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1、购物中心商业计划一、选址原则“天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营。“天时”是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。店址选择适当，占有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益。 城市商业活活动是以以追求最最高利润润为目的的的，这这是商业业设计选选址与布布局的经经济原则则。同时时，顾客客是商业业活动过过程中不不可缺少少的重要要组成部部分，因因此，建建筑之布布局与城城市人口口分布形形态密切切相关。 城市商业中中心的形形成和发发展是城
2、城市、社社会、经经济和科科技等领领域综合合作用的的产物，按按其相互互作用的的规模和和范围的的层次来来分，可可分为宏宏观的社社会经济济影响，中中观的空空间区位位条件和和微观的的空间模模式三个个不同的的层次。 商业设施施选址的的意义就就在于它它是一项项长期性性的投资资，直接接关系企企业经营营的战略略决策，是是零售企企业贯彻彻以消费费者为中中心观点点的重要要体现，是是影响企企业效益益的一个个决定性性因素，同同时也是是制定企企业经营营目标和和经营策策略的重重要依据据。 商业设施的的选址应应该考虑虑以下因因素：（11）客流流规律；（2）交交通状况况；（33）商业业环境；（4）地地形特点点；（55）符合合
3、城市规规划要求求。 1、客流规规划是选选择店址址的最重重要的因因素 商业中心是是消费中中心，从从经济效效益上讲讲，商业业中心必必须满足足整个城城市消费费市场的的要求，争争取尽可可能多的的顾客；从成本本效益上上讲，要要争取最最大的聚聚集效益益，要求求最大限限度地利利利城市市的各种种基础设设施。所所以，城城市人口口分布的的空间形形态是商商业中心心形成发发展的重重要制约约因素。 （1）相同同客流规规模的不不同地区区，因客客充的目目的、速速度、时时间不同同，对选选址条件件有不同同差别。 在商商业集中中的繁华华地区客客流目的的一般是是以购买买商品为为主流，或或是与购购买商品品有联系系的观光光浏览，为为以
4、后购购买作准准备，这这类地区区的客流流特点一一般是速速度缓慢慢，停留留时间较较长，流流动时间间相对分分散。 有些些时候，除除了人口口的密度度因素之之外，人人口的职职业分布布、收入入状况、年年龄也是是影响购购买能力力、购买买习惯的的主要因因素，必必须加以以考虑。前前者可以以作为商商业规模模的主要要参考指指标，后后者则除除影响规规模之外外，还决决定了商商业的特特色和内内容。 （2）选择择店址需需要调查查分析街街道两侧侧的客流流量规模模，选择择客流较较多的街街道一侧侧。 （3）选择择店址要要分析街街道特点点与客流流规模的的关系，街街道交叉叉路口客客流最多多，是选选址的最最好位置置。 （4）对于于大型
5、的的购物中中心和商商业街，除除了被动动适应客客流规律律之外，还还可以在在原有路路网基础础上加以以改善开开发，选选择有开开发前景景的区域域，开辟辟新的道道路交通通系统，主主动地引引导客流流，制造造客流，进进而创造造新的商商业环境境。 2、交通状状况 城市道路交交通是联联系顾客客与商业业设施的的载体。因因此，它它是制约约商业聚聚集与选选址的又又一个重重要因素素。商业业活动的的经济原原则要求求有尽可可能大的的吸引范范围，保保证尽可可能多的的顾客方方便地到到达商店店。因此此商业设设施的选选址必须须是交通通可达性性最佳的的地点。在在商业的的追求最最大货物物销售范范围的原原则下，选选址应使使交通费费用达到
6、到最小。所所以商业业中心交交通可达达性最佳佳的实质质是：所所有购物物出行者者到达中中心的出出行时间间总和最最小。 3、商业环环境 选择店址应应考虑设设店地点点附近的的商店的的规模和和数量，如如果在同同一地区区内已有有过多的的同行业业商店，势势必影响响商店的的经营效效果，此此为趋异异性。但但是另一一方面，由由于顾客客希望就就近广泛泛地比较较选择商商品，以以及希望望一次购购足所需需的商品品，有些些商店又又有集中中趋势，相相邻而庙庙，此为为趋同性性。 一般来说，比比较专一一的商品品，顾客客希望有有广泛的的比较和和选择余余地，希希望有集集中的专专门店。这这种顾客客以购买买一类商商品为目目的，对对商业气
7、气氛、娱娱乐性、环环境没有有过多要要求，把把注意力力全部集集中在商商品，并并比较其其质量、价价格等因因素。 另外一此顾顾客，购购物的范范围比较较杂，也也比较随随意，或或完全以以休闲为为主要目目的，当当然不会会去逛上上面提到到的结构构单一的的商业区区，而是是希望到到集购物物、娱乐乐、休闲闲等需要要为一体体的综合合商场。一一般大商商场就是是以此为为目标而而设置的的，尽可可能丰富富功能来来满足这这类顾客客的要求求。 还有一种特特性就是是共生性性，即指指商店依依赖于为为其他原原因而来来的顾客客，如商商业中心心区的小小型商店店设于大大型商店店附近，主主要经营营小商品品，以品品种齐全全而取得得优势。或或开
8、办大大商场不不能提供供的小型型服务业业，有的的经营连连带消费费商品的的商店相相互邻拦拦，互为为补充，便便利顾客客。 4、地形特特点 选择店址还还要分析析地形特特点，主主要选择择能见度度高的地地点，如如选择在在两面临临街的地地点能见见度就最最高，并并且可以以扩充橱橱窗面积积，增辟辟出入口口以减缓缓拥挤，这这是最好好的设址址地点。位位于街道道的入口口处、公公共场所所的迎面面处都是是能见度度高的地地点。有有的地点点如位于于街道的的凹进部部位能见见度就差差。 5、城市规规划的要要求 城市总体规规划和详详细规划划，都根根据城市市现状和和发展要要求对商商业中心心的分布布、商业业建筑的的布局等等作出一一系列
9、的的规定，商商业建筑筑的选址址应该符符合城市市规划的的要求，服服从城市市总体发发展的需需要。 在选择店址址过程中中要对以以上因素素进行实实际调查查，搜集集资料，具具体分析析研究，了了解建店店的有利利和不利利条件，不不仅要考考虑现状状，还要要了解未未来的发发展变化化，尤其其要了解解城市建建设的长长期规划划，如所所选地区区的街道道、交通通市政、公公共设施施、居民民住宅及及其它建建设或改改造项目目的规划划，有的的地点从从当前分分析是优优越条件件，而随随着城市市的改造造将会出出现新的的变化，而而不适合合设店。反反之，从从当前分分析不适适合设店店但从规规划前景景看又有有发展前前途。 经营营计划与与竞争环
10、环境调查查 谋定而后动动为投资资任何事事业成功功的要件件。谋者者于事前前计划，并并运用投投资估价价技术作作为投资资可行性性评估。购购物中心心投资计计划的前前阶段，必必需在购购物中心心开发地地点所设设定的商商圈内锁锁定服务务客层，拟拟订各种种服务项项目的组组合，对对这些业业态业种种先调查查需求面面，再设设定供给给的配置置。在拟拟订的状状况下，设设定对商商圈内面面对竞争争或排除除竞争作作互补的的服务项项目的配配置，通通过计划划可行评评估作投投资效益益的评析析，产生生最初步步的经营营计划。在在这个阶阶段，投投资者已已有完整整的计划划轮廓，其其后虽可可能受外外界环境境或内部部自我条条件变更更而有所所调
11、整，但但不容忽忽视先前前计划的的重要性性，事实实上当购购物中心心开始经经营时亦亦不能免免除经营营计划的的调整。 投资估价之之前必需需先行拟拟订购物物中心的的整体经经营计划划，例如如主题商商店、娱娱乐、精精品店、饮饮食街、观观光饭店店、文艺艺活动等等，其后后把类似似具有竞竞争性的的业态汇汇总，以以经营面面积、营营业额来来计算其其坪效及及依商圈圈内客层层的所得得核算需需求量。在在此过程程中决定定特定商商圈客层层的有效效需求，并并取得竞竞争者的的竞争形形势，再再按消费费潜力计计算后求求得供给给不足量量，据以以与拟开开发的购购物中心心相比较较，从经经营者能能力、才才力、财财力及经经营特色色、立地地条件
12、等等方面决决定承受受风险度度，作为为拟制购购物中心心经营计计划的初初步基础础。具有有拟订的的购物中中心预期期经营绩绩效，即即可顺利利进行投投资估价价。 1竞争形形势 兵家常言知知己知彼彼百战百百胜，购购物中心心在先前前阶段了了解竞争争形势即即是知彼彼的要件件。竞争争者在同同一商圈圈内所居居的竞争争地位，在在商圈内内供给量量所估的的比例，需需求者有有无欲望望的特性性，但亦亦有其他他限制条条件，即即使购物物狂亦将将遭受破破产的命命运。当当购物中中心进入入市场争争取了需需求者的的认同，在在现有竞竞争者的的供给压压力下，可可采取市市场需求求的补足足，从竞竞争者手手中攻克克市场，或或采用创创新的手手法创
13、造造吸引力力，攻占占市场。 竞争是进步步的源泉泉，没有有竞争的的状态即即属垄断断的市场场，并非非消费者者之福。 （1）大规规模经营营： 由于大规模模经营，有有能力聘聘请专家家作各种种专案的的规划，尤尤其购物物中心组组织专案案的开发发团队，完完全摆脱脱一般传传统的经经营模式式。任何何为达到到经营目目的的不不利因素素，应由由专家立立即作出出有效的的计划预预以克服服，快速速地达成成经营商商圈的特特性。 （2）整合合需求： 购物中心多多功能的的经营计计划，试试图给予予消费者者全方位位需求的的满足。购购物中心心充分掌掌握消费费者多样样化的需需求，利利用此一一特性，并并结合大大规模经经营的多多变可塑塑的特
14、性性，于规规划阶段段实现消消费者导导向，以以整合商商圈内的的消费者者需求。这这项整合合性需求求将使一一般商店店经营者者束手无无策。 （3）消费费资讯提提供者： 消费市场的的成熟度度即为消消费水准准，消费费水准的的提升又又必需依依赖供给给者如何何提供有有效的资资讯，形形成教育育消费者者的积极极效果。购购物中心心采取精精耕商圈圈的经营营模式，不不断提供供资讯及及定期刊刊物，呈呈现积极极经营的的策略。 （4）扮演演社区必必要设施施的角色色： 近年来国际际间购物物中心的的角色功功能逐渐渐步入社社区机能能化，成成为必要要的公共共服务设设施。购购物中心心以其大大规模的的经营形形势，改改变营利利的单一一目标
15、，为为满足社社区居民民生活提提供其必必须的服服务功能能。这一一种革命命性的变变化，使使购物中中心经营营成功的的机会大大幅提升升，政府府开始重重视购物物中心的的发展，并并列入政政策，促促进其发发展及给给予实质质的奖励励措施。 （5）行销销策略的的配合 购物中心运运用团队队、专业业化的计计划性行行销，年年度内采采用全面面性热场场（EVVENTT），使使购物中中心的营营业状况况一波波波地计划划性提升升，并通通过“时间区区分使用用”有效地地规划，降降低坪效效。时间间区分使使用的定定义，指指行销计计划阶段段，掌握握各个时时间区段段，消费费者进入入卖场的的变化，通通过业种种的安排排，使高高峰、低低峰的差差异降低低，达到到高坪效效的经营营目标。由由于购物物中心的的开发者者经营购购物中心心，卖场场的经营营绩效与与业者的的收益息息息相关关。开发发者脱离离房东的的心态，利利用每个个商店的的经营者者联合成成立的组组织及累累积的基基金，适适时有效效地用于于行销策策略的推推动，形形成良性性循环，以以更佳的的业绩、更更雄厚的的资金，衍衍生更积积极有效效的行销销策略。 2经营业业绩 购物中心采采取计划划性经营营的模式式，因此此在初期期即设定定预期经经营目标标，根据据规定商商圈锁定定客层，依依消费者者需求条条件，预预估可能能的消费费额，设设定预期期
