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1、 - 6 -东北财经高校网络教化本科毕业论文浅析成本管理在房地产项目中的应用*住宅小区一期工程项目成本管理分析作 者韩余强学籍批次200703学习中心阜阳奥鹏层 次本科专 业工程管理指导老师王红岩内 容 摘 要（中心思想）随着中国房地产市场不断健全，国家对房地产市场的宏观调控力度不断加大，房地产市场的暴利时代已成为过去，房地产市场的竞争逐步转变为资金、技术和管理的竞争，房地产项目管理进入了一个精细化管理的时代。房地产项目的成本管理是房地产公司项目管理中特别重要的一环，是指在项目实施过程中，对项目成本进行有效的组织、实施、限制、跟踪、分析和考核等管理活动，以达到强化经营管理，完善成本管理制度，提
2、高成本核算水平，降低工程成本，实现目标利润，创建良好经济效益的过程。在房地产项目成本管理过程中，管理者应建立全过程的、重点突出的、动态的成本管理体系，依据项目的实际状况精确运用各种成本管理方法对项目成本进行全面管理，以有效限制项目投资成本，创建良好的投资效益，有效的提高企业的核心竞争力。本文是通过对*住宅小区一期工程成本管理实例进行分析，总结其在详细项目成本管理工作中的阅历教训，探讨成本管理在房地产项目中的运用问题。（案例类型）本文采纳的案例为纪实-创作型案例（案例分析方法）本文案例分析方法为描述-评审型 关键词：房地产、项目成本管理、成本估算、成本限制 目 录一、案例正文 1（一）工程概况
3、1（二）开发周期 2（三）目标成本估算 3（四）一期工程项目决算 4二、案例分析 5（一）项目成本管理原则 5（二）本案分析 5（三）总结 6参考文献 6浅析成本管理在房地产项目中的应用*住宅小区一期工程项目成本管理分析一、案例正文（一）工程概况*住宅小区是由阜阳市*置业有限公司负责开发建设。阜阳市*置业有限公司成立于2008年1月1日，注册于安徽省阜阳市，注册资金伍仟万元人民币，除*住宅小区外，该公司未开发其他项目，也未开展其他业务。*住宅小区占地20万平方米，规划地上建筑面积40万平方米，地下建筑面积2万平方米，总建筑面积42万平方米，其中住宅建筑面积36万平方米，商业建筑面积3万平方米，
4、公建及配套建筑面积3万平方米（人防地下车库建筑面积2万平方米），项目规划容积率2.00，建筑密度0.2，绿地率40，规划总户数3000户，总人口9600人，停车位1600个（其中地面停车位500个，地下停车位1000个），项目建筑分格为简欧分格，品质定位为阜阳领先。一期工程规划指标如下：1、 占地面积：500002、 规划建筑面积：60000，为8幢六层住宅楼、4幢十八层住宅楼，无商业、公建、配套建筑（公建、配套建筑规划在二期工程中，建设时间可满意一期交房、运用须要）3、 规划停车位：100个，均为地面停车位4、 规划绿地面积：220005、 规划道路及景观铺装面积：220006、 规划总户数
5、：576户，总人口：1843人一期工程竣工指标如下：1、 占地面积：500002、 房产实测面积：61200，为8幢六层住宅楼，4幢十八层住宅楼3、 竣工停车位：180个，其中地面停车位100个，半地下停车位：80个4、 竣工绿地面积：230005、 竣工道路及景观铺装面积：210006、 竣工总户数：576户，总人口：1843人 篇首注释：作者姓名：韩余强 工作单位：阜阳市易景置业有限公司 职位：成本总监此文是作者运用学习的理论学问结合自己的实践工作阅历所写的毕业论文，文中的机构名称、相关人员名称及数据均经过掩饰处理，并非全部采纳实际数据，仅用于毕业论文答辩，不具其他任何实际意义。（二）开发
6、周期项目土地于2008年1月1日通过竞拍获得，2008年3月1日项目总体规划通过规划评审，2008年4月1日取得建设土地规划许可证，2008年5月1日取得建设一期工程建设工程规划许可证，2008年6月1日取得一期工程施工许可证，2008年6月1日工程开工建设，建筑施工总承包合同工期为335天。各相关节点安排如下：销售蓄水起先日：2008年06月28日预售许可证取得日：2008年07月26日第一次开盘日：2008年07月28日其次次开盘日：2008年08月28日第三次开盘日：2008年10月28日安排2009年春节前销售率：80，尾盘售罄不迟于2009年05月01日建筑施工总承包合同竣工日期：2
7、009年04月30日配套工程总承包合同竣工日期：2009年07月15日合同交房日期：2009年8月31日安排交房日期：2009年6月31日各相关节点实际如下：销售蓄水起先日：2008年06月28日预售许可证取得日：2008年09月26日第一次开盘日：2008年09月28日其次次开盘日：2008年12月28日第三次开盘日：2009年03月28日2009年春节前实际销售率：30，尾盘售罄日：2009年8月1日建筑施工总承包工程实际竣工日期：2009年8月15日配套工程总承包工程实际竣工日期：2009年8月30日实际交房日期：2009年8月31日关键事务：1、2008年6月5日，依据市场调研和专家建
8、议，公司确定在全部多层住宅楼下增加半地下架空层一层，该层不计建筑面积，含半地下停车库80个，半地下贮存室240个，该项变更为重大变更，重新进行了施工图设计并审查通过，影响工期40天，增加工程投资成本60万元。2、国家于2008年10月1日进行宏观调控，调控对本项目的影响时间折算为2008年12月1日至2008年3月31日。3、原总包合同中外墙保温工程为甲方限制品牌项目，铝合金门窗工程为甲方指定分包项目，后经公司探讨确定将外墙保温工程改为甲方指定分包项目。因甲方阅历不足，造成外墙保温工程影响工期30天，增加工程投资成本30万元；增加门窗工程影响工期15天，增加工程投资成本15万元。4、建筑施工总
9、承包施工企业管理不善，影响工期20天，增加工程投资成本10万元。（三）目标成本估算*住宅小区项目一期工程项目目标成本估算表费用名称 计算基数 折合可售面积单方成本 (元/)成本总额 (万元) 备 注 一土地费用 60,000.00 750.00 4,500.00 计费基数为可售面积（） 二建安工程费用 60,000.00 1,180.00 7,080.00 计费基数为可售面积（） 三开发前期 费用询问类 费用 60,000.00 81.21 487.23 计费基数为可售面积（） 规费 60,000.00 65.89 395.34 计费基数为可售面积（） 四项目后期费用 60,000.00 21
10、.08 126.48 计费基数为可售面积（） 五公建及附属配套设施费用 60,000.00 292.28 1,753.69 计费基数为可售面积（） 六管理费用 21,000.00 70.00 420.00 计费基数为销售总额 （万元），销售单价按3500元/计算，费率按2%计提 七不行预见费 21,000.00 70.00 420.00 计费基数为销售总额 （万元），费率按1%计提 八广告费用（含售楼处、样板房建设装饰费用） 21,000.00 42.00 252.00 计费基数为销售总额 （万元），费率按1.2%计提 九销售费用 21,000.00 45.50 273.00 计费基数为销售总
11、额 （万元），费率按1.3%计提 十银行利息 14,342.74 89.28 535.70 贷款额按前五项投资之和的50计算（万元），贷款期一年，利率7.47% 十一税金 21,000.00 376.95 2,261.7 计费基数为销售总额（万元），营业税按5.55%,所得税按3.72%,土地增值税按1.5% 总计 60,000.0 3,084.2 18,505.1 相对于销售价格的利润率为11.88% （详见附件一）（四）一期工程项目决算*住宅小区项目一期工程项目决算表费用名称 房产实测 面积 折合可售面积单方成本 (元/)决算造价 (万元) 决算较目标 之差异 （万元） 一土地费用土地竞拍费用（含契税） 61,200.00 735.29 4,500.00 - 土地拆迁 补偿费用 61,200.00 13.07 80.00 80.00 二建安工程费用 61,200.00 1,252.00 7,662.24 582.24 三开发前期 费用询问类费用 61,200.00 66.23 405.32 -81.91 规费 61,200.00 64.60 395.34 - 四项目后期费用 61,200.00 19.53 119.53 -6.95 五
