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1、、 物业管理实务第一章物业管理企业1、什么是物业管理企业，特征是什么？物业管理企业是（依法成立）、具备（专门资质）并具有（独立企业法人）地位，依据（物业服务合同）从事物业经营活动的（经济实体）。它的特征是：第一，具有独立法人；第二，属于服务性企业；（它主要通过常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务。所提供的服务都是有偿和盈利的；）第三，具有一定公共管理性质的职能。2、物业管理企业的类型是什么？第一按照投资主体分全面所有制物业管理企业；集体所有制物业管理企业；民营物业管理企业；外资物业管理企业；其它物业管理企业。第二按照股东出资形式划分物业管理有
2、限责任公司；物业管理股份有限责任公司；股份合作型物业管理企业。3、物业管理企业注册登记包含哪些要点？第一企业名称预先审核；第二公司地址；第三注册资本；第四股东人数和法定代表人；第五公司人员；第六公司章程；公司章程是明确企业的宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构、利益分配、债权债务、内部管理等内容。是设立企业最重要的条件之一。4、物业管理资质分几个登记？都由机构颁发相应的资质？物业管理企业的资质分一、二、三级。国务院建设部颁发一级企业的资质和管理；省、自治区建设厅负责二级资质的颁发和管理；直辖市人民政府房地产主管部门负责二、三级物业管理企业资质颁发和管理；区市级人民政府房地产管理部门负责三
3、级物业管理企业资质颁发和管理。5、新申领物业管理资质需要提供哪些资料？物业管理企业在领取营业执照后30天内持以下资料申请资质：营业执照、企业章程、验资证明、企业法人代表的身份证、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同。管理和技术人员的职称证书和劳动合同。6、设置物业管理企业组织机构的要求？一、按照规模、任务设置；二、统一领导、分层管理；三、分工协作；四、精干、高效、灵活。7、物业管理企业组织机构设置的影响因素？1、企业战略因素，战略是为实现组织目标而制定的产业定位和发展方向。2、外部环境因素，他主要包括企业的行业特点、人力资源条件、产品特征、客户、市场特点、物业管理的政策法规和宏观经济形势等
4、因素。3、技术因素。4、组织规模及所处的阶段，他直接影响到组织机构的管理层次、集权程度、规范化及制度化。8、直线职能式组织机构的主要优缺点？直线职能制以直线制为基础，其特点是各级主管部门直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋，对下一般不能指挥命令和工作指示。它的优缺点是1、优点加强了专业化的职能，适应涉及面广，技术复杂、服务多样化、管理综合性的物业管理企业。缺点是机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。第二章物业管理招投标1、什么是物业管理招投标？物业管理招标是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或者物业所有权人根据物业管理的服务内容，制定
5、符合其要求的招标文件，由多家物业管理企业或专业公司参加竞标，从中选择符合条件的竞标者，并与之签订物业管理服务合同的一种交易行为。2、物业管理招标的方式有几种？公开招标：邀请招标3、物业管理招投标的基本原则和基本要求是什么？一、基本要求是：1、合法性，它的法律依据是中华人民共和国招投标法；物业管理条例；前期物业管理招投标管理暂行办法；各地方相关的法律法规。2、应该充分考虑市场要素；3、响应性，4、程序性，招标人在发布招标公告或投标邀请书的10日内必须提交与招标项目和活动有关的资料，向项目所在地县级以上地方人民政府房地产主管部门备案。二、基本原则是：、公平、公正、公开、诚信合理4、物业管理招标的一
6、般程序是什么？8步1、成立招标领导小组；2、编制招标文件；3、公布招标公告或发出投标邀请书；4、发放招标文件；5、投标资格人的资格审查；6、接收投标文件；7、成立投标委员会；8、开标、评标和中标签订合同。5、招标文件应包括哪些内容？1、招标人及招标项目介绍；2、物业管理服务项目内容和要求；3、对投标人及投标书的要求包括资质，标书格式等；4、评标标准和办法；5、招标活动方案，包括组织机构和开标时间和地点；6、物业服务合同签订说明；7、其它说明和法律法规规定的其他内容。6、物业管理投标的一般程序是什么？8步1、获取招标信息；2、项目评估与风险防范；3、登记并取得招标文件；4、准备投标文件；5、送交
7、投标文件；6、接受招标方的资格审查；7、参加开标、现场答辩和评标；8、签约并执行合同。7、物业管理投标主要存在哪些风险，如何有效控制？风险：1、存在招标人和招标物业的风险，招标方提出显失公平的特殊条件；因物业延迟交付使用而造成早期介入期限延常，招标方与其它方存在关联关系。2、来自于投标人的风险，对项目评估、分析、论证不够；盲目做出服务承诺；现场答辩出现错误；投标资料泄露等。3、来自竞争对手的风险有采取低于成本竞争、欺诈行贿等不正当手段；具有背景或绝对优势；窃取他人投标资料或商业秘密的。措施：1、严格按照相关法律法规要求参与投标活动；2、对项目进行合理的分析、评估，周密策划、组织、实施投标活动；
8、3、完善企业自身的管理；4、选择信誉好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业；5、充分考虑企业的承受能力，制定可行的物业管理方案，选择经验丰富的项目负责人；6、慎重对待合同的附加条款和招标方的特殊要求。8、在物业管理投标活动中，对投标项目评估应考虑那几方面的因素？七个方面的因素：1、投标物业的基本情况；2、招标物业项目的定位；3、业主的需求；4、建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用人的基本情况；5、招标条件和招标过程；6、竞争对手；7、企业自身条件的分析。9、物业管理方案包括哪些基本内容？主要有：1、招标物业项目的整体设想与构思；2、管理方式与运作程序；3、组织架构与人员配置；4、管理制度的
9、制定；5、档案的建立与管理；6、早期介入与前期物业管理服务内容；7、常规物业服务综述；8、费用测算与成本控制；9、管理指标与管理控制；10、物资装备与工作计划。关键性的内容是：1、物业项目的整体设想与构思；2、组织架构与人员配置；3、费用测算与成本控制；4、管理方式与运作程序及管理措施。实质性的内容：1、管理制度的制定；2、档案的建立与管理；3、人员培训及管理；4、早期介入与前期物业管理服务内容；5、常规物业服务综述；6、管理指标；7、物资装备；8、工作计划。10、制定物业管理方案的一般程序是什么？一般程序是：1、组织经验、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制定；2、对招标物业项目情况进行
10、分析，收集相关信息及资料；3、根据招标文件规定的需求内容进行分工协作；4、确定组织架构和人员配置；5、根据物业资料和实施设备技术参数，组织机构及人员配置、市场信息、管理经验等详细情况测算物业管理成本；6、根据招标文件规定的物业管理需求内容制定详细的操作方案；7、测算物业服务费用（合同总价和单价）；8、对拟定的物业管理方案进行审核、校对、调整；9、排版、印制、装帧。第三章：物业管理合同1、简述合同要约和合同承诺的构成要件？合同要约构成要件：1、要约必须是特定人的意思，必须具有订立合同的意图；2、要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定；3、要约必须传达到受要约人才能生效。合同承诺的构成要
11、件：1、承诺必须由受要约人或其代理人做出；2、承诺必须在要约的有效时间内做出；3、承诺必须与要约的内容一致；4、承诺必须传达给要约人。2、简述合同要约和合同承诺的法律意义？合同要约的法律意义：要约是一种法律行为，要约到达受要约人时生效，要约一旦生效对要约人具有约束力，不得随意撤销。要约人的撤销只限于在受要约人发出承诺之前撤销。合同承诺的法律意义：受要约人一经做出承诺，该合同即成立；要约人与受要约人之间就形成了合同关系，双方当事人就受合同的约束；承诺也可依法撤回。3、简述有效合同应当具备的必要条件？1、当事人的缔约能力，即合同当事人应具备合法资格；2、当事人的真实意思；3、合同的内容合法；4、合
12、同的形式合法。缺乏任何一个，就不具备合同生效的基本条件。4、简述签订物业服务合同应注意的事项？1、明确业主委员会的权利义务；2、明确物业管理企业的权利义务；3、对违约责任的约定；4、对免责条款的约定；5、物业服务合同的条款宜细不宜粗；6、合同签订要实事求是；7、明确违约责任的界定及争议的解决方式。5、前期物业服务合同有哪些主要内容？1、合同的当事人；2、物业基本情况；3、服务内容与质量；4、服务费用；5、物业的经验与管理；6、承接查验和使用维护；7、专项维修资金；8、违约责任；9、其它事项。6、试述物业服务合同有哪些特点？1、一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下
13、作为合同主体与物业管理企业签订物业服务合同；2、物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动；3、在订立物业服务合同时，应明确不但业主或物业使用人要支付物业服务过程所发生的相关费用，物业管理企业还应取得一定的酬金和利润，物业管理服务是有偿性质的；4、物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体，一般不可能在选择物业管理服务以及物业管理企业方面形成一致的看法，其中的单个业主或部分业主，也不可能拒绝某种物业管理服务或者某个物业管理企业，因此只要通过法定的多数投票权数，所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任。7、物业服务合同与前期物业服
14、务合同的主要区别有哪些？1、订立合同的当事人不同；前期物业合同的当事人是建设单位与物业管理企业，物业服务合同的当事人是业主（业主大会）与物业管理企业；2、合同期限不同。前期的物业合同期限不确定性，物业服务合同的期限双方可以约定。第四章早期介入与前期物业管理1、早期介入与前期物业管理的定义是什么？他们之间有哪些区别？早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理咨询活动。前期物业管理是指从物业承接验收开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。区别是：1、内容作用不同，早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业支持，前期物业管理是物业管理企业对新
15、物业项目实施的物业管理服务；2、服务对象不同。早期服务的是建设单位，前期服务的是全体业主。2、早期介入的作用是什么？1、优化设计；2、有助于提高工程质量；3、有利于了解物业情况；4、为前期物业管理做充分准备；5、有助于提高建设单位的开发效益。3、早期介入在物业建设各阶段有哪些主要内容？一、可行性研究阶段：1、根据物业建设和目标客户群的定位确定物业管理模式；2、根据规划和配套确定物业管理服务内容；3、根据目标客户群情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；4、设计与客户目标相一致的并具备合理性能价格比的物业管理框架方案。二、规划设计阶段：1、就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；2、就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见和建议；3、提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；4、就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。三、建设阶段：1、与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；2、配合设备安装，确保安装质量；3、对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理角度提出意见；3、熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别要注意哪些在设计资料或常规资料中未反映的内容。四、销售阶段：1、完成物业管理方案及实施进度表；2、拟定物业管理的
