物业管理企业主要涉税

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1、 物业管理企业主要涉税问题集中在营业税和企业所得税上，下面分状况给大家介绍一下税务机关在稽查过程中发觉的一些问题。 一、营业税涉税问题 （一）未按规定结转营业收入 全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、“应付账款”、“其他应付款”、“长期应付款”、“应收账款”、“其他应收款”往来科目，不结转“营业收入”，少缴营业税。 案例1：某物业管理公司替业主北京某某大厦代收餐费、车位费、租线费、电话占线费2848702.25元（其中2000年1月至12月代收2271986.25元，2001年1月至12月代收576716元），计入“其他应付款”科目，未缴纳营业税。违反了中华人民共和国营业税暂行条

2、例第一条：“在中华人民共和国境内供应本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”及第五条：“纳税人的营业额为纳税人供应应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”的规定，造成少缴营业税142435.11元。 (备注：价外费用未作计税依据 物业管理公司向其他公司收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，作为计税依据申报缴纳营业税。 属于价外费用的内容，应并入营业税纳税范围。即：代收款项）案例2：检查人员在对一家物业管理公司实施税务检查时，发觉该单位始终以来，将预收的物业综合管理

3、费记入“预收账款”科目，未刚好计算缴纳营业税。截止2002年9月，该帐户贷方余额为794947.08元。该行为违反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条“在中华人民共和国境内供应本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依据本条例缴纳营业税。”，第五条“纳税人的营业额为纳税人供应应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”，和第九条”营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭证的当天”的规定，造成少缴纳营业税39747.35元，城建税2782.31元，教化费附加

4、1192.42元。 案例3：经检查发觉，（1）某物业管理公司分别于2001年3月6日、7日收取某物业管理中心物业管理费收入49017.61元和7736.24元，计入“应收帐款”科目，未计营业收入，未申报缴纳营业税。（2）该单位2001年5月17日收取房屋出租收入20000元，计入“应收帐款”科目，未计应税收入，未申报缴纳营业税。上述行为违反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条“在中华人民共和国境内供应本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”第四条“纳税人供应应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，依据营业税规定的税率计算应纳税额

5、。应纳税额=营业额税率。”第九条“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”及营业税税目税率表规定“服务业”税率为5%。另据中华人民共和国城市维护建设税暂行条例其次条：“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。”征收教化费附加的暂行规定其次条：“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，应当依照本规定缴纳教化费附加。”鉴于以上规定，造成应缴未缴营业税3837.69元，及城建税268.64元和教化费附加115.13元。（二）收入干脆冲减支出类科目 物业管理公司取得应税收入全部或部分冲减有关成本、费用、支出类科目，躲避纳

6、税。 案例4：某物业公司2000年和2001年支付给供电局的公共区域的电费分别为1144773.28元和1405543.3元，冲减了物业管理费收入，违反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条规定：“在中华人民共和国境内供应本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”和国税发1998217号国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知规定：“物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、修理基金、房租的行为，属于营业税服务业税目中的代理业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）

7、气费、修理基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。”造成少缴纳营业税127515.83元。 2.特别问题 （一）价外费用未作计税依据 物业管理公司向其他公司收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，不作为计税依据申报缴纳营业税。 （二）应税收入干脆转入税后所得 物业管理公司取得应税收入转移到“营业外收入”科目，躲避纳税。 案例5：北京某物业管理有限责任公司在收取物业管理费的同时，另按物业管理费5.5%收取业主税金，2000年收取业主税费合计15313.74元，2001年收取业主税费合计20051.4元。该企业2000年7月和9月

8、分别收取代理业务劳务费319.84元和4526.46元，记入“营业外收入”科目。2001年6月代收款项手续费共计28208.11元记入“营业外收入”科目。以上各项均未按规定缴纳营业税。依据中华人民共和国营业税暂行条例第一条、第四条：“纳税人供应应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，依据营业额和规定的税率计算应纳税额。”第五条：“纳税人的营业额为纳税人供应应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”第九条：“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”的规定，并依据营业税税目税率表“服务业-其他服务业”依照5%的税率征收营业税的

9、规定，该企业应依据规定缴纳营业税共计3409.96元。 （三）暂收款项未申报缴纳营业税 物业管理公司暂收其他单位的款项，如：物业产权人、运用人入住时或入住后打算装修时，企业向其收取的可能因装修而发生的损毁修复、平安等方面的保证金，不计入“营业收入”，少缴营业税。 （四）从“应交税金”推算营业收入与记载“营业收入”不符 按“应交税金”科目记载应交营业税推算营业收入，与记载的“营业收入”不符。 （五）房屋销售收入未缴营业税 房地产开发公司下属物业部自行进行物业管理，或房地产开发公司开发完毕后翻牌成立物业管理公司，销售房屋时，不按规定缴纳营业税。 物业管理行业营业税的计税依据为： 依据京地税营199

10、7386号关于物业管理服务业征收营业税问题的通知的规定，物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有限电视费、修理基金、房租的行为，属于营业税”服务业”税目中的”代理行为”，因此对物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有限电视费、修理基金、房租不计征营业税，对其从事此项业务取得的手续费收入应当征收营业税。对其从事物业管理服务取得的其他全部收入（含规定收费标准基础外各种加收金额），应依据服务业税目5税率计算征收营业税。 物业管理企业代收费用的相关规定： 依据京地税营200059号转发国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知的规定： 1

11、.对物业管理企业不征营业税的代收基金，系指建设部、财政部关于印发住宅共用部位共用设施设备修理基金管理方法的通知（建住房1998213号）中规定的“住宅共用部位共用设施设备修理基金”。2.对物业管理企业代收的“住宅共用部位共用设施设备修理基金”，凭其持有的北京市财政局统一监制北京市住宅修理基金专用发票或北京市住房资金管理中心（含所属分中心）为其出据的住房修理基金交存书上注明的实际发生额认定。 3.对物业管理企业不征收营业税的代收房租，凭其与代收房租托付方实际房租转交结算发生额认定。 4.对物业管理企业超出上述认定范围的代收款项，一律视同其相关业务收入或价外收入，照章征收营业税。 5.物业管理企业

12、从事物业管理服务取得收入后，必需向付款方开具由地方税务机关统一印制的服务业专用发票。 二、个人所得税涉税问题 1.常见问题 （一）劳务酬劳不申报纳税或按工资薪金申报纳税 未签订劳务合同的临时工作人员的劳务酬劳，为物业管理公司供应非有形商品推销、代理等服务活动取得的佣金，物业管理公司以工资、薪金形式代扣代缴个人所得税，而不是按劳务酬劳的税率代扣代缴税款。 案例6：某物业公司2001年支付给临时聘用人员的劳务酬劳，金额为18720元，是依据工资、薪金所得税目计算缴纳个人所得税，应按劳务酬劳所得税目补缴个人所得税。依据中华人民共和国个人所得税税法第一条、其次条第四款、第三条第四款、第六条第四款、国税

13、发200347号文件国家税务总局关于贯彻中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则若干详细问题的通知其次条第三款的规定，补缴个人所得税1584元。 （二）不全额申报纳税 按月发放的工资、补助、奖金、过节费等不是全部并入工资、薪金缴纳个人所得税，而是计入“其他应付款”等往来科目，躲避缴纳个人所得税。 2.特别问题 （一）出差补助未缴纳个人所得税。 （二）发放股利、实物等未代扣代缴个人所得税。 三、企业所得税涉税问题 1. 常见问题 （一）不应扣除的费用计入成本、费用类科目，少缴企业所得税 例7：某物业管理公司2000年1月至2001年12月支付管理人员误餐补贴73656元计入“管理费用”，未计入工

14、资总额，依据北京市地方企业所得税税前扣除方法第三十条第一款：“误餐补贴应作为工资薪金支出”之规定，应补缴企业所得税24306.48元。 （二）未结转营业收入，少缴企业所得税 全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、“应付账款”、“其他应付款”、“长期应付款”、“应收账款”、“其他应收款”往来科目，不结转“营业收入”，少缴企业所得税。 2.特别问题 （一） 以收抵支，躲避缴纳企业所得税 物业管理企业取得的租赁收入、特许权运用费收入、教化费附加返还、国家补贴收入、资产的盘盈、财产及现金的溢余等，以收抵支或收入不入账，躲避缴纳企业所得税。 （二）重复列支成本、费用 在成本、费用中预提某项尚未发生的支出，当某项支动身生时又列入成本、费用科目，造成重复列支，少缴企业所得税。 四、房产税涉税问题 1.常见问题 （一）企业拥有已竣工的房产产权，未记入“固定资产”科目，未按规定缴纳房产税（二）企业拥有未竣工但已达到运用状态的房产产权，并已起先投入运用，未按规定缴纳房产税2.特别问题 企业代理业主经营出租业务，代收租金，未按规定代扣代缴房产税，营业税，印花税等相关税金。 45