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1、本人跟进进的东北北三线城城市的一一个高层层项目，项项目总占占地4万万多平，地地段和学学区一般般，甚至至比主要要竞争对对手差一一点。项项目一期期为多层层住宅已已在去年年售罄，今今年7月月底开盘盘的项目目二期为为5栋117层高高层住宅宅，建筑筑面积44.5万万平，共共4000多套，开开盘均价价在37700左左右，高高出竞争争对手3300元元左右。开开盘当天天仅成交交70多多套，且且90以上成成交单位位在园区区景观最最好的22栋楼，园园区景观观稍差的的其它33栋高层层的成交交单位不不到100。东东北当地地人对高高层有一一定的抗抗性，请请问各位位高手：在这种种情况下下，对景景观稍差差的高层层住宅该该采
2、取什什么样的的高招来来促进销销售？0顶jerrry在这这个项目目中遇到到的问题题，其实实我以前前也遇到到过。我我还是建建议jeerryy，重新新过滤一一次我昨昨天建议议的二五项项，尤其其是第五五项，深深挖项目目含金量量。在推推广策略略上可以以着重渲渲染这类类项目的的特有品品质，扩扩充准客客户资源源。对于于现有客客户（以以购或打打算购买买的，我我感觉客客户蓄积积量应该该比较丰丰富）充充分利用用配套设设施使其其还没有有入住便便已享受受或参与与到林林林种种的的活动、实实惠中，形形成良好好的口碑碑和一种种对未来来入住生生活的渴渴望，配配合后面面我要说说的价格格体系微微调方式式，应该该能取到到良好的的效
3、果。依我个人的主观经验，简单说说销控和价格上可能需要做的工作：出发点：A、消费心理任何消费者都是希望买到价廉物美的产品，买涨不买跌B、物价规律质优价高、质平价平C、调控原则利用经济杠杆D、运动中调整E、二、三级城市物业销售的口碑传递的重要性重要原则：确保项目整体的收益率，也就是说调整不以牺牲开发商利益为前提具体措施：1、清理房源，确认成现后的可居的“奇货”进行彻底销控。畅销户型和畅销楼层局部销控，根据卖场情况解控。2、对于已经售物业进行盘点，统计销售价值，然后对比均价，记录价格差异。3、统一拉高已控和已售景观好的那两幢的价格，从目前到成现应该有300左右的空间，这300的空间可以分3-5次进行
4、拉高，根据卖场反馈信息确定。说明：对已售物业而言，其现实价值已经人为的被拉高，让受众明确的接触或感受到这个信息，已购业主是非常愿意接受这个事实的，其口碑传递力度会更强烈，刺激准客户尽快落单。4、扣除已实现的销售，计算剩余受控楼盘的预期价值，再整体的反推均价，如高于目标均价，则可以适当小幅度分期的降低位置较差的房源。（对于我以前那个项目而言，实际没有去降低剩余房源的价格，最后售罄的时候实现的均价是高于开发商的预期。）5、价格的调整是随时调整的，无非就是让卖场助理辛苦点，经常到物价和房管部门去备案，代理公司项目经理辛苦点，随时的、准确的进行项目收益测算。总的宗旨就是提高已售物业价格，对于待售物业价
5、格微降或不降。6、到后期，临近成现的时候，注意价格调整的幅度，相对不太完美的物业绝对不能价格一成不变。买掉的可以多涨点，没卖掉的少涨点。6、坚决不能让置业顾问知道涨控的真实原因，最好让置业顾问获得的涨控理由和目标客户群是一样的，道理就不用说了。楼主在推推盘节奏奏上有点点问题，不不该把所所有的房房源都拿拿出来，现现在倒好好，最好好的房子子卖了，稍稍稍差一一点的就就难办了了：不能能不涨价价啊，不不涨的话话消费者者就开始始等了，因因为他们们都是买买涨不买买跌或者者平的，涨涨价的话话，又又给什么么理由呢呢？好房子子都只卖卖37000，不不好的房房子凭什什么卖更更高的价价格呢？建建议楼主主：1、把把所有
6、剩剩下的房房源控制制起来，一一栋一栋栋卖。给给每一栋栋都要找找一个卖卖点，整整一个主主题。22、把22号楼剩剩余的房房源涨起起来，每每个平方方涨个一一两百块块，使使2号楼楼和其他他楼栋的的价格差差拉起来来，让让消费者者把目光光转向其其他楼栋栋关于促促销：先先涨价。涨涨幅不宜宜过大，但但是一定定要涨，不不涨消费费者没信信心然后后推出促促销套餐餐：1、送送装修：如果成成本原因因的话，可可以考虑虑只送厨厨房和卫卫生间的的装修22、送家家电3、送送几年的的车库使使用权一、 销控出现现了问题题，建议议一定要要引入销销控策略略二、置置业顾问问的现场场销售引引导一定定将景观观因素作作为了主主推元素素，建议议
7、培养置置业顾问问多角度度的卖点点陈述三三、高层层抗性个个人认为为只是相相对的，合合理的引引导，挖挖掘项目目本身的的固有优优势四、对对与二、三三线城市市的高层层住宅市市场，建建议更多多的从生生活理念念进行推推广，结结合“时尚”、“现代”、“城市”等要素素五、337000和34400的的竞争是是个很难难受的价价格线，能能够找出出大多数数人认同同的价差差3000的含金金量最好好（一定定不是开开发商的的主观认认同），如如果找不不到3000的理理由则应应该建议议进行价价格策略略调整。因为不知道具体的户型配置、建筑设计风格、配套情况，很难提出更多的想法，就算我扔了块板儿砖，希望能为楼主引出更多的金玉。呵呵
8、根据你目目前的形形式来看看，我有有以下意意见：11、深度度挖掘老老客户资资源，发发展以客客带客；2、对对高层接接受度差差不是你你一个项项目的特特征，所所以在价价格上给给予适当当优惠，多多做促销销活动；、33、对于于从事房房产的人人来说，没没的差房房子，都都是好产产品，所所以要深深度挖掘掘产品的的优点，支支撑卖点点；4、扩扩大宣传传，把销销售搞的的有声有有色的，营营造良好好的销售售氛围，让让别人感感觉房子子卖的好好，中国国人都有有从众心心理的。 在推盘盘节奏上上,原本本我们也也想好房房子最后后推，但但在推向向市场认认筹的时时候，全全部都拿拿出来认认筹了。结结果景观观好一点点的2栋栋楼的客客户第一
9、一选房意意向占了了85，开盘盘不推的的话，解解筹率会会相当地地低。 关关于销控控，景观观好一点点的2栋栋楼已经经销控起起来了，而而且与景景观稍差差的3栋栋高层已已经形成成价格差差2000元。但但是这个个价格在在当地市市场已经经是最高高价，开开盘后来来访客户户普遍反反映价格格太高，再再涨价恐恐怕会偏偏离市场场，销售售进度会会很慢、周周期会相相当的长长，而且且东北在在10月月后就很很冷进入入售房淡淡季。 这这对我们们代理公公司而言言是非常常不利的的，请问问eyeeel 有新的的点子不不？0顶一、销控控的问题题，推盘盘时要好好的单元元和差的的单元搭搭配推出出，销售售人员为为自己的的利益肯肯定会向向客
10、户推推荐好的的房子，客客户也会会优先购购买好的的住宅。二、定价的问题，推盘价格有点偏高，但再在销售一定阶段后，不可能再改变价格，办法就是拉开好的单元和差的单元的价格，在小幅度涨价的同时，通过赠送装修、物业费等的方式，给客户优惠。三、找出项目的优点，品牌、规模、地段等等，进行差异性定位，给客户一个价格高的理由！四、加强销售培训，对位置差的房子强行促销。控制推盘盘节奏！对部分分未售出出楼及时时进行封封盘。对对已销售售的景观观好的楼楼座拉高高价位。对对位置不不好楼座座采取促促销策略略。 和其其他楼盘盘竞争方方面。要要采取差差别竞争争，让你你和他不不在同一一个层面面竞争。调调整定位位，可以以考虑面面对
11、都市市白领、880后时时尚阶层层。记住住物以类类聚，人人以群分分，只要要你找到到适合你你的人群群，那么么你就不不愁卖了了。价格格虽然重重要，但但人们购购房不是是仅仅看看价格的的，还有有质量、配配套、人人文、升升值等等等。5、媒体体宣传策策略（具具体物料料内容见见广告推推广建议议）针对吉林林市目前前媒体及及客户浏浏览状况况分析得得知，本本地无一一家或两两家媒体体成为主主流媒体体，消费费者对媒媒体关注注程度较较低。由由于项目目已有相相当高的的知名度度，本年年媒体运运用将采采用立体体交叉发发布法，以以户外媒媒体为先先锋，以以主题活活动为核核心，以以客户联联谊为突突破口，注注重口碑碑传播，人人际传播播
12、，平面面媒体和和电视媒媒体只为为辅助。高层作为为新生事事物，首首次进入入市场时时应在宣宣传推广广上加大大力度。在在以主题题活动为为核心的的前提下下，可重重点借助助电视片片和系列列新闻稿稿的形式式向社会会推广本本项目所所独有的的外环境境、内庭庭园林、主主题园林林、泛会会所、文文化沙龙龙讲座等等方面的的优势。电电视广告告要着重重宣传介介绍本项项目先建建公园后后建房的的特点，新新闻稿主主要以“香格里里拉”三大系系列内容容为主，辅辅助以相相关的新新闻跟踪踪报道，如如工程进进度,活活动花絮絮、活动动评价等等。（1）平平面媒体体以江城日日报、晚晚报为主主，辅以以长春城城市晚报报。江城日报报：以品品牌和项项
13、目卖点点主诉为为主。江城晚报报：以活活动宣传传、报道道、综合合开盘预预热为主主。城市晚报报：以开开拓外埠埠市场为为主，综综合活动动宣传。（2）电电视媒体体吉林市电电视台：以广告告片形式式不断宣宣传品牌牌、环境境、物业业、工程程，结合合推广节节奏预热热。跟进进报道各各项主题题活动，并并综合重重大节日日合办大大型文艺艺演出。吉化电视视台：除除少量广广告片外外，主要要是联办办大型联联谊活动动。（3）户户外广告告（已完完成）丛丛经理6、主题题活动（1）55月：中中下旬举举行大客客户大集集团联谊谊活动，外外地会员员招募活活动，高高层产品品推介会会、网球球场唯美美生活开开放日活活动目的：吸吸引市场场注意力
14、力，宣传传会所泛泛功能，全全新推出出 155#号楼楼，利用用新推单单位，消消化剩余余多层单单位，散散布高层层即将开开售消息息。（2）66月：六六一文娱娱活动，会会所开放放日、多多层样板板园林开开放，大大客户大大集团联联谊活动动，大连连万达两两日游，清清水绿带带工程捐捐款仪式式，部分分会所商商业试业业目的：强强化项目目香格里里拉式的的内外环环境，消消化部分分团体客客户，宣宣传小区区生活文文化及会会所泛功功能，加加推第二二批高层层（消化化剩余多多层单位位）。（3）77月：，高高层建筑筑中层样样板房及及E栋大大堂开放放，爱心心家居拍拍卖会，大大客户大大集团联联谊活动动，质量量活动月月目的：强强化项目
15、目香格里里拉式的的内外环环境，居居住品质质，宣传传小区生生活文化化，加推推第三批批高层（消消化剩余余多层单单位）。（4）88月：物物管服务务月（表表演），大大客户大大集团联联谊活动动，质量量活动月月目的：完完善项目目香格里里拉式的的内外环环境，居居住品质质，宣传传小区生生活文化化，加推推第三批批高层（消消化剩余余多层单单位）。（5）99月：高高层主题题园林开开放，高高层高楼楼层样板板房开放放，发行行万达江江畔人家家邮票及及首日封封，会所所商业街街全面开开放（美美食月、啤啤酒节），大大客户大大集团联联谊活动动，香格格里拉风风情展目的：强强化项目目香格里里拉式的的内外环环境，居居住品质质，宣传传小
16、区生生活文化化，加推推第四批批高层（消消化剩余余多层单单位，推推出二区区多层单单位）。（6）110月：多层入入伙活动动，物管管业主联联谊会、爱爱心家居居拍卖会会、大客客户大集集团联谊谊活动，体体验物管管活动目的：强强化项目目香格里里拉式的的内外环环境，居居住品质质，宣传传小区生生活文化化，加推推第五批批高层（消消化所有有多层单单位）。（7）111月：工程提提前完工工表彰仪仪式，业业主沙弧弧球比赛赛目的：强强化项目目居住品品质，宣宣传小区区生活文文化，加加推第六六批高层层（消化化所有多多层单位位）。7、单位位推售策策略由于高层层项目规规模大，套套数多，市市场容量量有限，所所以在推推售时应应充分发发挥分批批销售的的价格差差推动、景景观推动动和羊群群效应三三大优势势。本年年度主要要推出第第
