、各项设施。1.6.71.7开发间接费1.7.1工程管理费（1）工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；（2）预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；（3）行政管理费：直接从事项目开发的设计部工程部、成本部、开发部、采购部或履行业务指导及监督职能等部门发生的人工、行政费用、 财产费用；（4）施工合同外奖金：赶工奖、进度奖等；（5）工程质量监督费：建设主管部门的质监费；（6）安全监督费：建设主管部门的安监费；（7）工程保险费；（8）其他，如支付给社会中介服务机构受为项目提供的诸如房地产评估、 环境影
13、响评估、房地产测绘等相关服务而发生的费用咨询费。1.7.2营销设施建造费（1）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；（2）销售示范区建造费：销售示范区域销售期间的现场设计、工程、装饰 费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；（3）售楼处建造费：设计、工程、装饰等；（4）样板间建造费：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、 维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后 回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单 独记录；（5）其他。1.7.3物业管理费包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维 修基金或其他专项基金；以及小区入
14、住前投入的物业管理费用。1.7.4资本化利息直接用于项目开发所借入资金的利息支出2.营业费用指日常销售产品（或提供服务）而发生的所有费用、以及售后服务、完工产品的维护保养等费用：（1）媒体广告、策划、推广活动、代理佣金、品牌建设、售楼书等营销费用；（2）政府收取的各项房屋交易费用；（3）完工物业维护、保养费，及空房管理费、暖气费等；（4）应由公司承担的维修、补偿等售后服务费用；（5）班车、学校、泳池等承诺配套项目折旧及出包补贴、免收管理费等销售承诺费；（6）营销部以及销售卖场服务部门的人工费、行政费用、财产费；3.财务费用在该项目或项目中的分期完工后发生的借款手续费用4.管理费用公司以下部门和人员的人工费用（工资、奖金、社会劳动保险等）、行政费 用（办公费、差旅费、通讯费等），以及公司的财产费、坏帐准备等与业务 无直接关系的费用：（1）项目公司部门经理以上人员的人工费、行政费及为履行其职责发生的 其他费用；（2）与业务不直接相关的办公室、财务等部门的人工费、行政费及为履行 其职责发生的其他费用；（3）公司非履行业务职能而发生的费用，如公司活动费，上级单位分摊的 管理费、坏帐准备等。5.不可预见费5.1.2
