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1、地铁脱贫之道浅析地铁运营与沿线物业的统筹发展 陈明峰日期：2003-10-31第一部分：地铁与城市发展的紧密关系一、地铁建设的效益地铁是一种载客量大、快速准点、舒适安全、环保的轨道交通。除了为市民出行提供快速、稳定的交通工具外，地铁的社会效益还体现在以下几个方面：1、沿线商业提升生活空间和便利度地铁成为城市生活重要的组成部分，人们可以通过地铁站快速的到达城市的商业中心、办公地点以及居住地，同时地铁站也成为人们进行社交活动的场所。在国外，在乘地铁上班途中，人们还能把生活中的事务如洗衣、冲胶卷，都在地铁沿线完成，而地铁也成为沿线小商业货物供给的主要通道之一。2、改善城市投资环境，使城市间的距离格局
2、发生变化；地铁的快速便捷使城市的距离越来越近，城市的规模也因此可以发展得越来越大。地铁与机场、巴士站、的士站以及轮渡等不同交通工具的便捷接驳，使城市内与城市间的距离大大缩短，城市投资环境大大改善；城市距离格局变化，使人们居住在城郊、工作和购物在城市中心的生活已经成为现实。3、为沿线土地带来增值地铁的开通运营，带来了一种蕴含无限商机的“地铁经济”，从而带旺一个片区，增加物业升值空间。国际研究发现，地铁对周边区域的地价提升比率，根据原有区域条件不同可达到5-15；原有区域距离城市中心越远，原有交通条件越差，地价提升比率越高。例1：广州地铁于1993年开工，开工当年和第二年，广州地铁一号线沿线物业升
3、值1525，1999年一号线正式开通后，地铁沿线物业再次升值1525。对商业价值提升：一号线开通后，带动中华广场商铺升值5，流行前线的租金也上升了近一倍多。例2：天津红桥区随着地铁一号线的建设以及各个公共建筑设施的完善，使得该地区在2003年1月份区域综合指标达67.9点，较2002年12月上涨7.9点，增幅为13.2。二、面临的困境：地铁投资巨大政府负担沉重地铁建设的一个世界性难题是：地铁建设耗资巨大，建设周期很长。而其作为公益事业，地铁只能以低廉的运价提供优质服务，不仅如此，地铁每年还有大额的折旧费用、资金利息和维修费用。因此，世界各大城市的地铁营运都是无法赢利的，必须由政府每年给予财政补
4、贴。很久以来，多数城市的财务状况决定了给地铁的预算是有限的资金规模，传统的专款政策由于对政府总体预算管理产生的负面影响，不具有可持续性。然而地铁一旦投入营运，就很难停止运作，就象一台不断吃钱的老虎机，成为政府极为沉重的负担。支持数据与案例I.地铁建设时间：莫斯科地铁首期5年（1931年开始修建，1935年建成通车。）广州地铁一号线5.5年（1993年12月28日1999年6月28日）II.地铁造价与其它交通设施造价对比：III.经营成本往往大于运营收入地铁单凭客流运营收回成本在全世界都没有先例，以广州地铁一号线为例，投资122亿，运营三年下来，平均每年运营收入在1.8-1.9亿元人民币水平，但
5、就去年而言，运营成本却达2.3亿元人民币。四、难道地铁真的只能成为一条源源不断的流钱线吗？香港地铁是目前唯一打破“亏钱”规则的地铁。事实上，香港地铁是目前世界上唯一经营获利的地铁公司。香港地铁自1979年底逐段投入运营，经营初期，是没有盈利的，其一是收入少，二是利息开支大。随着地铁各站投入运营，乘客量不断增加。地铁公司自1998年开始剔除沉重利息开支和其他经营费用后，首次出现2亿元盈利。截至2000年上半年的20年半的时间里，逐步由前12年的亏损，转为盈利，其中1998年的利润达到28.19亿港元；1999年盈利21.16亿港元，2000年利润已经达到41亿港元。并曾在1997年及1998两年
6、派发股息。其最主要的两个原因是：地铁沿线物业的统筹发展商业化运作的运营模式以下对上述两点进行详细说明。第二部分：地铁沿线物业的统筹发展一、地铁商业运作发展沿线物业案例1：香港地铁地铁结合房地产开发可以三得益：一是通过地铁的延伸实现城市拓展的总体规划；二是由地铁来建设新的住宅区，又可为地铁带来新客流；三是可以用房地产的增值弥补地铁运营的亏损。香港地铁从修第一条线路开始，就建立了一套成功、独特的商业模式，首要的一点是它充分利用地铁沿线地产增值的优势，在结合地铁营运与发展车站及车厂上盖大型物业方面获益良多。目前香港地铁已成为香港最大的房地产开发商。由于地铁大大改善了沿线的交通状况，使沿线各站形成许多
7、新的繁华地区，沿线的地产也不断增值。地铁公司充分运用这一优势，把发展地铁与发展房地产业结合起来，这给地铁公司带来了丰厚的利润，解决了工程建设部分资金来源。单在1999年，地铁公司在机场沿线5个车站物业发展计划涉及面积约达350万平方米，将军澳支线4个车站及车厂的物业发展计划涉及楼面总面积约达230万平方米。以地铁公司策略性地保留部分已落成之物业作租赁用途，以提供稳定的租金收入。按1999年年底的价值计算，地铁公司拥有的投资物业总值达89亿港元。1999年地铁公司的物业租务及管理收入为75.52亿港元。地铁公司选取的地皮，通常为车站上盖。其做法是将地下车站大厅与上层物业同时发展。他们首先向政府取
8、得发展车站上层空间的权利，之后寻求合作伙伴，利用发展商的资金，缴付土地费用，建造大型住宅、写字楼和商场。出售物业所得利润，则由地铁公司与发展商共享。例如最近涉及200至250亿港元的九龙站5至7期发展商业项目，就有3份标书，由新鸿基夺得。地铁公司历年出售物业所获得的利润，全部用于地铁建设，成为香港地铁发展的重要资金来源之一。数据：香港地铁沿线物业发展带来的收入主要包括：物业发展利润、物业租金收入以及物业管理收入。沿线物业发展所得收益，亦有助于抵消新地铁建设的大额资本性投资的额外折旧及利息支出。案例2：广州地铁广州在地铁一号线沿线缺乏可开发土地，上盖物业统筹发展暂时无法实现，目前其物业发展收益来
9、源于车站商铺的租金收入。2001年，沿线物业出租率保持100，年收入近7000万元。地铁营运预计亏损两三千万元。从修建二号线开始，有计划实施地铁沿线物业发展，即进行建设、运营和房地产三块经营。目前三号线正准备以合法手续拥有沿途洛溪、大石、汉溪的三块面积达5平方公里的土地，将通过招商引资、合作等多种形式，全方位启动房地产开发。相信通过规范运作，20年或30年后广州地铁将可脱贫。结论：地铁建设应该采用先进的商业运作模式，并进行地铁沿线物业发展。只有地铁建设、地铁运营与沿线物业发展形成联动机制，才能建立起持续稳定的资金供应链，促进地铁网络的良性发展，从而大大提高城市的运行效率，加速改善城市空间形态，
10、增强城市吸引力。二、发展沿线物业统筹是大前提广州地铁一号线已经正常运行几年了，而当年批出的地铁上盖项目却还有相当部分没有建成或还根本没有动工，应该同步完成的事却因开发商观望坐等地价升值、投资组合出现重大变故而产生大量的空置房和空置地，影响了城市形象和总体发展，教训不谓不深刻。相反，研究地铁上盖物业成功发展的城市香港，我们可以发现，统筹发展才是成功开发大前提。1、香港地铁沿线物业发展方式香港从建设第一条地铁开始，就采用地铁建设与地铁站点（车厂）上盖大型物业联动发展的方式。地铁公司与政府达成协议，统一征用地铁沿线地块用做站点(车厂)上盖物业发展。地铁公司负责所有地块发展的统筹，包括确定用地规划指标
11、，制定发展计划和物业方案，通过招标选择发展商，对属下的物业进行经营管理。物业发展案例：位置：香港九龙湾站项目：德福花园（第一个地铁物业，建成使用近二十年）位置：香港青衣站项目：青衣城2、广州地铁沿线物业发展方式目前已经建成和使用的是一号地铁线。由于是在城市建成区，沿线已经没有可开发的地块，因此站点（车厂）都没有发展上盖物业。即将开始建设的二号地铁线，将会采用地铁建设与站点(车厂)上盖物业联动发展的方式，并且形成以房地产发展为龙头的商业经营。3、上海地铁沿线物业发展方式沿线地块由政府按项目分别批租，没有统一的征用土地。地铁站点和车厂均单独设置，与城市面貌很难融合。地铁公司也有下属的房地产开发公司
12、，但是不是发展与地铁站点和车厂联系紧密的上盖物业，与地铁营运无直接的关联。嫁巧体4、赶北京蒜地铁运沿线呜物业应发展净方式兰限伯地铁胃沿线顶的地绩块也掏是由络政府满按项狡目批躲租给棵开发衫商，庸与地渐铁营辉运没拨有直修接的系联动付关系增。站锅点和旷车厂柔的设巷置也勿基本漆是独重立的扁。也狗有少坑数开检发商波认识炎到地衣铁上苗盖物喷业的剥价值拢，与究地铁煎出站汪口进廉行有完机联祸系（守例如踩东方寸商厦窑），圣但只听是自组发性撑的，菌没有幅统筹忘发展隐。冤结论客：杰1)卖、城坏市地传铁沿祸线物革业的创发展山如果诉没有顷统筹雀，土期地的砍价值食没有练最大呜化的万体现博，是紫对城像市资陷源的茂极大竿浪费
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