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1、中国-南京华人文化圈智慧产业园Chinese Culture Community Intelligence Industrial Park江苏工业遗产改造示范基地 -中国首家综合大学科技孵化园策划报告前 言把工业遗迹作为我们文化遗产的一部分，这样的呼声还只是较近以来的事情。然而它们已经传遍几乎所有那些经历过工业化或发展过工业活动的国家。工业遗产的重要性基于两个主要价值。其一是，作为人类社会变革时期的工作领域和日常生活的见证。另一价值是作为一个文献档案它帮助我们更好地理解人们在这个阶段是怎样工作和生活的。 工业和工作遗址并不像艺术品一样可供赏玩，它也不具有传统意义上很高的古旧价值。工业遗产由生产
2、遗址、工人们的住房、所用的运输系统、社会生活遗存等组成。 工业遗产保护运动开始于20世纪60年代的英国，今天在每一个有一些工业化经历的国家都可以看到。对很多市民来说，工业世界简直遥远得如同任何一个历史时期。 国际工业遗产保护委员会EusebiCasanelles 第一部分 地块分析与价值研判7一、地块分析7、区位7、厂区建筑7、厂区环境8、周边环境8二、SWOT分析10、S（优势）10、W（劣势）10、O（机会）11、T（威胁）11第二部分 当前国内都市产业园区产业类型11一、北京11、北京798艺术区11、北花园艺术区12二、上海14、八号桥创意产业园14、设计工厂15、2577创意大院16
3、、上海多媒体产业园17、旅游纪念品产业发展中心19三、南京20、南京世界之窗创意产业园（创意东八区）20、中国南京亚洲创新创意产业园21、南京国际休闲创意产业园21四、产业园产业调查分析21第三部分 园区主要产业类型22一、主题概念22、宗旨22、前提23、远景23、探源24、同类型题材的案例241、上海江南造船厂242、北京798253、青岛啤酒博物馆284、德国鲁尔工业区29、相关资料链接301、工业遗产保护纳入国家文保体系302、九处“工业遗产”入选第六批国家重点文物保护单位31二、功能分区31、服饰品牌设计中心板块31服饰品牌设计产业园311、概念主题提炼新锐部落312、占地位置：“服
4、饰品牌设计中心”板块313、比例：30%314、内容31、金陵派/宁派服饰32、苏派服饰33、华服34、设计师孵化园34、T型台375、招商对象37、云锦37、南京地产品牌38、江苏品牌39、青年设计师40、时尚媒体40、“总会基地”板块41总会经济411、概念主题提炼HA基地412、占地位置413、比例：510%414、内容41、地方商会41、行业协会42、休闲娱乐版块44多功能的工业遗产保护44 工业遗产延展升华篇441、工业遗产延展升华的意义442、汽车工业遗产博物馆44、前身介绍44、中国汽车工业文化45、汽车工业遗产博物馆的构想46 后工业时代美食篇481、“美食”元素的意义482、
5、后工业时代美食构想48、后工业循环美食自助吧48、中国“食”家大院49、东南亚美食驿站49、EUROPE ZONE49、智慧经济园501、主题概念502、占地位置503、空间比例514、涵盖具体内容515、招商潜在对象51策划类（698家）51咨询类（6701家）54教育培训类（331家）58品牌代理类60、华人文化圈智慧产业园60工业暨工艺设计中心60 装备工业设计中心601、装备工业发展背景602、装备工业设计中心主题概念743、占地位置与空间比例754、内容755、招商潜在对象77 工业工艺设计中心811、工业设计是核心竞争力812、工业工艺设计中心主题833、占地位置与空间比例834、
6、内容845、招商潜在对象85、汽车文化公园881、主题概念882、占地位置及比例883、汽车主题公园881、滚动的历史车的历史博物馆882、汽车110904、汽车服务92、研发92、汽车4S店92、汽车改装93、汽车美容93、汽车俱乐部94、汽车运动94、新车发布厅95、汽车租赁新的销售模式95、自驾游基地95（10）、汽车露天电影院995、招商潜在对象101汽车研发类101、汽车销售类102、汽车改装、美容类104、车友会106、汽车租赁106、自驾游合作类107第四部分 园区的定位与推广诉求109一、园区概念定位要点109二、园区命名体系109三、推广语：110第五部分 园区景观及形态规划
7、110一、规划总平面图1108、汽车文化吧，建筑面积约362；11110、汽车影院与博物馆，建筑面积约1578.1；11112、装备工业设计大楼，建筑面积约7789.26；111二、功能分区112三、主要景观道路规划示意113四、远期美食商业步行街规划示意114第六部分 营运模式115一、招商115、招商团队115、招商渠道1161、广告招商1162、网站招商1163、拍卖型招商1164、洽谈会招商1175、委托招商1176、团队招商1177、产业招商1178、宣传推介招商1189、数据库招商11810、目标客商公关招商118二、运营119、智慧产业孵化器1191、六大板块1192、多重角色扮
8、演119、孵化器培育1201、开发商投资1202、政府扶持1213、企业互助1214、日常管理与服务122、赢利模式1231、产权参股型1232、“授权”（Royalties）比例型1243、资源收费型1244、知识产权型124第一部分 地块分析与价值研判一、地块分析南京长安汽车有限公司是长安汽车(集团）有限责任公司和南京东驰汽车工业集团有限公司合资组建而成，是长安汽车（集团）公司在华东地区的生产基地。公司占地16万平方米，员工1600多名，总投资2.75亿元，公司现有年产万万辆的冲压、焊装、涂装、总装、检测生产线。公司投放市场的产品有三大类25个品种，其中主导产品有长安牌单排货车、双排货车、
9、微型客车等。、区位南京长安汽车有限公司位于下关区窑上村139号，北倚幕府山，南临幕府东路，西距五塘广场约1.5公里，东距晓庄广场约1.2公里。、厂区建筑厂区总占地约400亩，分西侧的生产区和东侧的生活区，中间以水吉路相隔。西侧厂区内各类厂房、办公用房众多，总建筑面积约7万平方米。各建筑保存情况基本完好，其中面积较大的各组装车间为钢制结构，其它为砖混或框架。东侧的生活区仅有两幢宿舍楼和一幢食堂，建筑年代久远，建筑残破，可利用价值不高。、厂区环境因厂区北临幕府山，因此周边植被丰富，同时厂区内也适当做了一些绿化，因此厂区整体环境资源良好。、周边环境1、道路交通厂区南临幕府东路，为对外连接的主要通道；
10、该道路为双向8车道设计，作为南京城北的重要交通要道，西接南京长江大桥、东连长江二桥，车流量较大，主要以重型运输车辆为主。目前幕府东路上的公交线路仅有53路一条线，由晓庄开出、途径五塘村、水关桥、南京西站、终点在白云亭市场。该线路没有直接连接主要的生活区和商业集中区，且车辆少、发车频次低，因此对本项目的支援作用极其有限。2、环境幕府山为南京主城区第二大山体绿地，原先分布有大小20多家采石企业，后于2003年前全部关闭。1998年底，南京市政府决定禁止开山，并启动幕府山植被恢复工程。8年间，园林部门先后在幕府山完成了8期绿化工程，绿化面积210万平方米，回填土方173万立方米。规划中，南京城北将出
11、现一个堪与紫金山媲美的幕燕风景区。3、社区及人口本地区属下关区幕府山街道，户籍人口18913人。（2004年数据）厂区周边主要以原住民的自建房屋为主，多为低矮的12层房屋，整体形象不佳，有待进一步改造。以半径1公里发散，厂区东面有田园美居、望燕名居等近两年新建的小区，西面有盛世新寓以及正在建设的旭日景城小区，该地段的生活氛围尚未成熟。4、周边租金情况厂区西侧约500米为盛世花园社区，其沿街门面以经营建材、汽配为主，租金约1.5元/天。西侧约1公里为旭日景城社区，目前沿街门面正在发售，一、二层连卖，价格9000元/。距厂区最近的集中办公区域为迈皋桥，目前有部分商住楼提供办公场所，租金约为0.75
12、元/天。二、SWOT分析、S（优势）景观紧邻幕府山景区，周边绿化、景观等自然条件优越；体量厂区占地面积和现有建筑面积均比较大，利于多方位思维，采取多种改造手法；建筑现有建筑主体结构保持完好，可有效降低改造初期投资。、W（劣势）地理厂区位置较偏远，周边道路畅通，但公共交通不利；环境幕府东路为城市主干道，来往车辆较多，且主要为重型运输车，灰尘和噪音影响较大。、O（机会） 规划政府重点打造幕府山风景区，会加强人群对本区域的关注度，提升本区域的形象； 改造联动本项目及周边的曙光机械厂的同面临厂房改造问题，可以采取产业联动的方式，走产业互相扶持的道路，以图共同发展。、T（威胁） 氛围周边现有企业为生产型
13、和汽车销售维修等，缺乏办公、娱乐、创意等产业，改造中需加强相关产业方面的引导。第二部分 当前国内都市产业园区产业类型一、北京、北京798艺术区1、主要产业重点发展现代艺术(美术、音乐、雕塑)的创意、制作、交易、展示，打造现代艺术生产和交易区，吸引国内外知名画廊、国际知名艺术机构入驻，进行视觉艺术产品交易，建设当代艺术品交易基地产业类型：出版，建筑设计，服装设计，室内家居设计，音乐演出，影视播放，艺术家工作室出版传媒、设计广告、时尚品牌。2、配套画廊、酒吧、艺术基金会、咖啡店、餐馆，服装店，书店，瑜伽中心。 、北花园艺术区北花园艺术区占地43万平方米，是以现代艺术、设计、创意工业、视觉商业为核心的泛视觉区域，与高碑店古董家具区隔五环相连，其形式为大量艺术家、设计师及建筑师独立创作的小体量建筑群，充分体现实验性及多元化的建筑风格及特点，并拥有4.5米和6米层高的大平层、无隔断LOFT居住及工作空间。包括7.5万平方米由老厂区改造的艺术区；35万平方米的创意产业和视觉商业；10万平方米的露天艺术公园。主办者力图将其打造成集德国鲁尔工业区改造、纽约SOHO、北京798艺术区、上海新天地、东京六本木、美国的MOMA、法国朋皮杜、英国的新泰特、西班牙的格根海姆、米兰Bulgari酒店、罗马ES酒店、赫尔佐格
