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1、景湖美树林”商业营销策划案二00七年一月一、荆州市商业地产市场环境分析二. 本案商K SWOT 分析 三本案商业的项目定位1、总体定位2、形象定位3、业态定位4、价格定位5、目响客户群定位本案商业的销售方略1、价格方略2、销售方略五、本案商业的推广方略1、核心卖点2, 推广概念3、推广阶段划分荆州市商业地产市场环境分析,荆州市场又进入一种新B勺竞争时期，众多楼盘完毕了一期项 目住宅开发，众多商业项目进入销售状态。从开始，荆州房地产市 场进入了迅速发展时期，由于都市房地产市场起步较晚，房产投资 在荆州勺体现远不如大都市，与周边都市相比也有较大差距，这样 不少有实力勺市民将眼光瞄准了商业项目。商业
2、地产开发规模增长迅速随着着荆州房地产市场勺迅速发展，荆州市勺住宅开发迸发出了 极大勺热情和能量。同步，在社会商品零售总额始终位列全省第二勺 背景下，荆州商业地产开发面积也在近几年浮现了大幅度勺增长。 1994年9月，荆州市商业用房竣工面积达到了 40万平方米左右。 1-9月，全市共完毕全社会固定资产投资150.6亿元，同比增长64.2%。其中城乡以上项目完毕投资121.8亿元，同比增长69.7%; 房地产完毕投资14.2亿元，同比增长44.5% ；在建项目845个，比 去年同期增长153个，增长22.1%，其中新动工项目571个，比去 年同期增长88个，增长18.2%。目前荆州市B勺房地产项目
3、重要分布以北京路、江津路、荆沙路、长港路沿线为主，每一种项目均有商业部分。具体见下表：序号地段项目名称建筑面积1北京路华城豪庭17000平方米2楚天明珠47000平方米3浅水湾中央广场2平方米4恒生国际30732平方米5御龙天下4800平方米6顺欣佳境天城10000平方米7江津路福城3000平方米8蔚蓝水岸10000平方米9新加坡城国际一期5199平方米10宏泰.中央华府7000平方米11荆沙路悉尼印象5000平方米12嘉富丽苑3400平方米13长港路顺驰太阳城30000平方米14景湖美树林4400平方米合计199531平方米截至到9月，荆州市房地产市场在建B勺50多种项目中，每个项目均有商业
4、用房，商业用房施工面积达到14.6万平方米。其中中山路 步行街总建筑面积8万余平方米，其中仅商铺就有368间，商业建筑 面积达到了 46549平米，占该项目总面积勺58%，成为荆州市目前 体量最大勺商业地产项目。商业地产价格持续上涨相对于一般住宅B勺消费群体，商业地产面向B勺投资人群面要不小 于住宅地产，因此商业地产业更注重商业环境和投资回报。随着都市 商业氛围勺发展，商业地产投资带来勺回报预期也刺激着投资者勺心 理。商业地产项目勺销售价格也浮现了较大勺变化。我们先来理解一 下目前荆州房地产市场中部分商业项目勺基本销售价位。商铺价格一览表：中山路步行街：正街A区1400016000元/平方米B
5、区70009000元/平方米二楼：5700元/平方米楚天明珠：一楼临街0元/平方米华城豪庭：一楼16000元/平方米 二楼8000元/平方米浅水湾中央广场：销售价格：400013000元/平方米顺欣佳境天城：一楼5500元-6000元/平方米，均价在 3000-3800元之间福城：7000元/平方米左右蔚蓝水岸：一楼不低于8000元/平方米，二楼4000元/平方米新加坡城国际：外街铺面估计在50005200元/平方米左右内街铺面估计在4200元/平方米左右嘉富丽苑：4800元-6600元/平方米玉兰花园：7000元/平方米城南春天: 4200元/平方米截至3月，荆州商业施工面积为146381平
6、方米，商业竣工面积 比去年同期增长了 10倍，达到1.55万平方米，而实际登记在案B勺销 售面积只有9000平方米，比去年同期下降了 31.8%。开发量增大勺 同步，销售价格也浮现了迅速上涨勺势头。去年上半年，城区商业项 目平均销售价格在4000元/平方米左右，今年上半年达到了 6889元/ 平方米，同比上涨了 72.7%，根据最新勺记录数据，9月份销售面积 为10581平方米，销售额达到8676万元，平均销售价格达到8200 元/平方米，比8月份上涨了近1300元/平方米。根据荆州市商务局调查记录，目前荆州市勺商业地产开发与实际 运用相脱节勺现象比较严重，仅沙市区空置勺商业地产就达到10万平
7、 方米，商业地产招租比较困难，效能低下。，城区零售业单位面积产出率每平方米只有4180元，仅为全国地级都市平均水平B勺一半，甚至 低于大多数县级都市。荆州商业地产开发前景如何，令人堪忧。博利与风险中的荆州商业地产随着近几年荆州房地产市场勺发展，商业地产勺开发规模和体量 也逐年增长，商业地产也成了投资者追逐利润财富之源。然而在商业 地产中，无论是开发商、投资者还是经营者，高利润和高风险都是如 影随形勺。目前荆州房地产市场中住宅项目之间勺竞争越来越大，住 宅整体效果上去了，住宅勺价格也跟着往上涨了不少，但是随着国家 一系列调控政策勺出台，一般购房者很难从投资勺角度去考虑一种地 段住宅与否会增值。因
8、此，开发商一般会将商业项目勺增值保值作为 卖点，通过对商业项目勺炒作来获得最大勺投资回报。作为一种老式日勺工业都市近间，几乎所有重要日勺工业都相继倒闭， 商业逐渐B勺具有了广阔B勺发展空间，特别是在与逐年升温B勺房地产携 手后，商业地产更是身价倍增。从目前8200元/平方米勺均价来看， 与住宅项目勺均价比达到了 1 ：4，个别项目勺销售价格达到了住宅价 格勺10倍。荆州商业地产迅速增长，也暴露出了某些问题，重要体现 为核心区域开发过度，业态布局不合理。我们先来理解一下目前荆州 几处规模较大勺商业地产项目勺业态规划布局。中山路商业步行街：服装、餐饮、娱乐一体华城豪庭：服饰类楚天明珠：无定位福地世
9、家：无定位浅水湾中央广场：无定位恒生国际商业面积：BLOCK街区（女人街主题）蔚蓝水岸：专业街区（不拟定）新加坡城国际一期：主题商业街（不拟定）在这些商业项目中，不少面积在一万平方米以上B勺项目集中在主 干道上，商业项目日勺竞争日渐加剧。从经营上来看，是做混合型商业 街区还是做专业市场，门店是卖还是出租，开发商在权衡；对于投资 者来说，目前荆州市场地产投资品种少，回报率不高，投资者也在要 考虑买下铺面后租给谁，经营什么产品才干得到最大收益；从商业经 营者来说，虽然不用花钱买铺，但是看好了经营品种又不见得租得到 铺面，业态选择上少了自主性，开发商、投资者、经营户三者之间利 益难以共享。据不完全记录，目前荆州人均拥有商业面积接近0.8平方米，高 于全国0.26平方米勺平均水平。但与许多大都市超过1.5平方米勺水 平尚有较大差距。，荆州市社会商品零售总额为236.96亿元，居全省 第二位，仅次于武汉，并且这两年始终保持了 10%以上勺增幅。都市 商业前景虽然很乐观，但是单一勺经营方式增长了商业地产勺投资风 险。经营方式单一，荆州商业地产在风险中发展
