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1、前 言地产市场是一个动态市场，土地市场建设的核心问题是地价管理问题。为使基准地价符合地产市场的客观实际，保持基准地价的现势性，在地产市场发生变化或影响地价的各种因素发生较大变化时，需要对基准地价进行重新评估，及时更新基准地价成果。在全国城市基准地价更新与平衡工作研讨会上明确提出“要加强地价管理基础工作，进一步培育和规范我国的土地市场”。新土地管理法确定的征收新增建设用地土地有偿使用费，是以基准地价的体系建设为前提的。土地市场发育和规范的程度，也要以地价形成机制的状况来衡量。因此，作为地价管理的基础和地产价格体系核心的基准地价更新，是我国土地市场建设的根本任务和重要保证。在湘潭县的土地市场建立完
2、善过程中，2003年制定的基准地价成果，曾为政府合理配置城市土地资源提供了依据，也为土地投资者和使用者进行投资和交易等活动提供了市场信息。由于近年来的土地市场变化，湘潭县基准地价成果已经陈旧，难以准确、及时地反映当前的土地市场行情，影响政府对地价政策的制订，制约了地价调节作用的发挥。为了加强政府及国土管理部门对城市土地市场的管理，促进城市土地资源的更有效配置，湘潭县根据国土资源大调查管理若干规定(暂行)、新一轮国土资源大调查纲要、新一轮国土资源大调查实施方案、城镇土地分等定级规程、城镇土地估价规程，于2007年11月开展了湘潭县城镇基准地价更新 工作。更新区域为县城易俗河镇、九华经济区和15个
3、建制镇近期规划区，总面积约74km2。项目组自2007年11月开始，经过制定实施方案、技术培训、外业调查、资料收集整理、土地级别划分及基准地价评估测算、图件编制、报告撰写等工作，于2008年7月底全部工作结束并提请验收。在整个工作过程中，始终得到了省国土资源厅地产管理处、湘潭市国土资源局、湘潭县政府及有关领导和专家的支持和指导，在此一并表示衷心的感谢！湘潭县城镇基准地价更新项目组 二OO八年八月湘潭县城镇基准地价更新领导小组组 长：肖泽辉（湘潭县人民政府副县长）副组长：郭文艺（国土资源局局长） 唐剑恒（财政局局长）成 员：彭志高（国土资源局党委委员） 朱建阳（国土资源局副局长）彭 俭（国土资源
4、局副局长，九华分局局长） 许赛美（国土资源局副局长，管委会分局局长） 陈赛龙（物价局副局长） 林 涛（房产局副局长） 唐策群（建设局副局长） 姜伟文（规划局党组书记）湘潭县城镇基准地价更新技术小组总负责人：吴跃民项目负责人：雷海平、卢维资料收集与整理人员：游小敏、朱启明、向杨、谭永生、平元帅基准地价测算人员：游小敏、向杨图件编制人员：游小敏、朱启明报告撰写人员：游小敏、崔宇报告审定人员：雷海平、卢维、崔宇、刘明亮、李丽琴、谭永生、刘昉、曹政辉校对人员：谭永生、朱启明i 目 录前 言i第一章 绪论1第一节 湘潭县概况1第二节 湘潭县基准地价更新工作概述4第二章 资料收集与整理11第一节 样点资料
5、收集的基本原则11第二节 资料收集的内容12第三节 资料收集的程序13第四节 资料整理14第三章 土地级别划分16第一节 土地级别划分的原则、要求及依据16第二节 级别的划分17第四章 基准地价评估与测算26第一节 基准地价概述26第二节 计算参数的确定28第三节 样点地价计算33第四节 样点地价修正37第五节 样点地价检验40第六节 基准地价的确定44第五章 九华经济区基准地价评估53第一节九华经济区简介53第二节 基准地价评估54第六章 建制镇基准地价评估56第一节 建制镇简介56第二节 建制镇分等62第三节 基准地价评估71第七章 宗地地价修正体系73第一节 宗地地价修正原理73第二节
6、地价影响因素分析74第三节 宗地地价修正系数表的编制75第四节 宗地地价修正体系79第五节 九华经济区、建制镇宗地地价修正体系93第六节 利用基准地价系数修正法评估宗地地价94第八章 湘潭县城镇基准地价成果分析97第一节 地价空间分布规律97第二节 纵向对比分析99第三节 横向对比分析101第九章 成果特点、意义及应用104第一节 成果特点104第二节 成果意义105第三节 成果应用说明107第四节 成果应用建议11077第一章 绪论第一节 湘潭县概况一、地理位置及自然条件（一） 地理位置湘潭县位于湖南省中部偏东，湘江下游西岸，北纬27202805，东经1122511303。东北与长沙县以湘江
7、为界，东与株洲县相连，东南隔湘江与衡东县相对，南与衡山县接壤，西南与双峰县相邻，西与湘乡市接界，西北与韶山市毗连，北与宁乡县、望城县为邻，县域总面积为2512.98km2。（二）气候资源湘潭县属典型的中亚热带季风性湿润气候，冬夏时间长，春秋时间短，暑热期长，严寒期短，热量充足，雨水集中，光、温、水的地域差异小，灾害性天气较多，具有明显的大陆性气候特征。年平均气温16.718.7。1月最冷，平均气温5.0；7月最热，平均气温32.1；历年极端低温-12.1；极端高温41.2。年日照时数达15841885小时，年平均降雨量1300 mm左右，全年无霜期280天左右，气候四季分明，光、水、热资源丰富
8、。（三） 地形地貌县境位于长江中下游平原与江南丘陵的交错地带，西靠雪峰山古陆北东缘，东滨湘江，涟、涓两水自西南向东北贯穿其境，其地貌轮廓为西北、西南、东南三面高，中部和东北部低，向东北湘江开口的倾斜盆地。最高为西南的昌山，海拔755.1m，最低为湘江沿岸响水乡九华的万家晒，海拔33.2m，相对高差721.9m，地势比降约为10。境内平原，岗地、丘陵、山地四种地貌诸备，以平原、岗地为主。（四） 土壤条件根据1982年-1984年的全国土壤普查，湘潭县土壤共划分为4类，下分13个亚类、44个土属、112个土种。成土母岩多为板页岩、砂岩和花岗岩，另有少量石灰岩、第四纪红土母质和紫色砂页岩等。县内土壤
9、酸碱度（PH值）以微酸性为主，中性土壤不多，碱性土壤较少。（五） 矿产资源境内矿藏丰富，种类较多。2001年县矿产资源管理局在编制矿产资源总体规划时调查统计，已发现矿种31种，矿床（点）168处，探明储量的有铁、锰、煤、磷、矿砂、石膏、海泡石、粘土、石灰石等12种，其中小型规模以上的矿产地有36处，已列入湖南省矿产资源储量表的矿种12种28处，煤、锰、粘土、石膏和石灰石为县内优势矿种。（六）水资源条件湘潭县属湘江水系，境内河流密布，水资源比较丰富，地表水资源总量约603.75亿m3，其中县内年径流量15.68亿m3。湘、涟、涓、靳四水上游汇入县境的客水约588.07亿m3。地表水总量中实际可供
10、利用的约为18.65亿m3。地下水储量约为3.42亿m3。主要来源于降水补给，其次是河道、水库、塘坝等水体渗漏补给。二、历史沿革和行政区划战国时期，县域属楚国，隶长沙郡。秦灭楚，置临湘县，今县地属临湘县，隶长沙郡。 西汉，析临湘置湘南县（东汉为湘南侯国），治所在今石潭镇古城村，今县地公属湘南和临湘县，隶长沙国。梁天监年间（502519），分阴山县立湘潭县，湘潭县始立，县地多在今衡东县境，治所在衡东石湾附近，隶湘东郡唐天宝八年（749），湘潭县大部划属衡山县，衡山县北部划属湘潭县，县治移至洛口（今易俗河镇），隶潭州。至此，县境初定，各地相符。宋代，湘潭县隶荆湖南，路潭州。元符元年（1098），湘
11、潭县析出2乡、长沙县析出5乡置善化县。元贞元年（1295），湘潭县升为州，隶湖广行省潭州路。明初，湘潭复降为县，隶长沙郡。建国后，行政区划一再更替，至1995年5月，撤销响塘、姜畲、石潭、青山桥、花石、射埠、河口、易俗河、中路铺9个区公所；保留易俗河镇行政区划不变；其余64个乡镇合并为13个镇、8个乡。6月，撤销易俗河镇百花村、赵家洲村，将县城新开发区划分为吴家巷、南塘、富豪阁、百花、凤形山、赵家洲6个居民委员会；撤销正泰坪、挂嘴洲（肖家湖）居民委员会，并入湘江居民委员会。9月，县四大家整体由湘潭市搬迁至易俗河镇，1998年9月，乌石乡撤乡建镇。至此，湘潭县行政区划趋于稳定，现辖6个乡，16个
12、镇，757个行政村，38个居委会，167个居民小组，10825个村民小组，总人口112.89万人。三、交通运输湘潭县地处南北交通要冲，是古驿道之所在，现代旅游交通更形成了水运、公路、铁路兼备的立体交通网络。水路湘江北去入长江，南下达两广；107、320国道、上瑞高速公路、京珠高速公路和天易高等级公路，贯穿县域；湘黔铁路横贯东西，交通发达、便利。湘潭县城水陆空交通极为便利。湘江在此经过，常年通航，县城码头距此2km，湘潭市码头距此15km，株洲市码头距此17km。公路交通四通八达，现有107国道、320国道、天易高等级公路、沪昆高速公路、武广高速铁路在这里经过，规划中的长株潭高速公路环线将在此南
13、侧通过，规划中的京广高速铁路将在此东侧通过。县城运输中心建在园区，湘潭汽车东站距此3km，湘潭火车东站距此4km，株洲火车站距此19km，长沙火车站距此45km，规划建设中的京珠高速铁路株洲站距此4km，长沙黄花国际机场距此40km，40分钟即可到达。邮电通信业快速增长。2007年达到29925万元，比上年增长15%。四、自然风景与旅游资源湘潭县山川秀丽，旅游资源十分丰富，类型齐全，文化底蕴深厚。根据旅游资源调查统计，全县共有8个主类，52种基本类型，现有资源点183个。自然景观方面，天马山、金霞山、昌山、乌石峰、仙女山、黄龙山、紫荆湖、白鹭湖等自然风光吸引着大批中外友人。但在众多的旅游资源中
14、，尤以名人文化和生态农业观光为特色的旅游资源最为丰富，这里不仅诞生了共和国开国元勋彭德怀、著名国画大师齐白石、近现代著名人士王闿运、杨度、罗亦农、黎氏八骏，湖湘学派创始人胡安国父子归葬于隐山、晚清重臣左宗棠青少年时代曾生活于此，而且这里是闻名中外的“湘莲之乡”。五、社会经济状况湘潭县地处湖南省长株潭一体化城市群腹地，长株潭湘江风光经济带中段，随着长株潭一体化加快发展，这里日益成为湘潭市城市发展的两翼之一，逐步融入湘潭市城市整体板块之中。株洲市向西延伸，开发区向东扩展，这里将成为两地连城的接口，是湖南省工业经济增长极的重点发展范畴。近年来，湘潭县社会经济发展迅猛。2007年，全县实现国内生产总值
15、110.7亿元，同比增长14.1%，其中第一产业增加值38.7亿元，第二产业增加值35.5亿元，第三产业增加值36.5亿元，分别增长5.2%、28.1%和11.4%，三次产业结构进一步得到优化，一、二、三产业增加值的比重为35.0：32.1：32.9；人均生产总值9558元；财政总收入为56369万元，较上年增长26.2%；完成社会固定资产投资36.4亿元，较上年增长32.4%；社会消费品零售总额达27.8亿元，同比增长17.5%。对外开放进一步扩大，出口贸易快速增长，全年出口额为2259万美元，到位外资2719万美元。第二节 湘潭县基准地价更新工作概述基准地价是以城镇整体为单位，针对城镇内各土地级别的不同区域类型，按不同用途评估出的总体平均地价。它反映的是在一定社会、经济条件下，测算出来的某一时期的现状地价。
