中央商务区CBD的理解及发展概念

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1、中央商务区CBD的理解及发展概念中央商务区（Ce ntral Bus in ess District,简称：CBD ）指一个国家或大城市里主要商 业活动进行的地区。其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后， CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般 而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸 易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。世界上比较出名的 城市CBD有纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环等等CBD是一个国际大都会的名片，具有超强的跨区甚至

2、跨国的经济辐射力，如 纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环、深圳福田CBD等。中央商务区是一个城市现代化的象征与标志，是城市的功能核心，是城市经济、 科技、文化的密集区，一般均位于城市的黄金地带。集中了大量的金融、商贸、文化、 服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施。具有最完善的交通、通信等现代化的 基础设施和良好环境，有大量的公司、金融机构、企业财团在这里开展各种商务活动。 例如，悉尼设有悉尼商业中心区， 香港的商业中心区位于中环和尖沙咀。美加等地称 商业中心区为Downtown（城市商业区；闹区），因为过去的住宅区都在山上，而 商店街都在山下。而日本和韩国称 中心商务

3、区为“都心”或“繁华街”。广州珠江新城CBDCBD大多设于一个国家或地区的主要核心地区，区内有各种一流的建筑和完善 的公共设施，例如甲级商业大厦、大型购物中心、政府及公共机构、康乐文娱设施等。 此外，区内的交通可达度极高，公路干线、铁路、港口、机场均设于区域周边的便利 位置，市民在各区间往来极为方便。 CBD占地面积一般在3至5平方公里，有的甚 至更大，其总建筑面积少则五六百万平方米，多则上千万平方米，CBD既是一个城市的功能核心，也是现代化大都市的一个重要标志，其中心地价往往远远高于CBD周边地区。CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、服务、 展览、咨询等多种功能。

4、CBD特定的职能要求区内的建筑必须高密度、现代化。因 此，CBD中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑并且拥有非常便捷的交通 和现代化的信息交换系统，以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施。一般来讲，写 字间要占到总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建筑约占 40%，其他服务设施 以及必要的配套设施约占10%。我国对CBD的规划建设最早始于上世纪九十年代。我国的城市经济发展和城市 建设都上了一个新台阶，得到了迅猛的展。 CBD的建设也被国内许多在各自经济区 域内有一定影响力的大城市提上议事日程。 到2009年为止，深圳、北京、广州、杭 州、南京、上海、重庆、哈尔滨、青岛、郑州、沈阳、武汉、

5、珠海等中心大城市都已 明确提出了自己CBD的建设规划，并加快实施。在CBD的建设上，国内一般采取了两种途径，一种是对城市原来的商业街区加 以改造和扩建，如唐山的万达广场和沈阳的沈河区等；另一种途径就是择地新建，女口 唐山的凤凰新城和唐山曹妃甸国际生态城、上海的陆家嘴、重庆的江北城等。两种方 式各有千秋，至于到底选择哪种，则主要根据当地建设过程中的投入产出比加以确定。 现在，深圳福田CBD、北京的朝阳区，上海的陆家嘴 CBD已经规模很大了。CBD是市场经济条件下城市发展过程中的必然产物，一方面它是一个国际 大都会必不可少的标志，另一方面，众多城市能够大规模地兴建CBD，也反映出在毛泽东思想的伟大

6、指引下，我国城市的现代化、国际化进程正逐渐加快，城市经济实 力得到了一个质的提高，城市建设和经济发展后劲十足。CBD的综合特征CBD是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办 公、酒店、公寓、会展、文化娱乐等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便 于现代商务活动的场所。商务中心区具有以下显著的特征：地理特征首先它局限于一个大城市，是一个世界性的城市，小城市也可以叫商务中心区， 但真正意义上的商务中心区一定是公认的国际性城市，如纽约、伦敦、巴黎、东京、 香港等。事实上，商务中心区在一定意义上已经成为一个城市的代名词，它代表着整 个城市的最精华、超景观的区域。另一方面，他

7、们亦从都心发展出次一级商业中心或副都心地区。例如，东京的都心地区在银座、丸之内、日本桥、新宿一带，副都心 地区在池袋、涩谷、赤坂、台场一带；首尔的都心在中区、钟路区一带，副都心在江 南区、瑞草区一带。假如我们以同样的概念放在香港和深圳，那么，香港的商业中心 区就在中环及九龙的尖沙咀，而附近的铜锣湾和九龙的旺角也可以当成为副都心；深 圳的CBD是福田，深圳前海规划的是珠三角的 CBD，也就是珠三角的“曼哈顿”。地价特征因为是黄金地段，它的楼价在这个城市内部或者一个区域内应该是最高的。建筑特征从传统意义上讲，商务中心区往往是高楼林立，例如纽约曼哈顿、香港中环、深 圳福田，都体现了高密度建筑量的特征

8、，一般建筑量都是上千万平方米。产业特征这是核心的特征。CBD以第三产业为主导，而且不是传统的第三产业，应该是 那些代表了当今时代最先进、最发达的第三产业。比如金融、保险、证券、中介、会 计等等。功能性特征商务中心区具有经济控制的功能。 实际上，虽然政府对经济起到宏观调控的作用， 但在市场经济条件下，经济的控制能力往往也集中在一些大的金融、贸易、保险等跨 国公司总部云集的地域。这一区域对经济的支配、经济的主导、经济的控制力是比较 强的。因此， CBD 实际上是市场经济体制下一个经济的枢纽机构。时代性特征商务中心区从上世纪二十年代演变至今，其构造、功能、建设等方面都发生了很 大变化。 CBD 发展

9、至今，呈现出新的特点。公司总部、金融中心和专业化生产服务， 构成了当今商务中心区的三大职能机构。另外， CBD 作为一个地区，应包括经营管 理(总部)、金融、专业服务、展览及会议、酒店和配套公寓、娱乐及高档零售业等， 而这些体现了现代 CBD 的基本特征和内涵。CBD 的构成要素第一，CBD具有区域中最高的中心性(Centrality) , CBD所提供的所有货物和各 种服务具有最高的水准， CBD 是各类精华最集中的所在，在 CBD 所从事的交易和交 流都是最高档次的；深圳CBD中轴线第二，CBD具有最高的可达性(Accessibility)和拥挤程度。即CBD具有城市和区域中 最发达的内部

10、交通和外部交通联系，CBD给予办事者以单位时间内最高的办事通达 机会，与此同时，CBD的拥挤程度(人流、车流、建筑)在城市和区域中又是最高的；第三，CBD具有最高的人际和信息交流量，它的 24小时人口拥有量最高，但2 4小时人口变化的对比值也最高，即白天为闹城，夜晚为“鬼城”；第四，CBD具有最高的土地价格，其中，商业用地价格通常超出金融、保险等经济性服务和大公司总部、政府各部等管理性服务的用地价格；第五，CBD具有最集中和最高档的零售业。通常，在零售业集中的小区，为了满足高密度人流的流动，相应设置有最多的交通管制 (步行区、单行路、人车分流等)；第六，CBD具有最高的服务集中性(Servic

11、eIntensity)。CBD所提供的服务，涵 盖经济的、行政的、管理的、娱乐和 文化的服务多个方面。CBD的发展方向一是建设具有国际概念的CBD。作为中央商务区的规划建设、管理服务、商务 环境以及经济影响力方面，中央商务区要体现国际水平，推动区域经济与世界经济的 交往，成为区域经济对外开放的窗口深圳福田CBD二是高度复合功能的CBD。区内不但能完成各种商务活动，而且能进行娱乐、 购物、健身，具有浓厚文化氛围的人性化的社区，由单纯的商业中心向综合文化和经 济全能中心过渡。CBD内的商务区、混合功能区、居住区在各个区域内综合布置， 一方面可以保持用地平衡，缩小昼夜人口差别；另一方面也可以减少交通

12、生成量，减 轻城市交通压力。三是数字化的CBD。加强信息网络规划、建设运营与管理服务，规划并实施数 字CBD建设，重视宽带网和信息中心的布局，推进电信网、计算机网和卫星电视网 的三网合一，大力发展电子商务和电子政务，适应网络时代的办公要求。四是一个以人为本的CBD。区内注重人性空间的塑造，突出以人为本的主题， 充足的绿化带公共空间，使人与自然更加贴近。能够考虑吸取国外的经验教训，注意 公共活动空间的规划，建有绿化带和步行道，组成绿化系统，使人与自然更加贴切。五是一个生态绿色的CBD。国际上的CBD的主要特征是高楼林立，绿化很少。 国内CBD在规划时应立足生态优先，四季栽种，永葆绿色盎然，水体和

13、阳光随处可 见，实现现代商务与自然生态的良好融合。CBD的发展历程CBD，是1923年美国社会学家伯吉斯提出的概念。现代意义上的商务中心区是 指城市中集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒 店、公寓等配套设施，具备完善的市政交上海CBD通与通讯条件。便于现代商务活动的场所。国外CBD建设已经比较成熟。纽约曼哈顿 CBD、巴黎拉德方斯区、加拿大多伦 多、日本新宿副都心、德国法兰克福、澳大利亚悉尼、伦敦、新加坡等大都市已经在 上世纪后半叶基本形成。国内CBD经历了建设起步和发展建设阶段，现在达到一个调整提高阶段。1992年以后，随着改革开放，CBD的相研究也取得了一定的

14、进展，在实践上的国内的多 个大城市以政府为主导提出 CBD规划构想。2003年，40多个城市包括一些县级市 提出要建自己的CBD；到2009年，全国已经70多个城市提出兴建自己的 CBD。有 CBD已经成了城市化中的一个新时尚。但随着 CBD热的兴起，一些值得关注的问题 也相继产生。CBD的成功要素1、政府的鼎力支持中央商务区作为城市功能发展的必然，没有政府的强力支持是不可能的。中外中 央商务区的发展历史都证明了这一点。政府的支持主要在三个方面：一是牵头或主导进行中央商务区的规划，单纯的市场力量是无法完成这一任务的； 二是进行大量基础设施建设和引进政府项目入驻，这需要大量的政府资金投入；三是给

15、予中央商务区特殊的鼓励政策。我们通常讨论的一些国外中央商务区都是具有世界影响力的，它们得到的支持往往不仅来自当地的政府，还来自本国的中央政府，有的还是中央政府的直接支持，如 新加坡就采取了一系列的国家支持政策。在国内，中央商务区因其在国家经济中的地 位不同受到政府支持的力度也有所不同。上海和北京的中央商区发展就直接或间接地 得到中央政府的支持，被赋予一些特殊政策。其它二线城市打造的中央商务区往往只 能以当地政府为主导进行，一些地方的中央商务区发展甚至受到国家宏观政策的限 制，其力度和影响力可想而知。2、强有力的地方经济支撑国内外专家一致认为，发展总部经济和现代服务业是地方政府打造中央商务区的

16、主因。一个地区的经济发展程度、产业结构和生产要素集聚以及市场化程度直接决定 了中央商务区发展的成败。政府可以花巨资建设一个中央商务区，但这只是一个有形 的外壳，它更需要一个与该中央商务区定位相当的经济基础和市场规模，这是中央商 务区的内核，是中央商务区成败的关键。国内外不乏因定位失当，没有相应经济支撑 而失败的案例。世界著名的中央商务区的发展历程告诉我们，只有当地经济强盛的中央商务区才 能发展得很好，如纽约、巴黎、香港和东京等无不是世界上经济最发达的区域。没有 强有力的地方经济支撑，要打造一个中央商务区是不可能的。因为打造一个中央商务 区的首要因素是充足的资金，世界上的贫困地区尚无一个中央商务区的成功案例。3、谨慎做好功能区分对于中央商务区来说，如何聚集人气和商气将直