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1、武汉市东西湖区地块开发项目可行性报告2010-8-26第一章 项目基本情况1、项目背景 相比发达国家或发达地区51.5%的城镇化水平，中国大陆目前37%的城镇化水平还有很长的一段路要走；按照目前每年1%（据发改委统计为0.92%）的增长速度计算，国内地产的发展道路还有走15年才能达到发达国家和地区的现在水平。再加上近14亿的人口基数放大，保证了未来较长时间内国内房地产投资仍具有较大的刚性需求，初步测算，每年房地产投资1.5万亿是个底线。因此，可以肯定的说，未来房地产市场在国家的宏观调控下可能会有一定的调整，但是，因为刚性需求的存在，行业发展会相对平稳健康。2、项目概况地块位置：武汉市东西湖区五
2、环大道和金山大道交汇处（如图）地块面积：约448亩，合298000平方米。建筑面积：约450000平方米容 积 率：1.5建设内容：集住宅，学校，医院，商业，宾馆为一体的高品质社区地块现状：熟地，不存在拆迁3、投资概算及资金来源项目总投资9亿元，其中土地款项6.72亿元，合单价1500万/亩，建安综合成本约15.7亿元。缺口部分采取滚动开发，分期销售的模式减少投资方的投入。资金来源建设单位自筹资金。4、建设单位新加坡投资集团公司投资开发第二章 市场分析1、国家宏观政策的影响 2010年，在经历过08/09年房价飙涨以后，国家又一次通过宏观政策调控如：提高首付、调整贷款利率、二套房贷政策、停止三
3、套房贷等一系列政策抑制房价攀升。不可否认，北京、上海、深圳等一线城市出现了一定的波动。但是，二线城市影响就相对较小。需要看到的事实是，就影响的程度而已，10年房价高于07年，但是政策影响幅度比07年小得多。而更不能平排除的是，现在需求的抑制意味在未来2年后需求量更一步放大。对本案来说就是一个机会，如果现在开始着手立项建设，就恰好能赶上新一轮的涨价潮。2、2010年武汉房地产市场概况A、产业构成及消费构成 武汉市是湖北省省会，华中地区政治、经济、文化、金融中心。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区内交汇，将市区一分为三，形成汉口、汉阳和武昌三镇。全市现辖13个城区，3个国家级开发区，面积846
4、7平方公里，人口近千万。 武汉地处中国腹地，在中国经济发展格局中，武汉具有承东启西、接南转北的枢纽作用，被国内经济学家们誉之为“中国经济地理的中心”，连续多年位居“中国城市综合实力50强”的第六位。如果以武汉为圆心，以1000公里半径画圆，北京、上海、成都、广州等大城市都在其中，武汉因此被誉为进入中国内陆市场的金钥匙。武汉拥有赴香港、澳门、日本、韩国、泰国、法国的直航航班，武汉口岸拥有落地签证权。武汉市作为中部城市中心特大城市，有着良好的先天发展优势，无论在金融、流通、商贸、科教文娱、城市基础建设、能源等方面，都有着广阔的市场开发潜力，武汉市的产业结构已经呈现出以房地产、钢铁、汽车、机械、电子
5、信息为五大支柱产业的全新格局，更以食品、服装、化工、医药、建材等为优势行业，进行双翼发展，科学的产业结构调整，吸引了大量的企业和人员来鄂，城市人员结构也随之超着高素质化发展，城市的经济结构优化明显；在居民收入方面，武汉市区常住人口超过900万，人均GDP达28793元，武汉市国民经济几年来一直保持着11%以上的增幅，居民收入水平的提高、消费需求的增加，是武汉市房地产市场稳健良好发展的有力支撑。良好的投资环境和人口数量的激增，也影响了武汉市房地产业市场的供需结构。武汉市现有开发资质的开发商就有近2000家，各类地产代理机构有3000家左右，国家的连续地产调控政策及相关的土地管理政策、金融贷款政策
6、的系列出台，在宏观上影响了武汉地产的总体走势，2010年武汉市地产投资增幅与房价涨幅有所回落，新开发产品类型也向着环保节能、生态智能方向发展，中低收入人群的产品供应量大幅上升，中小户型商品房放量也有显著增加。武汉市因其独特的地域特点及城市景观特点，按居住功能大体地划分为三种类型：（1）、以金银湖片（属于东西湖本案所在区）、东湖、南湖、沙湖、汤逊湖为代表的城市内河亲水居住区，其中产品多以独栋别墅、TWONHOUSE、花园洋房为主要产品，多强调生态自然、宜居康体为主要的市场诉求，根据行政功能的划分，各片区内产品的价格也相差较大，附加价值的提炼也有所不同，金银湖的均价在35008000的价格区间，主
7、要以性价比和自然生态环境为主要的诉求，东湖因其在主城中心的特殊地理位置，其均价在550012000的价格区间内，以稀缺的城市中心地块与高校文教育为特色卖点形成起高端的市场定位。代表产品：金银湖-万科西半岛、顺驰泊林、万科高尔夫城市花园、奥林匹克花园.东湖香榭水岸、楚世家、东湖1号、东湖天下沙湖凤凰城、梦湖水岸、美晨清芷园.南湖学雅芳邻、保利浅水湾、金地格林小城、南湖公园世家.汤逊湖宜家汤臣、汤逊湖山庄、观澜逸墅、梅南山居.主力消费人群：中产阶层、投资者、企业主（2）、以城市中心区为代表的功能复合型居住区，其特点多为地处城市中心要道或商务中心区，因其出行便捷、土地稀缺、增值能力大而大受亲睐，围绕
8、城市中心建立起来的金融、商业、物流、文化等产业也带动了区域市场的综合价值，购买因素除自住以外，投资增值动机也是此区购买的动机，除汉阳区外，汉口、武昌相类似区域价格出别不大，产品多以高层、精装公寓、酒店为主，通常建筑密度、容积率都相对较大，主要价格区间在700010000以内。代表产品：常青花园、常阳永青城、统建大江园、华西美林公馆、棕榈泉、融侨天城、新长江广场、华润凤凰城.主力消费人群：外地来鄂高端行业人员、外区投资者、商务人士（3）、以新城区规划为卖点的新型都市次中心宜居型社区，此类产品多处中心城市周边地段，多属城乡结合地带，借武汉中心城市圈的扩容从而受到市场关注，此类区域的产品多数呈现明显
9、的城郊化特点，以多层、小高层为主，向高层过度的特点，未来的期许值强烈，区间价格在35005000之间。代表产品区域：后湖区、吴家山片区、武汉新区、阳逻片区、盘龙城主力消费人群：当地原住民、外迁厂矿职工3、武汉房地产市场特点：经过一段时间对武汉房地产市场摸底调查，结合区域经济及宏观市场看点，对武汉房地产的总的概括如下：房地产市场价格增长放缓，供求基本均衡；区域房价差别趋于明显；旧城改造力度加大，中心区仍是开发热点，城市综合功能加大；从中心城区到郊区，产品类型丰富多样，新型、环保型产品将是今后开发方向；产品自身品质成为消费者购房的主要因素；产品自身配套、复合功能成为考核项目重要附加价值的基础条件；
10、第三章 片区经济发展及房地产状况1、发展状况A、经济：2009年东西湖地区内生产总值156亿元，同比增长15%，人均地区生产总值4万元；城镇居民人均可支配收入15978元，全社会固定资产投资总额166.85亿元，同比增长40.4%；B、交通：东西湖区城市交通已走在武汉市远城区前列。区交通局介绍，10年前，区内还没有直达汉口的公交，如今已有27条公交线路连通中心城区，有700余台公交车辆往返其间。从东西湖前往武汉三镇，均有直达公交，即使去武昌，车程也不到1小时。轻轨通达吴家山后，从东吴大道出发，30分钟即可到达汉口武广、江汉路商圈。武汉中环线贯通东西湖，轻轨一号线向西延至吴家山，轨道二号线直通金
11、银湖，常青立交桥跨越张公堤。启动惠安大道、新径线、荷沙线改建工程，武荆高速、硚孝高速进展顺利，五环大道南延线综合改造、吴新干线与金山大道连接线、五环广场改造、吴家山山体南侧绿化和吴家山公园内市政设施全部完工，柏泉五星级客运站建成。随着城市道路和交通系统的扩展升级，东西湖区成为武汉中心城区向郊外扩张的主要承接地C、人口：交通的提档升级，加速了中心城区人口向郊区转移。据统计，目前东西湖区有42万常住人口和10万流动人口，其中近半数来自武汉中心城区，是5年前的3倍。 D、资本：区委区政府抢抓轻轨通车机遇，加快实施旧城改造，高强度开发轻轨沿线地块。轻轨东西湖段沿线，武汉飘飘食品、华立正源医药等企业正着
12、手整体搬迁，将现有的工业和仓储物流用地调整为商住用地，凸现商业、办公用途和房地产开发，并配套建设公共停车场等城市设施，形成新的商业、住宅聚集点。09年以来，吴家山地区旧城改造步伐加快，以五环路与东吴大道为核心，逐步升级东西湖区政治、经济、金融、商业、文化娱乐中心，城市化进程日新月异。优良的环境和区位优势，吸引了近1500家企业落户东西湖，其中全球500强、国内500强企业逾40家，规模以上企业235家，工业总产值达280亿元。区域打造重点园区。台商工业园区台企联华中地区服务中心开工建设，7.02平方公里台资密集区发展总体规划编制完成，园区内统一、百事可乐、森六、联塑等一批企业纷纷增资扩产，发展
13、势头看好。海峡两岸科技产业园积极推进26万平方米科技创业城和25万平方米中小企业城等项目建设，成为武汉市15个全民创业基地之一。泛金银湖生态新城完成了东方马城主体项目建设及其周边市政基础设施建设，武烟基地、财富大厦、极地海洋世界等项目相继开工建设，新世界制冷、智迅科技、东顺服饰等项目相继投产。食品加工区总体规划获批，园区基础设施建设加快推进，引进了可口可乐公司、上海南浦集团等知名企业。高桥物流园基础设施建设提速，铁道部集装箱中心站、省级公路口岸、电子口岸、汉宜高速铁路、万国汽配城等相继开工，武汉东西湖保税物流中心已经获得海关总署等四部门批准。新沟镇循环经济工业园千里马机械再造、泰天工程机械等项
14、目全面开工建设。黄鹤楼科技园总部大楼改造启动，虹织彩印务项目开工建设。其它园区均呈现良好发展势头。 E、消费：居住和打工的人数快速增加，给东西湖区的第三产业带来了巨大空间，商品零售、餐饮、物流、娱乐休闲等服务业蓬勃兴起。据统计，2009年全区实现社会消费品零售总额59.14亿元，新增工商企业3775 户，创历史新高。而就武汉市民来说，到金银湖买房，在舵落口大市场开店，来吴家山台商工业园区的企业上班越来越多的武汉市民在东西湖打开新的工作和生活空间。东西湖片区作为武汉唯一的“国家级生态示范区”、全国省会城市中首个“国家湿地公园”、20多个湖泊近3万亩水面这些独有的环境“金招牌”，使片区成为全市最抢
15、手的房产开发区。4年来，全区开发楼盘41项，面积约300万平方米，销售金额达90亿元。当然，主要的置业目的是为了房地产投资的增值保值。2、片区房地产发展特点。感性分析A、大盘比比皆是，竞争方兴未艾；B、价格相对低廉，具有相当的投资价值；C、地铁物业反响空前，片区人气渐旺；D、各大巨头纷纷抢滩，树立发展信心；E、台商工业园区发展迅猛，未来不可限量；F、自然景观与人造景观比翼双飞，宜居宜商生态城；G、面积小，总价低的项目成为销售热点；理性分析东西湖房价走势（2009.08-2010.07）目前的均价在5500元/平方米左右，相信随着片区各个企业及轻轨的投入使用，未来两年内将有一个跨越性的飞跃。攀升至8000将在两至三年内实现。2010.08月东西湖在售项目房价比较3、竞争项目调查从目前来看，同比具有参考性在售的项目有：如图航天彩虹镇、秀水佳园丽苑（一级参考对手）金山银湖湾、沿海赛洛城（二级参考对手）恋湖家园五期、万科高尔夫（三级参考对手）目前各个楼盘售价如图所示：航天彩虹镇房价走势秀水佳园丽苑房价走势金山银湖湾房价走势沿海赛洛城房价走势从上述市场分析我们可以得出这样的结论：项目所在地前景发展良好，但是市场竞争激烈，唯
