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1、传播优秀Word版文档 ，希望对您有帮助，可双击去除！考勤成绩答辩成绩设计成果成绩总成绩山东建筑大学课 程 设 计 成 果 报 告题 目：中海九曲项目课 程：房地产开发与实务院 （部）：管理工程学院专 业：房地产经营与管理班 级：土管101学生姓名：林鹏学 号：2010021325指导教师：郑生钦 崔晓青完成日期：2012年6月16日 房地产开发项目财务评价报告 中海九曲项目 姓名：秦浩文 班级：房管101 学号：2010021033目录一、项目总说明2（一） 项目提出背景2（二） 项目地址概况3二、市场调查与分析3（一） 济南宏观经济概况分析3（二） 济南中观环境发展规划51、城市发展总体战
2、略（20062020）52、交通发展规划63、商业零售业发展规划6（三） 中海九曲微观经济概况分析71、区域主要项目分析72、周边商业竞争分析83、项目周边道路分析84、项目周边公交分析95、项目周边人口基数96、周边区域住宅分布情况9三、开发项目的规划设计方案10四、项目规划10五、项目投资估算11（一） 项目开发成本及费用情况分析11六、项目收入估算12（一） 销售单价的估算12（二） 可销售面积的确定12（三） 销售计划13（四） 经营税金及附加13七、资金筹措计划13八、经济评价13（一）静态评价指标及其分析14（二）动态评价指标及其分析15九、不确定性分析16十、结论17中海九曲项目
3、可行性分析一、项目总说明（一） 项目提出背景1通过市场研究分析，当前济南商品住宅市场仍有较大的现实需求和潜在需求。 2企业以获得相应的土地使用权。（二） 项目地址概况中海九曲项目位于济南市南部，北靠南二环路，紧邻济南大学西校区、山东医专、山东财政学院等高校，规划总用地面积约3686亩，其中可建设用地面积约2673亩，周边聚集了银座、沃尔玛、大润发、家家乐等超市及市立五院、儿童医院等，配套资源丰富，生活便利。此外，项目还紧邻济南大学西校区、山东医专、山东财政学院等高校，极富人文气息。二、市场调查与分析（一） 济南宏观经济概况分析山东省2011年全省实现GDP45429亿元，全省实现国地税收入62
4、95亿元，年末金融机构存款余额46345亿元，其中：排名城市2011年GDP2011人均GDP2011年末存款1青岛市6615亿元75780元8636亿元2烟台市4906亿元70402元4379亿元3济南市4406亿元64611元8276亿元4潍坊市3541亿元39604元3707亿元5淄博市3280亿元72406元2725亿元6济宁市2896亿元34901元2612亿元7临沂市2770亿元26892元2498亿元8东营市2676亿元130882元1904亿元9泰安市2304亿元45082元1564亿元10威海市2110亿元78679元1778亿元11德州市1950亿元35009元1420亿元
5、12聊城市1905亿元32902元1358亿元13滨州市1817亿元47466元1301亿元14枣庄市1561亿元41823元972亿元15菏泽市1475亿元17370元1323亿元16日照市1214亿元43929元1148亿元17莱芜市611 亿元 73308元605亿元从上表可以看出，2011年济南GDP实现4406亿元，全省第三；而其2011年末存款达到8276亿元，更是高居全省第二。根据商业发展规律，城市人均GDP达到10002000美元时，大卖场开始出现；人均GDP达到20004000美元时，专业市场开始出现；人均GDP达到4000美元以上时，消费者更加关注餐饮，休闲娱乐方面的体验，
6、城市商业发展模式转向以购物为主导。据有关资料显示，2005年至今，济南年均GDP增长超过14%，发展较快，适合房地产市场投资。2011年济南市人均可支配收入全省第一，具体情况见下表：城市排名人均可支配收入1 济南25321元2 青岛24998元3 东营23657元4 烟台23288元5 威海22000元6 淄博21784元7 莱芜20988元8 泰安19800元9 滨州19688元10潍坊19675元11济宁19650元12临沂18644元13聊城17889元14德州17854元15日照17500元16枣庄17429元17菏泽14419元 济南市2007-2011年人均可支配收入 2011年济
7、南市人均可支配收入达到25321元，较2007年增长40.6%，说明济南市民的富裕程度在全国处于中上游水平。济南固定资产投资和房地产投资近年来快速提升 济南市20062010年固定资产投资和房地产投资 单位：亿元2010年济南市固定资产投资达到1987.4亿元，较2006年增长95.5%。2010年房地产投资达到484.5亿元，较2006年增长202%。这种增长态势即使在金融危机的2008年也没有减缓，说明当地政府和房地产开发商都对当地的房地产市场未来前景比较看好。（二） 济南中观环境发展规划1、城市发展总体战略（20062020）附：P总体布局：在现状城区用地基础上，主要向东西两翼扩展，形成
8、“一城两区”的空间结构P西部片区：规划以发展高等教育，高科技产业，生产居住为主。P东部片区：规划重点是发展高校技术产业，高附加值制造业和加工业，完善生活居住、公共服务配套，形成现代化新城区。从规划可以看出，东西部仍处于发展之中，主城区仍然是济南的行政、商贸、科教文化和居住中心。 2、交通发展规划 P 根据济南城市总体规划（20062020）将建成快速路、主干路、次干路、支路四个等级构成的城市道路系统。P 在现有路网的基础上，将建成“三横五纵”的快速道路系统，尤其强化东西部贯通性道路的规划建设。P 经十东路-二环南路及其西向延伸线将建成一条横向快速路。P 刘智远路、贤文路、世纪大道、工业南路将规
9、划建成城市一级主干道。交通系统规划P 将规划建成以轨道交通为骨干，快速公交和普通公交相结合的公共交通体系。P 另外还将建成若干快速公交路网，在全运会前，北园大街、工业北路、经十路、历山路、二环东路、贤文路等6条道路的BRT线路已经开通。3、商业零售业发展规划规划目标：2020年商业网点人均营业面积为1.2平方米，城市商业总营业面积控制在550万平方米左右，千人拥有商业网点熟达到35个。总体布局：围绕“一城两区”的总体规划，将形成3个不同等级的老城、主城、新城商圈。老城商圈：内环路以内的老城区，历山路、北园大街、纬十二路、经十路的围和区域，以改造提升为主。主城商圈：包括腊山、党家、燕山、王舍人和
10、贤文5个片区，将规划建设东部燕山和西部腊山两个市级商业副中心。新城商圈：东部城区和西部城区的核心区规划设置4处商业市级副中心，承担城市部分商业职能。（三） 中海九曲微观经济概况分析1、区域主要项目分析注：1、银座中心（未开业）；2、银座中心八一店；3、阳光100（未开业）；4、大润发山水店；5、领秀城（未开业）；6、家家悦；7、银座购物广场鸿园店；8、银座奥特莱斯。 2、周边商业竞争分析注：a、通过综合考量，银座中心虽然尚未开业，但无论从区位、体量、操作团队、背景方面都较强，其未来在本区域的影响力较大，会形成一个区域中心。b、阳光100项目与本项目较近，会早于本项目开业，未来可以根据其开业情况
11、，深入分析本项目的业态适合度及寻找市场空白。c、领秀城值得关注集中商业片区的发展规划，由于其体量较大，商业的定位会对本项目有一定影响。d、总体分析项目区域的竞争环境较为激烈，从低档到高档都是市场竞争，各类业态也较为全面，特别是针对家庭消费类，本项目需要通过特色或者业态专注度的打造寻找市场契机。 3、项目周边道路分析道路车道及走向道路分析二环南路东西双向6车道a紧邻项目地块，提供直接临街面b城市高速路网主干道，高峰时段车辆较多，对地面人流动线有所阻碍阳光新路南北双向8车道紧邻项目地块，提供直接临街面，南北向的重要主干道路济微公路南北双向8车道城市主干道之一，连接济南与泰安市重要道路二七新村南路东
12、西双向6车道a路面状况较为良好b由于大润发山水店生意较旺，局部节点有所拥堵英雄山路南北双向6车道a城市高速路网主干道，主要连接市区与S103到达泰安市b高峰时段局部道路较为拥堵4、项目周边公交分析线路始发站终点站74路省建筑机械厂华联商厦K94路葛家镇济南大学西门120路九曲西苑小区可到达本项目的公交线路较少，没有始发站，目前人流量不大，本项目通过公共交通可辐射的项目有限，北面为主要辐射方向，且公交作为目前济南主要出行交通工具，项目公共交通到达率有待扩大，可通过与政府协调建立公交枢纽战。 5、项目周边人口基数以项目为中心周边2公里范围内，目前约有4万人，包括济南大学西校区接近2万，预估到项目开
13、业，本项目及领秀城住宅人口导入3万，届时，项目周边将接近7万人；以项目为中心周边4公里范围内，目前约有人口22万，预估到项目开业，本项目周边将有26万人。 6、周边区域住宅分布情况编号楼盘名称1卧龙花园龙泰园2期（8350元/平方米）2泉景天沅鑫园（8000元/平方米）3王官庄小区（6068元/平方米）4普利青城雅居（8500元/平方米）5阳光100国际新城（8427元/平方米）6怡心园（8121元/平方米）7汇统花园（8558元/平方米）8三箭如意苑（9541元/平方米）9通联花园（9702元/平方米）10郎茂山小区（6253元/平方米）11山景园小区（6180元/平方米）12鲁能领秀城（7802元/平方米）三、开发项目的规划设计方案方案的主要技术经济指标如下表：主要技术经济指标汇总表序号名称单位数量
