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1、精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-房地产开发企业收入的核算房地产开发企业的收入，从经营的业务内容来区分，具体可分为三个类别：一是开发产品的销售和结算收入，包括土地转让收人、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建房和代建工程结算收入等；二是出租开发产品及多种经营业务收入，包括出租土地和房屋的经营业务收入、工业收入、商业收入、饮食服务业收入等；三是其他业务收入，包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入等。本章主要介绍房地产开发企业收入的来源、收入的实现以及收入的核算。第一节 房地产开发企业收入核算概述一、房地产
2、开发企业经营收入的构成 经营收入是指房地产开发企业在生产经营活动中由于房地产开发、销售商品和提供劳务等而取得的收入，房地产开发企业的经营收入分为主营业务收入和其他业务收入两部分。 主营业务收入是指从事主要经营活动所取得的收入。在企业的经营收入中，主营业务收入是主要部分，它直接影响企业的经济效益。房地产开发企业的主要业务是从事土地开发、房屋开发、配套设施开发和代建工程开发等，因此房地产开发企业的主营业务收入主要是房地产的经营收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收人、代建工程结算收入和出租开发产品的租金收人等。 其他业务收入是指从事主营业务活动以外的其他业务活动所取得的收入。其他业
3、务收入是主营业务收人的补充，房地产开发企业的其他业务收入主要包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收人和固定资产出租收人等。另外，房地产开发企业还可能从事多种经营，比如有附属的商业、饮食服务业等等，从事多种经营取得的收入也应属于其他业务收入的范围。二、房地产开发企业经营收入的确认 经营收入的确认是指何时登记经营收入。一般来说，经营收入的确认应以权责发生制为基础，而不是以是否收到货币资金的收付实现制为基础。按照企业会计准则的规定，企业应当在发出商品、提供劳务、同时收讫或者取得索取价款的凭据时，确认经营收入。由此可以看出企业确认经营收入，应符合两个基本条件：第一，是物权转移，即企业已经
4、发出商品或产品，或者已经提供劳务；第二是已经收到商品或产品的价款，或者得到了收取价款的凭据。房地产开发企业在确认经营收入时，应结合房地产开发企业的经营特点具体应用会计准则。例如，房地产开发企业由于开发建设的周期长，投资的数额较大，在房屋建设过程中，一般采取预收购房订金的形式，筹集资金，向购房单位或个人收取的这一部分购房订金不能在取得款项时就确认为是企业的经营收入因为，向购房单位收取的预收款项，不符合确认经营收入的两个基本条件，也不能反映合同的完成程度。 根据确认经营收入实现的两个基本条件，结合房地产开发企业经营的特点，房地产开发企业经营收入的确认分为以下几种情况： 1房地产开发企业转让、销售土
5、地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交给买主时，作为销售实现。 2房地产开发企业代建的房屋和代建的工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。 3房地产开发企业采取赊销或分期收款销售办法销售土地和商品房的，可以按合同规定的收款时间分次转为收入，但是必须以土地和商品房已经移交给买主作为销售实现的前提条件。 房地产开发企业采用分期收款方式销售开发产品，买卖双方订有合同，卖方已将产品提交给买方，开发产品的所有权已经转移，就可视为营业收入实现。但是采用这种销售方式，由于收款期限长，应收账款的金额大，带有很大的不确定
6、因素，具有一定的风险性。因此，采用分期收款方式销售土地和商品房的，不应在交货时确认全部的经营收入，应当根据合同的规定来分期确认经营收入的实现。 4房地产开发企业出租开发产品，应该在出租合同(或协议)规定日期收取租金时，作为收入实现；如果合同规定的日期已到，租用方未付租金时，仍视为经营收入的实现。第二节 房地产开发企业经营收入的核算一、经营收入的核算 (一)经营收入核算的类别 房地产开发企业为了核算对外转让、销售、结算和出租开发产品所取得的经营收人，应设立“经营收人”账户。“经营收人”账户的贷方登记本期实现的经营收入，借方登记期末结转的经营收人、销售退回、销售折让和折扣，期末结转后，该账户应无余
7、额。“经营收入”账户应按照经营收入的类别设置明细账，进行明细分类核算，设置的主要明细账户有：“土地转让收入”、“商品房销售收人”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收人”等。1土地和商品房销售收入的核算 房地产开发企业转让、销售土地和商品房，应该在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交买主时，作为销售的实现。对于当时收到款项的经营收入，应借记“银行存款”账户，贷记“经营收入”账户；对于尚未收到的款项，应根据有关凭证借记“应收账款”账户，贷记“经营收入”账户。企业如果有预收款项，应将预收的购房订金等。由“预收账款”账户转入“应收账款”账户。如果预收款项大于成交金额。应
8、将其差额退给买方。如果预收款项小于成交金额，买方应补足款项。在经营收入实现的月末，企业要将为取得经营收入而发生的各种耗费，由“开发产品”账户转入“经营成本”账户。 如果有些企业预收账款业务不多，也可不设置“预收账款”账户，用”应收账款”账户代替“预收账款”账户，企业预收款项时，直接记入“应收账款”账户的贷方，在土地和商品房移交时借记“应收账款”账户。 例10一l 天地房地产开发公司收到京乐公司预交的购房订金500 000元存入银行。根据有关凭证，作会计分录如下； 借：银行存款 500 000 贷：预收账款京乐公司 500 000 天地房地产开发公司商品房建设完工，验收合格，每平方米售价2000
9、元。京乐公司购买商品房600平方米，已经预付购房订金500 000元，其余款项当即付清，天地房地产开发公司收到款项后存入银行。根据有关凭证，作会计分录如下： 借：预收账款京乐公司 500 000 银行存款 700 000 贷：经营收入商品房销售收入 1200 000 月未，天地房地产开发公司结转600平方米商品房的开发成本每平方米成本1 500元，经营成本为600 1 500900 000(元)，根据有关凭证，作会计分录如下： 借：经营成本商品房销售成本 900 000 贷：开发产品房屋 900OOO2代建房屋和工程结算收入的核算 房地产开发企业的另一项业务是代建工程开发。代建工程开发是指企业
10、接受委托单位的委托，代为开发建设的工程，代建工程包括房屋建设工程，场地和城市建设、基础设施等市政工程。代建工程完工或竣工后，房地产开发企业应按照代建工程合同和工程价款的结算办法，向委托单位进行结算，取得代建工程结算收入。 房地产开发企业代建房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续并已将代建的房屋和工程价款结算账单提交委托单位时，确认经营收人的实现。 房地产开发企业取得的代建工程结算收入，包括代建工程的预算成本和计划利润，根据国家有关规定，代建工程可以采用以下两种结算方式： (1)一次结算。接受委托单位的委托，代建工程(项目)全部建筑安装期限在1年以内的。或者工程合同价值在100万元
11、以下的。可以采用一次结算方法。具体做法为：工程价款每月预支，竣工后一次结算。 (2)分期结算。接受委托单位的委托代建工程(项日)当年开工半年不能完工的应按照工程的形象和讲度，划分不同阶段，分段分期结算收入。 房地产开发企业一般采用一次结算的方式。在代建工程(项目)开发中房地产开发企业与委托单位之间发生的一些材料往来，可以按规定抵扣工程价款。 例l0-4天地房地产发公司接受市政工程局的委托，代建某项工程，按合同规定期限力5个月，工程合同价款为280万元每月对方预付工程款400 000元。第一个月预付款400 000元收到后存人银行。根据有关凭证，作会计分录如下： 借：银行存款400 000 贷：
12、预收账款市政工程局400 000 例lO5天地房地产公司收到市政工程局按合同发来的钢材，价款为900 000元。根据有关凭证作会计分录如下：借：物资采购钢材 900 000 贷：应收账款市政工程局 900 000 例106第2、3、4、5月天地房地产公司收到预付款时： 借：银行存款400 000 贷：预收账款市政工程局400000 例107天地房地产公司代建的某项工程全部竣工，验收合格，按照合同规定，将代建工程账单提交给市政工程局，工程全部价款为3 000 000元。根据有关凭证，作会计分录如下： 借：应收账款市政工程局 3 000 000 贷：经营收人代建工程结算收入 3 000 000 例
13、108天地房地产公司与市政工程局结清代建工程款，收取工程价款余额500 000元。根据有关凭证，作会计分录如下： 借：预收账款一一市政工程局 1 600 000 贷：应收账款市政工程局 1 600 000 借：银行存款 500 000 贷：应收账款市政工程局 500 000 3分期收款开发产品收入的核算 房地产开发企业为了促进销售，可以采用分期收款销售方式，对于土地和商品房采用赊销和分期收款销售方式的，应在土地和商品房移交给买主后，按合同规定的收款时间分次转入收入，在月末结转与经营收入相配比的经营成本。 在按合同规定的收款时间转入收入时，借记“银行存款”或“应收账款”账户，贷记“经营收入”账户
14、。 例109 天地房地产开发公司2001年1月5日销售商品房1 200平方米，每平方米售价2 000元，每平方米成本1 500元，销售合同约定售价240万元，采用分期收款方式销售，价款三次付清，1月5日付80万元，6月5 H付80万元，11月5日付80万元。 (1)1月5日，天地房地产开发公司将商品房移交给买方时，将商品房的实际成本转入“分期收款开发产品”账户。根据有关凭证，编制会计分录如下： 借：分期收款开发产品 1800 000贷：开发产品房屋 18000001月5日根据销售合同规定，收到买方交来的第一期房款800 000元，款项存人银行。根据有关凭证，作会计分录如下：借：银行存款800 000 贷：经营收入商品房销售收入800 000 同时，按相应的比例，结转商品房成本600 000元(1 2001 5003600 000)。根据有关凭证，作会计分录如下： 借：经营成本商品房销售成本 600 000 贷：分期收款开发产
