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1、 成都项目土土地转让让模式研研究报告告广东XXXX房地产产开发有有限公司司 市市场策划划部2011年年3月目 录1. 全国国土地市市场分析析31.1 20110年全全国土地地供应分分析31.2 20110上半半年年全全国土地地市场分分析61.3 新新政后土土地市场场表现662. 成都都市土地地市场分分析1112.1 成都市市20110年供供地计划划112.2 成成都市220100年上半半年全市市土地交交易详情情112.3 成成都市220100年上半半年主城城区土地地交易详详情1222.4 20110年上上半年成成都市主主城区各各区楼面面地价1132.5 20008-220100年上半半年主城城
2、区成交交价格对对比1442.6 20110年上上半年成成都市各各郊县土土地市场场详情1152.7 崇州市市20110年上上半年土土地市场场交易详详情1663. 本项项目土地地概况1173.1项目目用地指指标及用用地性质质173.2项目目四至及及现状1183.3 项项目周边边环境1194.土地转转让模式式研究1194.1 房房地产企企业获取取土地方方式分析析195.本项目目土地转转让模式式选择2235.1 土土地转让让模式利利弊分析析235.2 本项目目土地转转让模式式选择2246. 本项项目土地地转让时时机选择择246.1 宏宏观经济济环境影影响因素素246.2 房房地产行行业政策策影响因因素
3、2556.3 房房地产行行业投资资影响因因素2556.4 项目区区域发展展状况影影响因素素256.5 办理土土地登记记手续2266.5 项项目土地地转让时时机建议议267. 本项项目土地地转让价价格评估估267.1 项项目土地地估价思思路2667.2 项项目土地地价值估估算2777.3 土土地转让让价格估估算3778. 本项项目经济济效益分分析3998.1 项目成成本估算算398.2 项目经经济效益益分析3399. 总结结建议44010.土地地营销推推广策略略4110.1营营销推广广三步曲曲4110.2 营销推推广执行行计划表表431. 全国国土地市市场分析析1.1 20110年全全国土地地供
4、应分分析11.11 220100年全国国各省土土地供应应计划行政辖区住房建设用用地供应应总量保障性住房房用地棚改房用地地中小套型商商品房用用地三类用地占占总量廉租房经济适用房房合计1847448.8857051.29174022.3366055.566804300.99976.600%北京25001020082072070.000%天津174002280105974.000%河北108255.911292.332427.3373068.344104.8772.900%山西4730.02357.334674.6631355.041274.2377.400%内蒙古104888.933347.115
5、950.2283447.373465.1178.300%辽宁127088.37798.422982.5521576.797729.881.700%吉林5564.9237.881166.2252535.671630.4482.100%黑龙江8753.3298.448600.5543525.472590.6280.100%上海110002504507070.000%江苏130099.533155.991890.122183.535288.273.200%浙江8239.92115.337459.9991919.983526.6673.100%安徽106733.733548.446875.662728
6、.923969.7576.100%福建4234.26138.669178.22556.1152484.9779.300%江西4391368.664198.995791.0042030.2577.200%山东181655.022134.7721091.373364.249233.9776.100%河南7372.35451.9971172.071649.013176.7387.500%湖北5548.11305.223433.667583.5512821.2474.700%湖南3180.15319.227421.88583.9971022.1273.800%行政辖区住房建设用用地供应应总量保障性住房
7、房用地棚改房用地地中小套型商商品房用用地三类用地占占总量廉租房经济适用房房广东7503.55172.115239.225124.0024844.6871.700%广西5002.09176.007726.554305.6692430.9772.800%海南156444.922348.66762.599672.44672.200%重庆6449.01264.8881279.74191.3393033.0173.900%四川8160.23351.0021033.29682.6634137.476.000%贵州4543.71393.442456.998551.7742086.5276.800%云南496
8、9.78336.223192.991603.4442408.8771.300%西藏000000陕西3465.94297.445795.991513.2271085.8577.700%甘肃2420.41240.447243.772447.6681011.4880.300%青海835.44177.59937.4304.665158.55969.200%宁夏1787.4771.355224.006166.999838.6672.800%新疆4821.74445.999622.4471512.441524.685.100%（20100年4月月15日日国土资资源厅信信息）单单位：公公顷1.1.22分析小
9、小结从上表可可以看出出，国土土资源部部为贯彻彻落实国国务院办办公厅关关于促进进房地产产市场平平稳健康康发展的的通知国国土资源源部关于于加强房房地产用用地供应应和监管管有关问问题的通通知，切切实落实实房地产产土地管管理的各各项规定定，增强强土地政政策参与与房地产产市场宏宏观调控控的针对对性和灵灵活性，增增加保障障性为重重点的住住房建设设用地有有效供应应，促进进房地产产市场健健康平稳稳有序运运行。 从20010年年全国住住房供地地计划来来看，供供应住房房用地总总量明显显增长，保保障性住住房、棚棚户区改改造和中中小套型型商品房房占比超超70%。据统统计，全全国300个省、市市、区（西西藏除外外）20
10、010年年度住房房用地计计划拟供供应量为为大数118万公公顷。与与去年全全国住房房实际供供地7664611公顷和和前五年年平均年年度实际际供地量量546650公公顷相比比，有大大幅度增增加。保保障性住住房、棚棚户区改改造和中中小套型型商品房房用地计计划供应应量占住住房用地地计划供供应总量量的777%，这这里需要要强调说说明的是是，在三三类住房房用地中中，包含含中小套套型商品品房用地地。中小小套型商商品房计计划供地地总量8804331公顷顷，超过过去年全全国实际际住房用用地总量量（7664611公顷）供应保障障性住房房用地大大幅增长长，能够够满足保保障性住住房用地地需求。在在全国住住房用地地计划
11、中中，保障障性住房房用地为为240000多多公顷，与与去年相相比增加加一倍多多。其中中，经济济适用房房用地占占保障性性住房用用地总量量的711%，与与去年实实际供地地相比增增加799%；廉廉租房用用地占保保障性住住房总量量的299%，与与去年实实际供地地相比增增加4772%（44.7倍倍）。220100年中央央将下达达3000万套保保障性住住房（含含廉租房房和经济济适用房房）建设设任务，按按照单套套面积660平方方米、平平均容积积率1.5计算算，3000万套套住房全全部实行行新建所所需土地地规模为为120000公公顷，目目前的供供应计划划总量2244554公顷顷完全可可以满足足需求。1.2 2
12、0110上半半年年全全国土地地市场分分析1.2.11 220100上半年年完成进进度仅11/3 ，全国住住房供地地计划难难实现国土资源部部近日公公布了今今年上半半年全国国住房用用地供应应情况：上半年年住房用用地供应应量达到到5.66万公顷顷，同比比增加1135%，其中中，保障障性住房房、棚改改房和中中小套型型商品房房用地供供应量为为4.22万公顷顷，占11-6月月住房用用地实际际供应量量的755%。但但是我们们注意到到，年初初国土部部宣布的的今年全全年住房房用地供供应计划划是188万公倾倾，半年年过去了了，完成成进度仅仅仅是三三分之一一。从目前来看看，今年188万公顷顷住房用用地供应应计划很很
13、难完成成，主要是是由于今今年是宏宏观调控控很重要要的一年年，楼市市调控更更加严厉厉以来，开开发商拿拿地的积积极性降降低了，造造成各地地方政府府在因为为调控带带来的土土地溢价价率下降降，土地地价格可可能在下下滑的情情况下，有些地地方政府府不愿意意按照原原来的计计划出让让那么多多用地。1.2.22住宅用用地成交交价明显显下降，下下降幅度达达15%楼市利空预预期正越越发浓重重地弥漫漫在土地地市场。最最近的数数据显示示，全国国住宅用用地推出出量大幅幅回升，但但成交量量却进一一步下跌跌，成交交均价也也有小幅幅下调。 据调查查，7月月全国220个主主要城市市住宅用用地推出出量有较较大幅度度增加，共共推出886宗，环环比增加加33%，然然而，住住宅用地地成交量量却出现现下跌，与与此同时时，住宅宅用地成成交均价价也有所所回调，为为11339元/平方米米，环比比下降115%。 业内专专家认为为，房地地产市场场的严厉厉调控使使得土地地市场回回归常态态，所谓谓的冷清清除了地地块本身身的因素素外，也也反映了了开发商商拿地更更为审慎慎以及楼楼市利空空的预期期，这与与近期经经济大环环境变化化和政策策预期不不稳有直直接关系系，宏观观经济的的复杂性性和调控控政策持持续性的的不确定定性，导导致地方方政府推推出的优优质地块块较少，同同时大企企业在政政策走向向不明确确的情况况下不愿愿轻易出出手。1.3 新新
