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1、工程维修作业指导书文件编号：RWWY/WI-WX-025能耗管理版本版次：A/1共 13页生效日期：2018/01/011.0 目的为规范公司各项目能源损耗管理，降低项目月均能耗费用，达到有效控制营运成本，为公司经营管理创造新的价值，特拟定本作业指导书。2.0 适用范围适用于适用公司下辖各项目。3.0 职责3.1 运营管理部统筹能耗管理，指导，监督项目节能降耗具体措施落实，评估能耗管理效果；3.2 运营管理部负责对项目招投标和前期物业服务合同签订时，在标书和合同中对不同地区或不同项目的物业公共能耗分摊内容、办法和条款中能耗约定进行评审；3.3 财务综合部负责能耗费用收支核算，财务部门（人员）对
2、公共能耗费用收支情况进行监管；3.4 项目依据该管理办法做好能耗管理，因地制宜制定节能降耗方案，提出降耗目标；3.5 项目客服部 / 收费员负责代收能耗费用的催缴；3.6 项目工程部负责能耗管理数据的抄录及整理分析，组织项目能耗方案的实施，适时控制能耗。4.0 工作规程4.1 能耗分类自用能耗：由物业公司代收的业主或使用人专有部分所发生的水、电、气等由业主或使用人自行承担部分的能耗；（如：住宅室内使用的水、电、气，商铺营业等使用的水、电等）公共能耗：管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设施所发生的水、电、气等由物业公司承担部分的能耗；（如：共用的电梯、公用的供暖、增压水泵、生活、消防水泵
3、、水系景观、游泳池、绿化及清洁用水、中央空调、泛光照明、室外、楼层及车库照明、物业办公及后期设备、供配电设备等产生的能耗等）公共能耗分类明细序号能耗输出设备系统能耗产生细项备注精品文档1建筑给排水设备系统污水泵、二次加压、稳压泵、加压泵、2暖通空调设备系统中央空调、供暖加热、送风系统3供配电设备系统高压供电、 低压供电、 稳压供电、 配电转换4应急发电设备系统发电机组、电源转换、油品5照明系统路灯、梯灯、管井灯、岗亭灯、车库灯、景观灯、6电梯设备系统电梯供电、 电梯稳压、 电梯备电、 电梯照明、电梯空调、电梯通风7楼宇智能化设备系统监控、可视对讲、门禁、 红外对射、背景音乐、车辆道闸、网络程控
4、自动灭火、 应急照明、 喷淋、烟感、温感、8消防设备系统卷帘门、应急广播、 警铃、手动报警、 正压送风、排烟、消防控制柜9园林绿化工程系统喷泉、游泳池、 草坪灯、 自动浇水、油品10办公后勤设备系统照明、电脑、打印机、空调、点钞机、饮水机、消毒柜、热水器、电视、燃气等业务合作能耗：与物业公司有业务合作的发生的水、电等由经营单位或个人承担部分的能耗；（如：户外广告、网络基站、宽带电源、充电桩、售水机、其他经营类设备用电）市政公用能耗：管理项目物业范围内市政配套设备所发生的水、电、气等由市政配套管理单位承担部分的能耗。（如：市政供暖工程使用的水、电，其他市政配套工程从项目接入使用的水、电等）4.2
5、 水电过户项目须查验核对各分级计量表接表是否合理，涉及公共能耗设施设备运行 （电梯、二次供水用增压水泵、水系景观灯用电、公区用电、楼层用电、消防用电、绿化及清洁用水、中央空调用电需有独立的计量表），应有独立的计量表。如有计费表漏装或不合理情况，应报施工单位（或开发公司）进行整改，整改合格后方可过户；项目须查验涉及水电过户的设备设施完好无损坏，如有损坏情况，应报施工单位（或开发公司）进行整改，整改合格后方可过户；.精品文档项目应确保公共能耗设施设备产生的电费有独立的计量表计费, 须将公共能耗设施设备与公共能耗设施设备公用计量表的资料，总经理审批后方可过户；办理水电过户手续时必须对所有相关计量表数
6、进行抄录，明确各承担主体，并经双方负责人签字确认。其他时候能耗承担主体发生变更时，也必须及时抄录相关计量表数，并经双方负责人签字确认（如：交房后公共能耗由开发单位（施工单位）变为物业公司承担、自用能耗由开发单位（施工单位）变为业主或使用人承担，项目物业管理单位变更后公共能耗由原物业公司变为新物业公司承担，正式供暖后供暖能耗由开发单位（施工单位）变为热力公司承担等）。4.3 能耗管控能耗管理前期接入阶段就需要对项目水、电、气等能耗类工程规划、 设计情况进行了解，为便于后期管理结合项目实际情况向开发单位提出意见和建议，参考如下：能耗管理前期建议序号意见、建议商业配电室内商铺等商业用电与物业共用部位
7、、 共用设备和公共设施用电总线分路供电，确保物业共1用部位、共用设备和公共设施用电可以安装 1 块总表单独计量物业共用部位、 共用设备和公共设施能耗应该分区域、分系统单独计2量物业共用部位、 共用设备和公共设施能耗计量装置安装位置集中并3且合理物业共用部位、 共用设备和公共设施用电全部加锁、 安全可控制， 用水水龙头全部为钥匙开启、绿化4用水接口统一使用插口式装置依据国家发改委“发改价格 2013973 号”文件国家发展改革委关于调整销售电价分类结构有关问题的通知规定： “城乡居民住宅小区公用附属设施用电 ( 不包括从事生产、经营活动用电 ) ，执行居民生活用电价格”便于项目能耗统计分析便于能
8、耗数据统计汇总便于项目能耗管控备注如商业用电与小区公区用电混用，供电单位无法对小区内公区用电单独计量，无法执行居民用电5自用能耗的计量使用预付费系统便于能耗费用的收取6非业主或使用人自用供水供电管避免出现私接水电情况，后期核查线不得从其专有部分明敷经过难度较大.精品文档7各计量装置需设置在公共区域便于对能耗使用的把控8 建议使用节能新产品、新技术路灯、庭院灯可使用太阳能或风能，楼道灯使用声光控LED灯，地库灯使用雷达感应 LED灯施工阶段在对现场的检查过程中，在对水电管路安装情况进行查看时需要重点注意：现场是否按照图纸要求进行施工；现场安装是否便于后期管理；隐蔽工程是否会对后期管理造成影响 （
9、供水管路的隐蔽工程是否有漏水风险，后期是否便于检查、维修）；针对不利于后期管控的风险点形成书面材料提交开发公司，要求整改。承接查验时，针对给水和供配电工程要单独验收，比照竣工图纸逐项核对，确保现场情况与图纸相符，不仅能确保验收质量，也便于后期检查维修，项目人员（项目经理、工程维修主管、班长等）必须全程参与验收，熟悉各开关阀门控制区域及管线走向，熟悉各计量装置安装位置及计量区域，检查各计量装置是否分区域、分系统独立安装，是否有漏装或错装情况，发现问题与开发单位协商，确定整改方案及时间，形成书面材料。老项目接管验收时，由原单位提供图纸及收费交费信息资料，根据原单位提供的图纸资料等对给水和供配电管线
10、及计量表安装情况进行仔细排查，如果没有相关资料信息则从前端到后端逐级排查，根据排查情况制作系统图，排查过程中重点关注计量装置安装情况、 各开关阀门位置及控制区域、 外单位（个人）用水电是否与登记情况相符、各管线老化情况 （是否有过载或跑水、 漏水风险情况或风险等） ，发现的问题拍照记录，排查完毕后形成报告明确整改方案和责任人，限期整改。正式交接时，应该提前确定能耗承担主体及时间，在约定时间双方共同对所有计量表进行抄录，按照要求完成交接或过户手续，双方负责人签字确认。项目接收后 15 天内，工程维修负责人建立计量台账 （外单位（个人）用电（水）情况登记表和能耗统计表），对所有计量装置信息进行统计
11、汇总，统计信息包括但不限于：用户名；用户编号；表号；使用起始时间（物业公司开始承担能耗的时间）；底数（起始时间计量装置读数），计量台账报公司运营管理部备案。根据计量台账制定能耗统计汇总方案，自用能耗、公共能耗、业务合作能耗、市政公用能耗每月都能够独立并精确统计。自用能耗管理自用能耗用户的管理资料应该齐全、有效并且持续性的；.精品文档新项目接收建立计量台账时必须确保所有自用能耗用户均有登记，包括住宅室内、地下室、商铺等业主或使用人固定且长期的能耗使用；每月根据供电局或自来水公司等单位抄表时间同步抄表，之后对各用户分表和总表数据进行对比，检查损耗情况是否合理（一般在5%以内），对各用户分表进行对比
12、分析，重点关注用量极高或极低的用户，关注能耗用量较大的用户（如：饭店、洗车行、网吧等），发现异常情况及时上报、检查并处理；对于饭店、洗车行等用水大户，每月最少两次对其消防给水设施进行检查。公共能耗管理公共能耗的图纸及管理资料应该齐全、有效；项目维修人员熟悉公区能耗使用情况，使用量较大、容易造成浪费的能耗点必须每天巡查（如：利用球阀进行补水的自来水补水装置、消防补水装置、中水补水装置，地下车库照明、路灯照明等）；每月根据供电局或自来水公司等单位抄表时间同步抄表，之后对各系统能耗用量进行对比分析， 发现用量波动较大时， 必须立即检查原因， 发现问题及时上报处理；配电室、水泵房等区域在显眼位置张贴能
13、耗对比图，可以更直观地观察能耗波动情况，提示相关人员注意节能降耗。能耗柱状图示例：业务合作能耗管理.精品文档项目业务合作需要使用水电的应提前查看现场，安装施工方案需经工程维修主管和项目负责人批准；施工完成经工程维修主管验收通过后可以正式启用；业务合作能耗每月根据供电局或自来水公司等单位抄表时间同步抄表，之后进行分析对比，发现问题及时上报处理。市政公用能耗管理项目接管验收时应提前确定哪些地方属于市政公用类能耗；因市政公用类能耗用量一般较大，需明确各阶段承担主体；市政管理单位开始运营使用前双方共同抄录计量底数，并签订用水（电）协议，提前约定结算时间（最好一月结算一次）；正常使用后每月根据供电局或自来水公司等单位抄表时间同步抄表，之后分析用量是否正常，发现问题及时上报处
