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1、房地产合作开发工程合同法律特征研究房地产合作开发工程合同法律特征研究。第一节概述严格说来，房地产行业的合作开发在法律上并不是一个含义非常确定的概念，迄今也没有关于这一概念的权威解释。依本文理解，合作开发房地产合同是指两个以上民事主体为共同出资开发房地产工程而签订的合同。这是在广义上解读合作开发的概念。只要是两个以上的主体共同出资从事房地产开发即可构成合作开发，出资形式既可以是资金，也可以是土地使用权或其他无形财产。在形式上，无论合作各方是以股东名义出资设立房地产开发工程公司，还是不设立工程公司而直接由合作各方共同开发，均属合作开发房地产之列。当然，已成立的房地产开发工程公司在从事房地产开发时也
2、可理解为是其股东之间的合作开发行为，但这种“合作开发”不具有法律上的特殊性，不包括在本文所称的合作开发房地产之列。一、合作开发房地产合同的主要内容由于合作开发房地产形式上的多样性，其合同内容也随着合作形式的不同而各不一样。下面就其中假设干必要性条款进展介绍。1、当事人条款。对合作各方的根本情况应在合同中予以明确，如为企业，应注明其名称、法定代表人、工商登记号、房地产开发企业资质如有、住所及联络方式等；如为自然人，那么应明确其姓名、身份证件号码、住所及联络方式等。2、合作作形式。此为明确合作形式及合作各方主要权利义务的根本条款。合同应明确是成立工程公司进展开发，还是不成立工程公司进展开发，如不成
3、立工程公司，是各方联名开发，还是有一方或数方隐名参与开发。如成立工程公司，不管是否中外合资、合作经营企业，均需对其公司的组织形式、主要机构如股东会中外合资、合作经营企业那么无股东会的制度安排、董事会、经营管理人员及其运作机制进展约定。3、合作条件。合作条件是指合作各方用于合作开发的主要投入，也可以理解为出资。前已述及，用于房地产合作开发的出资主要为资金与土地使用权，也可以是房地产开发企业资质等其他形式的财产。按合作合同约定投入其约定的合作条件是合作方的主要合同义务。4、土地使用权条款。任何房地产工程成立的根底均是土地使用权，因此土地使用权条款在合作开发房地产合同中具有举足轻重的地位。合同应明确
4、合作开发工程的土地使用权的获得方式，是由合作一方获得再投入合作开发，还是由合作各方共同获得土地使用权；土地使用权出让金的支付责任如何承当；如工程用地原为划拨用地，应明确补办土地使用权出让手续的主体及相关费用的负担。值得注意的是，工程的土地使用权与工程的规划存有密不可分的关系。国土部门通常按照工程的可建面积收取土地使用权出让金，如规划部门在开发商获得土地使用权后调整工程容积率，那么极有可能需要就增加的建筑面积另行支付土地使用权出让金。因此如存在调整规划的可能，那么应在合同中对此问共3页，当前第1页123题予以明确，以免滋生纠纷。5、工程工期房地产工程投资宏大，能否按方案完工对投资各方的利益有着重
5、大影响。合作开发的各方由于在工程中投入的方式不同，追求的利益并不完全一致，因此在工期方面可能有不同的要求。如土地使用权投入方那么会要求资金投入方尽快投入资金，确保工程尽快开工，以保障其利益，而资金投入方那么可能因融资问题，力图在工期方面令自己的压力减轻。因此，在合同中对工程的工期应予明确约定。如由一方负责日常的工程施工，那么应明确其在工程质量方面的法律责任。6、收益分配条款。合作开发房地产的详细收益分配方式非常多样化，但总的来说不外乎实物分配与现金分配两种。如为工程公司型合作开发，那么其收益分配应受公司法及外商投资法等相关法律法规的限制，如非工程公司型合作开发，其收益分配也应以不损害工程债权人
6、合法权益为原那么。如采取实物分配方式，那么涉及到的税费金额可能相当宏大，对此也应作出约定。7、违约责任合作各方的主要可能违约行为便是不按合同约定履行投资义务，相应地违约责任条款也应重点规制这种情况。除此之外，工程公司型合作开发的合作方可能利用其在工程公司董事会或经营管理层中的优势地位，损害另一方的合法权益，应在合同中明确此种情形的违约责任二、合作开发房地产合同的法律特征合作开发房地产合同属合同法上的无名合同，由于我国城市土地的国有性质及国家对房地产市场的严格行政管理，有着众多房地产管理行政法律法规，因此该类合同在相当程度上排除了当事人的意思自治，同时也呈现出较强的中国特色。通常说来，合作开发房
7、地产合同表达出如下法律特征。1、主体的复杂性这是合作开发房地产合同的题中应有之义。与单一的房地产开发企业进展房地产开发不同，合作开发房地产合同的主体要复杂得多。我国城市房地产管理法等相关法律法规对专门的房地产开发企业有着严格的资质要求，而合作开发那么给大量的非房地产开发企业介入房地产开发提供了空间。因此，合作开发房地产合同的主体呈现出较为复杂的形态，既可以是外国的法人和自然人，也可以是国内的法人和自然人。我国立法并未制止国内的自然人作为合作开发房地产合同的主体，但由于房地产开发企业的资质限制，故个人只能作为房地产工程公司非中外合作经营房地产开发企业的股东参与合作开发，而不能以个人名义直接从事房
8、地产开发活动。2、较强的行政干预性。合作开发房地产合同的行政干预性主要表达在应履行一系列的审批及登记手续，其效力等问题也受到土地、规划、房屋及建筑管理等方面行政法律法规的诸多限制。详细说来，包括土地使用权制度及其登记制度、房地产开发企业的资质审批及登记制度，此外还有我国相关外商投资经营企业法关于中外合作合资开发房地产合同应履行的审批及登记制度等。对房地产开发进展规划方面的限制是世界共3页，当前第2页123合同不仅仅是是维护法律权益的证明，更是对自身责任的规划。在阅读了这篇房地产合作开发工程合同法律特征研究之后假如还想阅读更多相关文章，请多多_技术合作开发合同书，欢送下次再来，在此期待您的光临！第 页 共 页
