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1、天津招商钻石山项目可行性报告第一节 ：总论11项目背景1、 项目名称：招商钻石山2、 开发单位概况招商局地产控股股份有限公司（简称“招商地产”）是香港招商局集团三大核心产业之一，于1984年成立，是中国最早的房地产公司之一，国家一级房地产综合开发企业，是一家具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团，总资产达251多亿元。公司总部设于深圳，已先后在深圳交易所（A 000024）、新加坡交易所（B200024）挂牌上市。招商地产目前位列中国房地产上市企业TOP10第四，中国房地产品牌价值10强，是中国“国资委”重点支持的5家央属地产企业之一，18家中国蓝筹地产企业，深圳物业
2、租赁回报冠军。其倡导的“社区综合开发模式”、“绿色地产开发理念”、“全程服务体系”被誉为中国地产界“城市运营”、“可持续发展”最早的实践者和成功典范，并因合理的产业结构布局所带来的丰厚经常性利润，被誉为“最具抗风险能力的开发商”。除巩固深圳总部外，招商地产亦加快了全国战略的开发和布局进程，先后在北京、天津、上海、南京、苏州、广州、佛山、珠海、重庆、成都、漳州等多个城市进行开发，形成珠江三角洲、长江三角洲、环渤海三个重点区域同步发展的“3+X”战略。招商地产秉承“家在，情在”的品牌追求，力求以稳健、持续增长的发展理念和经营之道，专注于开发优质房产项目，为客户提供优质的生活空间，致力于树立良好的企
3、业公民形象，并最终赢取投资者、市场和业界的尊敬，成为中国最优秀的房地产品牌企业之一。百年招商，自诞生之始，就与天津结下不解之缘。目前招商与天津的合作领域涉及港口、物流、金融、房地产开发等多个层面。如今，随着环渤海经济圈成为中国经济增长“第三极”，作为环渤海地理中心的天津，将成为今后招商地产进行全国化战略的投资重点。天津招商地产成立于2006年，是招商局地产控股股份有限公司旗下负责天津项目开发经营的控股子公司，目前负责开发招商钻石山和西康路36号项目。3、可行性研究报告编制依据（1） 可行性研究报告编制依据项目建议书及批复文件（2） 国家及天津市颁布的相关法律、法规、政策（3） 天津市国民经济和
4、社会发展“十五”计划和远景目标纲要（4） 天津市近年来国民经济和社会发展统计公报（5） 天津市城市发展规划环境影响报告书（6） 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（7） 天津市市区基准地价（8） 天津市市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料。（9） 其他有关依据资料4、项目提出的理由与过程房地产是国民经济的重要组成部分、是我国经济的支柱产业之一，发展房产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房产业已成为我国新的经济增长点，发展房产业，可以带动200多个相关产业的发展。现今，房地产行业在国家经济总量和发展速度方面，具有较高的规模和比例。本公
5、司经过严谨的市场调查，在科学的测算与论证基础上，决定在天津南开区开发低密度TOWN HOUSE别墅和超高层（4245层）精装公寓。12项目概况1.2.1水上奥体板块概况该区域板块处于奥运运动场地区，位于南开区西南板块，水上公园周边。现在已经被人成为“奥体中心”区。作为2008年奥运会的协办城市，该区域的各方面条件均在改善之中，可以说是目前潜力较大的区域。目前，该区域集中了时代奥城、凯摩国际公寓、山海天、阳光100、俊城浅水湾（荷兰墅）、水乡花园、欧翔奥锋等十余各项目。该区域位于河西区与南开区的交接之处，共享两个区域的教育资源。该区域东部的教育机构有天津理工大学、天津体育学院、天津城建学院高职学
6、院、华夏未来，它们共同作用烘托着该地段的教育氛围。另外，随着第三高校区的不断完善，师范大学、理工大学和工业大学作为大学城的第一批进驻高校，南开大学和天津大学将作为大学城第二批进驻的高校。该区域西部快速形成的新型教育区，将为该地区提供更充足的教育支持。为了使该区域内形成了立交桥、快速路和未来地铁六号线构成的市内特有的“高速公路”区，该地区交通建设始终在大力度的建设之中。滨水西道立交桥在建的同时，另一座立交桥的建设也即将开始。随着两座立交桥的建成，会在很大程度的拉近该区域与第三高校区的距离，服务于第三高校区。另外，体育中心至丽苑小区和淮海道两条公交线路的开设，缓解了体育中心交通拥挤的现况。1.2.
7、2 场地概况本案场地目前已完成该项目地块地质勘探等工作。现正抓紧开展项目工地的场地清理，施工道路的安排，临水临电的架设等工作。1.2.3 总图布置方案与技术经济指标1.总布置方案本项目拟建集商业、商务办公为一体的多业态的综合建筑。依托沿街商铺、大商场和影院构成成熟的商业中心，整个区域融入周边的居住建筑以及本地块的办公，由此带来人气可带动商业，同时也为天津市民提供一种可选择的充满活力的新的生活方式。商业开发定为中高端，注重产品研发，产品融入西方的现代性与中式传统美学元素，该项目的成功运作必将成为郑州市新的都市中心。2.相关技术经济指标依据权威数据，运用科学方法对市场做出明确判断，并结合地块具体情
8、况形成项目的初步概念设计。规划设计指标 （后期如有调整以政府批准为准）主 要 经 济 指 标合计一期二期/三期总用地面积：（m2）145243.37525769986.3总建筑面积：（m2）390000118127271873计容积率建筑面积：（m2）31000085862224138其中可售建筑面积：（m2）30494081002223938其中住宅建筑面积：（m2）23494081002153938商业建筑面积：（m2）70000070000配套建筑面积：（m2）50604860200其中会所、文化娱乐中心：（m2）287528750幼儿园：（m2）000居委会：（m2）2002000垃圾
9、收集站回收点：（m2）1500150净菜市场：（m2）000物业管理用房：（m2）7007000其他辅助用房：（m2）1135108550核增建筑面积（架空层）：（m2）000不计容积率建筑面积：（m2）800003226547735其中地下室/半地下室：（m2）767153072245993地下室/半地下室设备用房：（m2）328515301755容积率：2.13覆盖率：（）29%绿化率：（）40%住宅户数：（户）1644户4451199停车位：2191辆7091482其中地下室/半地下室1945辆4791466地面停车场246辆143（+87）103（+76）其他辅助用房包括：社区健康服务
10、中心、服务站、邮政所、公厕、社区警务室、学校、消防控制室、人防信号室等建筑面积。第二节 ：市场分析和预测2.1天津市宏观环境分析2.1.1天津概况天津简称津，意为天子渡过的地方，从明朝永乐二年，公元1404年到2004年，天津建城已有600周历史。地理位置：天津地处太平洋西岸环渤海经济圈的中心，背靠华北、西北、东北地区，面向东北亚，是中国北方十几个省市区对外交往的重要通道，也是中国北方最大的港口城市。天津距北京120公里，其独特的区位优势奠定了快速发展的势头。 行政区划：天津是中国四大直辖市之一，行政区域总面积11760平方公里。人口统计：2005年末天津市常住人口为1043万人，同年北京为1
11、538万人，上海为1778万人。支柱产业：天津已形成汽车机械装备、微电子和通信设备、海洋化工和石油化工、优质钢管和优质钢材为重点的四大支柱产业。城市规划：2006年3月22日国务院审议并原则通过了天津市城市总体规划（20052020年），为加强区域协调，统筹城乡发展，保护生态环境，天津市未来将形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构。一轴“武清新城中心城区滨海新区核心区”城市发展主轴：该轴西连北京，东至天津港，中间以天津中心城区为核心，城镇密布，是未来京津国际化大都市连绵带核心发展轴的重要组成部分。两带 东部滨海发展带：沿渤海湾西岸展开的宁河汉沽新城滨海新区核心区大港新城，构成以国际化港口、商贸
12、、旅游、石油化工等为主的海洋经济发展带，辐射整个环渤海湾地区。西部城镇发展带：沿蓟县新城宝坻新城中心城区静海新城方向的西部城镇发展带，以津蓟、津沪等高速公路为轴， 串联天津西部新城和中心镇，成为区县经济腾飞的发动机，支撑起城镇经济发展的空间构架。三区 北部蓟县山地生态环境建设保护区、中部“七里海大黄堡洼”湿地生态环境建设保护区、南部“团泊洼水库北大港水库”湿地生态环境建设保护区。天津是中国北方最大的沿海开放城市，是中国环渤海区域的重要经济中心，在区域经济和全国经济发展中具有重要的地位和作用。随着京津冀都市圈和环渤海区域的逐步崛起，天津的中心城市地位将进一步凸显。2.1.2 国民经济以下资料来源
13、于：2009年天津市政府工作报告 2009年全年主要经济指标好于上年，增幅居全国前列。预计全市生产总值6300亿元，增长16%以上；财政收入1490亿元，增长23.7%；全社会固定资产投资3404亿元，增长42.5%；社会消费品零售总额2001亿元，增长24.5%；外贸出口429.6亿美元，增长12.6%；实际直接利用外资74.2亿美元，增长40.6%；实际利用内资920亿元，增长50.3%；城镇登记失业率控制在3.6%；城市居民消费价格上涨5.4%；城市居民人均可支配收入19423元，实际增长12.6%；农村居民人均纯收入9670元，增长10.5%。万元生产总值能耗下降4.9%，化学需氧量、二氧化硫排放量分别下降1%，完成年度削减任务，节能降耗主要指标继续保持全国领先水平。2.2投资环境分析2009年天津市坚持把大项目好项目建设作为重要抓手，促进产业结构优化升级，做到投产达产一批、开工建设一批、储备报批一批。先后实施了工业80项、服务业20项、自主创新产业化35项、区县267项重大项目建设，既支撑了当前经济增长，又增强了发展后劲。工业重大项目
