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1、第1章 总论1.1. 项目背景景与概况1、项目目名称：湘水明珠珠居住小小区一期期(1、22、3号号楼)项项目2、承办办单位概概况单位名称称：衡阳富富邦升辉辉房地产产开发有有限公司司单位性质质：有限责责任公司司(外国国自然人人独资)注册资金金：港币2,0000万元单位住所所：衡阳市市珠晖区区沿江路路29号号业务范围围：房地产产开发、销售法定代表表人：吴小平平企业负责责人：吴小平平，男，19665年99月300日生于于湖南。现现年433岁，自自20001年33月在加加拿大定定居，119866年7月月毕业于于长沙铁铁道学院院，获学学士学位位；19986年年分配到到广州广广铁集团团任职；19889年调
2、调任广州州市团委委工作；19990年调调任广州州市花都都开发区区任副主主任；119922年起从从事房地地产业，创创建广州州富邦升升辉投资资有限公公司，先先后在广广州花都都建永裕裕楼、君君兰苑、龙龙华楼、阳阳光倚翠翠阁、阳阳光家园园、翠华华花园等等住宅小小区，多多次获得得花都区区纳税先先进民营营企业家家称号。期间，在加拿大、江西、广东连州、清远及其地区投资房地产开发，其中在加拿大兴建的“锦绣中华城”是温哥华最大的华人居住小区。2006年4月12日创建衡阳富邦升辉房地产开发有限公司，任执行董事。在衡阳兴建湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区湘江明珠。为提高衡阳人民的生活质量、提升衡阳的城市品位贡献
3、力量。建设单位位简介：衡阳富富邦升辉辉房地产产开发有有限公司司是由衡衡阳市政政府在220066年中国国中西部部招商会会中引资资过来的的加拿大大独资企企业，并并经衡阳阳市工商商行政管管理局批批准成立立的一家家房地产产开发、销销售为一一体的综综合性开开发经营营企业，公公司下设设管理部部、技术术部、财财务部、工工程部、销销售部等等，现有有职员226人，其其中高级级职称11人，中中级职称称7人，公公司人员员大都是是经验丰丰富的专专业人员员，年开开发能力力为500万多平平方米。公司负责责人吴小小平先生生于19990年年开始涉涉及房地地产,并并于次年年注册成成立了广广州市富富邦升辉辉房地产产开发有有限公司
4、司，十五五年间先先后开发发了总建建筑面积积60余余万平方方米的中中、高档档住宅，总总开发套套数50000多多套，销销售业绩绩一直良良好，曾曾创广州州市花都都区楼盘盘销售之之最，是是广州市市花都区区纳税先先进民营营企业，花花都区经经济发展展先进企企业，公公司董事事长吴小小平先生生也多次次荣获“花都区区先进民民营企业业家”荣誉称称号，花花都区的的主要领领导都称称该公司司“实力较较雄厚，开开发建设设能力较较强”。20066年3月月，由衡衡阳市委委领导带带队考察察组一行行5人亲亲赴广东东对湘江江风光带带南段建建设意向向单位广广州市富富邦升辉辉房地产产开发有有限公司司进行了了为期33天的考考察并参参观了
5、其其开发建建设的翠翠华花园园、阳光光花园等等四个楼楼盘。通通过考察察一致认认为广州州市富邦邦升辉房房地产开开发有限限公司具具有实力力，具备备项目建建设开发发资质，并并完全有有能力把把湘江东东岸风光光带南段段建设成成为理想想中的人人文和谐谐小区。衡阳富邦邦升辉房房地产开开发有限限公司拥拥有资产产2.44亿，其其中已拥拥有土地地使用权权面积为为2388亩，按按每亩770万元元估价（已已完成征征地拆迁迁）近11.7亿亿，另外外风光带带建设投投资75521万万元。3、可行行性研究究报告编编制依据据（1） 与委托方方签订的的咨询协协议；（2） 国家计委委计办投投资220022155号审定定的投投资项目目
6、可行性性研究指指南（试试用版）；（3） 国家发展展改革委委员会、建建设部联联合颁发发的建建设项目目经济评评价方法法与参数数（第三三版）；（4） 城市房房地产开开发经营营管理条条例；（5） 房地产产项目经经济评价价方法。4、编制制范围依据国家家有关政政策、法法律、法法规、规规程、规规范，对对湘水明明珠居住住小区一一期(11、2、33号楼)项目建建设的目目的、必必要性、项项目区域域概况、项项目规划划方案及及建设内内容、项项目建设设组织管管理、项项目招标标方案、投投资估算算、融资资方案与与效益分分析、财财务分析析、项目目风险分分析等方方面进行行全面论论证和研研究。5、项目目提出的的理由 项目建设设符
7、合国国民经济济发展当前，我我国国民民经济运运行正处处于一个个特殊发发展时期期，为了促促进国民民经济的的稳步健健康发展展，必然要要求扩大大内需，优化消消费结构构，把住宅宅建设作作为推动动国民经经济发展展的支柱柱产业之之一。根根据国家家统计局局的分析析和研究究，房地地产对国国民经济济的拉动动作用约约1.552个百百分点。衡阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。根据国家家有关部部门的分分析和预预测，我我国居民民住宅目目前正在在从生存存型向舒舒适型方方向转变变，到220088年，我我国城镇镇居民人人均建筑筑面积将将达到222平方方米，平平均每户户拥有一一套功能能基本齐齐全的
8、住住房，住住房消费费占整个个消费的的比重将将达到115%，城城市化水水平将提提高到336%左左右。我我国居民民住宅的的近期发发展目标标是户均均一套、人人均一室室，力争争20110年达达到人均均建筑面面积355平方米米，主导导户型为为三室两两厅和两两室两厅厅。正因为房房地产投投资的带带动作用用较大，国国家为推推动我国国国民经经济的持持续健康康稳定发发展，将将建筑业业列为国国家的支支柱产业业之一。因因此，本本项目的的建设是是国民经经济发展展的需要要。项目对对城市建建设将起起到促进进作用20077年122月244日，在湖南南省各民民主党派派省委、无无党派人人士和省省工商联联参政议议政联合合调研课课题
9、组向向湖南省省委、省省政府提提交的“33+5”新型型城市群群建设及及产业发发展思路路与对策策研究总总报告中中，提出出要把“33+5”新型型城市群群打造成成为功能能互补的的高新产产业聚集集区、发发展布局局合理的的新型城城市连绵绵区、中中部领先先的现代代大商业业区、环环境优美美的综合合生态区区。衡阳作为为“3+5”新新型城市市群建设设的中心心城市之之一，其其经济发发展速度度在湖南南区域经经济中领领先地位位更加突突出，对对全省各各地乃至至中南地地区都具具有较强强的辐射射力，在在以长株株潭为中中心的“3+55”城市群群发展建建设的环环境下，衡衡阳市委委市政府府提出要要突出衡衡阳城市市形象建建筑，提提高
10、衡阳阳城市品品位，加加强城市市辐射功功能的目目标。根根据湖南南省住宅宅与房地地产业220100年规划划，未来来10年年内湖南南省将斥斥资33327亿亿元打造造城市住住宅，使使城镇人人均住宅宅建筑面面积增加加到300.188平方米米。目前，衡衡阳市的的人均住住宅面积积偏小，而而且居住住条件也也比较差差，与湖湖南省住住宅与房房地产业业发展规规划相差差甚远。因因此，改改善衡阳阳市人民民的居住住条件已已经成为为衡阳市政政府特别别关心的的问题之之一。同同时，随随着衡阳阳经济的的发展和和人民生生活水平平的不断断提高，人人们对居居住环境境等方面面的要求求也越来来越高，近近年来实实施的房房地产开开发建设设就是
11、为为了使衡衡阳城市市居民的的生活环环境、居居住环境境不断得得到改善善。湘水明珠珠居住小小区一期期(1、22、3号号楼)项项目符合合衡阳城市市建设总总体规划划，贯彻彻了“3+55”城市群群建设的的发展战战略，其其对加快快城镇化化进程，美美化城市市空间，创创造新的的城市景景观，提提升城市市品位都都具有积积极意义义。 解决决劳动就就业的需需要由于我国国目前正正处于经经济结构构的调整整时期，部部分行业业职工下下岗再就就业也就就在所难难免，广广开就业业渠道，解解决人民民的生活活与就业业问题已已成为当当前各级级政府的的头等大大事。而而投资、消消费、出出口是国国民经济济增长的的原动力力，因此此国家固固定资产
12、产投资总总的政策策仍然是是继续保保持投资资总量的的稳定增增长，以以创造更更多的就就业机会会。据有关权权威人士士测算，我我国GDDP每增增长1个个百分点点，全国国可新提提供800多万个个就业岗岗位，而而住宅投投资每增增加100%，大大约可以以拉动GGDP增增长0.5个百百分点，则则可提供供40多多万个就就业岗位位。因此此，住宅宅建设投投资的增增加对于于增加社社会就业业机会有有着不可可忽视的的作用，而而本项目目作为衡衡阳市重重点商品品住宅建建设项目目工程之一一，将为为增加衡衡阳市当当地社会会就业岗岗位作出出一定的的贡献。6、拟建建地点本项目位位于衡阳阳市湘江江东岸南南段，总总占地面面积200,93
13、66.7平方方米，小小区西隔隔湘江东东路与湘湘江风光光带相连连、南至至望江路路、东隔规规划中的的小区小小学与中中天路相相连、北北至小区区北部主主路口。本项目目与衡阳市市著名的的东洲岛岛隔河相相望；距距衡阳市市火车站站不到5500米米,距离离衡昆高高速、衡衡枣高速速、京珠珠高速皆皆不到二二十公里里，自然然环境优优越，道道路交通通便利。7、预期期目标湘水明珠珠居住小小区一期期(1、22、3号号楼)项项目拟在占地地面积220,9936.7平方方米的土土地上，建建设总容积率率为2.63，建设密密度为224.4%,总建筑筑面积为为65,9133.477平方米米的3栋(1-3号楼楼)高层层电梯住住宅房（其
14、其中住宅宅面积447,6522.3平方米米，1-2层商商铺面积74419.1平方方米，地地下停车车场面积积10,8422平方米米）。8、主要要建设条条件湘水明珠珠居住小小区一期期(1、22、3号号楼)建建设项目目是“湘水明明珠”房地产产开发项项目的一一部分，该该项目分城城市基础础设施建建设（沿沿江风光光带）和和商住房房开发两两部门进进行，项项目以建建筑、自自然与人人和谐为为理念，旨旨在打造造尊贵、健健康、运运动、休休闲、生生态、养养生的水水岸生活活。为了了加快招招商引资资力度，加加快衡阳阳城市基基础设施施建设，促促进经济济社会可可持续发发展，把把衡阳建建设成为为区域性性中心城城市，珠珠晖区启启
15、动了湘湘江东岸岸南段沿沿江风光光带堤路路工程的的建设。经经考察，在在中国220066年中国国中西部部招商会会中引入入了富邦邦升辉房房地产开开发有限限公司，对对该项目目进行投投资建设设，并成成立了衡衡阳市湘湘江东岸岸南段建建设协调调领导小小组，由由原市委委副书记记王雄飞飞任组长长，珠晖晖区委书书记段志志刚任副副组长，市市委市政政府相关关职能部部门的领领导及珠珠晖区负负责人担担任成员员。将东东岸风光光带南段段建设项项目纳入入省、市市重点项项目。考考虑到该该项目投投资大、建建设周期期长，带带来的经经济效益益及社会会效益明明显，对对该项目目享受相相关优惠惠政策，并并下发了了衡政发发2000620号号文
16、，“关于湘湘江东岸岸南段堤堤路建设设工程实实施细则则的通通知，该该通知第第五条规规定用地地控制范范围。“在湘江江东岸南南段堤咱咱东厢可可开发的的土地范范围内，根根据投资资方从事事基础设设施建设设的投资资额加220%的的回报率率确定补补偿用地地面积，作作为投资资方的开开发用地地，由市市规划、国国土资源源等部门门经依法法批准后后将用红红线划归归投资方方实行控控制开发发”。第六六条规定定了东厢厢用地出出让价。“已改制企业原则上按改制拍卖价取得土地使用权；正在改制的企业，按市政府和省政府相关文件执行，整宗土地采取挂牌方式供地，市天翔公司（原三机厂）、市住宅公司、砂石公司等单位座落在湘江东岸南段的土地纳入投资方的总体开发，市建衡实业有限公司纳入湘江东岸南段堤坝路及东厢土地的综合开发。1.2. 主要技术术经济指指标序号项目单位
