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1、一、 分析行业的发展对证券投资的影响 我选的股票是金地集团（600383），这只股票所属的行业是地产业，房地产行业最近成交量平淡，很多高周转的龙头公司被看好。国家发改委表示,今年1000万套的保障房开工任务能实现,但将来三年3600万套的目标能否实现,还是个未知数. 保障房建设是促迚商品房市场正常化一剂良药, 市场预期保障房供应达到市场供应肯定比例之后,房地产调控也即有转向可能。 8月份全国70个大中城市中, 新建商品住宅价格下降戒持平城市共有46个，不7月份相比增加15个。其中，北京、上海、广州、深圳连续两个月停涨持平。国城市房价环比上涨势头渐渐减弱成交状况。本周，全国一线城市平均销售14.
2、4万平方米，环比下降8%，连续4周出现环比下滑.二线城市本周平均成交14万平方米,系上周基数较大影响,环比上升49%。三线城市本周平均成交5.4万平方米，不上周基本持平。传统楼盘销售高峰九月，十月到来，各开发商加大推盘,降价促销为行业竞争手段，加上调控无明显转向趋势，我们认为，房价环比涨幅将在后期接着缩窄。迚入四季度，全年销售目标能否完成有赖于后几个月销售状况。宏观政策紧缩，房地产行业仍旧为调控重点，我们认为在此背景下能维持高周转，销售有保障的公司能突出重围,享受行业集中度提高带来的好处。房价回落有利亍减轻市场对政策加码的预期，行业短期无亮点，从中报状况来看，龙头公司业绩表现良好，我们看好行业
3、龙头，销售有保障，资金状况良好的优质公司。而这只股票正好是被看好的龙头公司。分析房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必定是以房地产的高速发展为前提和主要内容。从房地产行业证券投资的角度动身，确定房地产行业配置的有三个部分，基本面、政策和估值。其中在房地产行业中，基本面和政策又是相互作用。在股票投资中，基本面、政策和估值三者相互作用、不行分割。先从行业基本面说起，明年货币政策的基调是适度宽松，市场预期新增信贷规模大约7万亿。同时，市场对于明年GDP增长在8%以上也没有异议。在这两个前提下，房地产行业出现像2008年那样交易量大幅下滑 的可能性很小。唯一能引起交易量大幅
4、下滑的因素就是政策会不会过严，导致擦枪走火。所以我们集中对政策面做出分析。分析政策面，首先我们要问两个问题，一政策是针对房地产行业发展的问题，还是针对部分城市泡沫的问题；二政策是针对房价上涨，还是房价过快上涨的问题。我认为政府特别明白房地产行业作为国民经济的支柱行业，房地产行业对国民经济上下游有明显的带动作用。因此房地产行业的健康发展是符合政府须要的，是与政府调结构、推动城镇化的政策相符的。但是在今年宽松的货币政策下，四个一线城市和部分二线城市出现了房价的快速上涨，地王、楼王频出，政府对经济平安和民生问题是有所顾虑的。一方面它须要房地产行业发展，一方面政府又要为将来的金融平安和调结构考虑，这确
5、定它在将来的一段时间内会实行持续微调和渐进的方式对政策进行调整，并且在调整时 会保持政策的连贯性，至少这是政府出台政策的策略。这个策略只会在房价接着出现狂飙的状况下，才会 出现大幅变动。在一段时间内，房地产政策将一分为二，对房地产总体是保量，对局部地区是控价。因此一线城市很难再现09年的辉煌，三四线城市将迎来发展的机遇。至于市场所想的政策转向、政策基调发生根本性改变的可能性很小。那么，我们可以回答政策是针对部分城市泡沫，政策是针对房价过快上涨。仅仅从理论分析是不够的，我们可以看一下近来政策的一系列说法。中心经济工作会议只明确了支持居民 自住和改善性住房需求，没提抑制投资投机性购房。12月9日，
6、发改委主任张平只是提到“抑制投机性购房”，12月14日温家宝总理在国务院会议上 改为“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”。从抑制投机到遏制部分城市 房价过快上涨，到取消营业税实惠，这说明政府意在校正市场对中心经济工作会议的误会和盲目乐观。政策在将来的一段时间内将更集中于供应增加，如前期的打击囤地、拍地合同中限定开工时间、缩小拍卖 地块、地价款首付提高到50%稳定地价等。而对于需求端除非房价出现暴涨，否则不会轻易动用重锤砸下来，即收紧房贷政策。而是时常的挥动“重锤”，恐吓、限制市场的“房价快速上涨预期”。事实上，政策打压房地产最起效的时候，是政策与实体经济形成共振的时候
7、。2007年年末到2008年房地产 政策调控之所以特殊胜利，与当时疲敝的经济、不振的外部需求和从紧的货币政策也是密不行分的。二、 房地产行业今后的发展趋势以及其对证券投资的影响近10年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度也日益提高。我国房地产在改革开放以前，实行的是统建统分制度，1997年的货币分房和按揭贷款，使中国的房地产集中喷发出巨大的消费实力和浩大的市场需求，房地产进入了一个前所未有的兴盛发达期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起。随着这股提前了的消费曲线和消费节奏的渐渐
8、复原，产品的极大丰富，按揭贷款和预售条件的严控，无论是主观和客观上都会造成持币待购现象，在总量饱和和差异竞争的双重压力环境下，中国的房地产市场已经由卖方市场进入买方市场。从景气分析来看，国家实行宏观调控的效果是特别明显的，而且通过调整供地结构，加大对经济适用房和一般住宅用地供应，在肯定程度上遏止了房价的快速上涨，也提高了房地产市场质量。 （一）房地产行业今后的发展趋势房价持续在高位运行，也给国民经济的平稳运行带来了巨大的风险。它不仅仅掏空了广阔买房的老百姓的钱包，还让他们中的很多人背上了大额的债务，一旦因为房价的持续走高将供求链拉断导致房价暴跌，将会给他们的生活带来巨大的负担。这里面的道理很简
9、洁：房价持续走高，终有一天会高到老百姓买不起房的地步，那时，原本希望用高房价赚取更多利润的开发商为了回拢资金必定降价。当然，在降价以前开发商们会有一段“有价无市”的坚持高价不降的时期，但是，一旦被日益绷紧的资金链逼到无力维持局面的时候，降价销售将成为必定选择。但是，在房价掉头下跌时，出于“买涨不买跌”心理的支配，持币等待的买房人不但不会加入购买者的行列反而会“再等等看看房价会不会再跌的低一点”（他们怕自己买亏了）。在这样的状况下，出现价格暴降出售房产以回拢资金的状况是很正常的，这种状况与股市暴跌时股民恐慌性抛盘割肉平仓是同样的道理。一旦房价在这样的状况下被打回原形，降价前买房的人将平添巨大的包
10、袱。房地产是资本密集型产业，假如房价持续高涨最终把供求链拉断了，接下来房地产开发企业的资金链也会立刻崩断。而中国的房地产开发企业大都在银行有巨额贷款，如此一来，又会为银行增加大批的呆坏帐。 房价的持续走高还会引发大规模炒房现象的出现，从而加重房地产行业的“过度需求”。炒房者大量屯房不是为了居住而是为了低买高卖以赢利，但由于他们的大量屯房导致本已不足的供应量更显捉襟见肘，从而刺激房地产开发商更大规模的开发，造成房地产业的“过度旺盛”房地产企业赚得的利润会短时性（十年内）的远超过其他行业。在利润的驱使下，大量其他行业的优秀企业也有可能放弃对本行业的投资而转向房地产开发，从而造成房地产业的畸形发展。
11、其实，任何一个行业要想正常的发展，都不能有不合理的超高利润，因为超高利润的存在会吸引过多的投资，进而毁掉这个行业。现在，海尔、联想不都高调在房地产行业里打拼吗？这样的示范效应会造成什么结果？大量外行的企业涌入房地产行业的结果只能是让多数的房地产企业在竞争中破产，这还是在没有政策干预房价的状况下。所以，让房价回来理性对全部人都有利，包括开发商们。 所以，房价持续走高会对国民经济的平稳运行带来极大的隐患。但是，国民经济的运行风险还不仅仅在于房地产业。随着国外热钱的大量流入造成的通货膨胀的加剧和“金融创新”的发展，国民经济运行中的金融风险也会增加。假如房价高位运行的风险和金融风险叠加起来，危急更大。
12、所以，出于挤出经济运行风险的考虑，调控房价也是必定。 （二）房地产业周期性波动对证券投资的影响 在发达国家，房地产市场与黄金市场、证券市场并称为三大投资市场，投资者通过在三个市场进行资产配置，从而达到平衡风险与收益的功能。目前，我国房地产市场还没有形成投资市场，房地产业的周期性波对投资者的影响主要限于证券投资中的行业股票选择中。如前所述，将来几年，预期我国房地产业将处于周期中的下降期，投资者在进行股票选的择时，应降低与房地产业正相关的行业股票的投资比例，提高与房地产业负相关的行业股票的投资比例，详细如下：1、降低与房地产业正相关的行业股票投资比例：这些行业有建材业、建筑及其它行业。 （1）建材
13、业。建材行业与房地产业具有很强的正相关关系，据统计，我国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建设中，房地产业对这些产业的发展能起到1：1.17促进作用，即每100元的房地产销售能带动相关产业117元的销售，因此，房地产业旺盛也会对相关产业的上市公司产生重要影响。 2002年，由于房地产业的快速发展，冶金、建材等原材料行业运行态势良好，钢铁类、水泥类上市公司的业绩增长较高。2003年，由于房地产业的调整，预料国内钢材消费量为2.15亿吨，钢和成品钢材产量为1.95亿吨和2.1亿吨，加上进出口因素，国内钢材市场将保持供略大于求状态；而对于水泥
14、行业和玻璃行业而言，由于小水泥企业生产增长过快和玻璃生产实力过大，水泥、平板玻璃产量将分别达到7.4亿吨和2.4亿重量箱，将出现明显的供大于求。因此，2003年，房地产业的调整将使部分建材类上市公司业绩增长放缓，大部分公司业绩将出现下降的现象。目前，钢铁类股票受益于2002年报业绩较好的驱动，市场表现良好，但我们也要充分关注到其2003年收益可能下降的因素，留意投资风险。 （2）建筑业。建筑业与房地产业的正向关联度特别高，据投入产出模型测算，每100亿元房地产投资（或叫销售100亿元住宅的产出）可诱发建筑业产出90.76亿元，因此房地产业调整对建筑业的影响也比较大。 （3）其它行业。1、据投入
15、产出模型测算，房地产业要涉及40多个产业部门，每100亿元房地产投资中，除了对建材业、建筑业、银行业有影响外，还可诱发以下行业产生如下产出：化学工业14.98亿元，机械工业8.79亿元、电器机械及器材制造业7.58亿元，商业1.16亿元、电力煤气自来水供应业6.59亿元、货物运输及仓储业5.86亿元、社会服务业4.98亿元、农业4.55亿元、邮电业3.05亿元、饮食业1.57亿元、综合技术服务业1.18亿元等等，投资者在考虑这些行业的股票投资时，也要将房地产业调整对其的影响考虑进去。2、提高与房地产负相关的行业股票投资比例：证券业。20世纪90年头以来，房地产市场与证券市场出现了较明显的负相关关系，即当证券市场低迷时，投资者在政府下调利率的刺激下，会加大对房地产市场的投资；反之，当房地产业过热，即将进入调整期时，投资房地产业的资金就会撤出，转而投向证券市场。近几年，我国闲散资金足够，很多投资者在证券市场低迷时，将资金转达向房地产，而房地产业经过几年的高速发展后已现过热，预料部分投资者又将转向证券业，因此证券行业的上市公司将会从中受益，从而使这类公司的股票出现投资机会。
