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1、案例分析一【案由概述】3月,陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司(如下称海润房地产公司）签订拆迁补偿合同，并领取所有房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的状况下与海润房地产签订拆迁补偿合同的,为此诉至法院。【原告诉称】陈丽丽诉称:海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁,我父母所遗留的房屋在拆迁范畴之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆,但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其她共有人授权的状况下，与陈杰达到拆迁合同,并将所有拆迁款交给陈杰。现起诉规定确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效,三被告支付我拆迁款3200元，并
2、承当本案的所有诉讼费。【被告辩称】海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住,经我们多方寻找均未能与其获得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁合同，但其确系未向我公司提供其她被拆迁人的委托手续。此外,顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁,其在本次拆迁中的行为均是代表我公司实行,故其不应成为本案的被告。现我公司可以批准与被拆迁人重新签订合同,但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。顺城拆迁公司辩称:我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁,即拆迁行为并非我公司的行为,且我公司也未与陈杰签订任
3、何合同。此外,拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有可以与其获得联系,现我公司不批准陈丽丽的诉讼祈求。陈杰辩称:被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成,故扩建部分的产权应归我所有，且我始终在被拆迁房屋内居住并经营饭馆，陈丽丽已明确表达放弃对被拆迁房屋的继承权,现我不批准陈丽丽的诉讼祈求。【一审案件事实及证据】经审理查明:月16日,陈杰以被拆迁人委托代理人的名义，与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿合同”,该合同所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。庭审中,海润房地产公司明确表达,签订合同时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。当天,陈杰将房屋拆迁款15元所有领取,
4、上述款项中含电器移机费925元、搬家费859元、停产停业综合补贴费345元。庭审中,陈明、陈雅丽、陈丽丽均承认陈杰个人在被拆迁房屋中经营饭馆,海润房地产公司承认顺城拆迁公司在对法华寺地区拆迁行为,均是接受海润房地产公司委托所实行。上述事实，有双方当事人陈述,北京市住宅房屋拆迁补偿合同,拆迁补偿款领款凭证在案佐证。问 题:一、本案房屋征收补偿的权利人有哪些?为什么?二、本案被告陈杰的代理行为属哪种代理?其与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿合同的效力如何？三、狭义的无权代理重要有哪几种状况?本案属其中的那种?何谓表见代理？本案属于表见代理吗?四、本案当事人海润房地产公司与陈杰的行为与否构成共同侵
5、权？两者应承当如何的责任？五、本案中顺城拆迁公司应否承当连带责任?六、常用的效力待定合同有哪些?七、本案该如何判决？答:一、根据陈丽丽的陈述,该处房屋是父母遗留给陈丽丽、陈杰、陈明、陈雅丽共同共有的遗产,因而她们四人是被征收房屋的共同共有人。又根据陈杰与海润房地产所签订的北京市住宅房屋拆迁货币补偿合同中明确被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽，可以判断以上四人是房屋征收的被征收人。根据国有土地上房屋征收与补偿条例第、7、2条规定，该四人应为本案房屋征收补偿的权利人。二、属无权代理,由于陈杰并未获得陈丽丽等人的委托授权。在没有陈丽丽授权委托状况下,以陈丽丽的名义与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补
6、偿合同，因此该合同属于表见代理以外的欠缺代理权而代理签订的合同，从效力上来看属于效力待定的合同。如果陈丽丽等人追认授权，则合同有效;如果陈丽丽等人回绝追认,则合同无效。但本案并不能确认补偿合同所有无效，由于陈杰虽无权代理陈丽丽等人，但陈杰自己个人的名义签订的合同部分,亦即有关陈杰本人与海润房地产公司的权利义务关系商定则合法有效。只是由于该合同事后未获得陈丽丽授权,因此合同中有关陈丽丽等人权利义务的商定部分无效。合同法第五十六条规定:“合同部分无效,不影响其她部分效力的,其她部分仍然有效。”三、狭义的无权代理重要有如下几种状况:第一,主线无代理权的无权代理,即代理人在未得到任何授权的状况下,以本
7、人的名义从事代理活动;第二,超越化理权的无权代理,即代理人虽享有一定的代理权,但其实行的代理行为超越了代理权的范畴或对代理权的限制；第三，代理权消灭后来的无权代理。根据国内合同法第四十八条的规定，无权代理合同是效力待定的合同,只有通过被代理人的追认,才干对被代理人发生效力；未经被代理人追认,对被代理人不发生效力，由行为人负责。表见代理:是指代理人虽无代理权，在其实行代理行为时，如果善意的相对人有合法的理由相信其有代理权而与其为法律行为,该法律行为的效果应由被代理人承当。四、海润房地产公司明知陈杰并未获得陈丽丽等人的委托授权而仍然与陈杰签订拆迁补偿合同与陈杰构成共同的侵权。共同侵权:是指两个或者
8、两个以上的行为人,由于共同的过错致她人合法权益损害，应当承当连带责任的侵权行为。民法通则第130条规定:“二人以上共同侵权导致她人损害的，应当承当连带责任。”共同侵权行为具有如下特性:()主体的复数性，即共同侵权的加害人为两个或者两个以上。(）复数的加害人主观上上存在共同过错,即加害人对损害后果的发生存在共同的故意或者过错。（3)是指数个加害人的侵权行为导致一种、不可分割的损害后果。并且各侵权行为与损害后果之间存在的因果关系。()责任的连带性。 本案中,海润房地产公司与陈杰的具有过错的共同性,即陈杰故旨在无陈丽丽等人授权委托状况下与海润房地产公司签订房屋拆迁补偿合同,而海润房地产公司明知对方无
9、合法授权，仍然与其签订合同,两方共同的目的都在于缺少陈丽丽等人参与的状况下尽快签订拆迁补偿合同。客观上，正是海润房地产公司与陈杰的共同行为导致了对陈丽丽等人财产权利的侵害，因此海润房地产与陈杰的行为构成共同侵权。五、本案系海润房地产公司委托顺城拆迁公司进行拆迁，顺城公司系代表海润房地产公司实行有关行为，不必承当连带责任。 根据合同法第36条的规定，委托合同是指委托人和受托人商定,由受托人解决委托人事务的合同。根据委托合同,受托人一般以委托人的名义和费用解决委托事务,并将解决的受托事务的后果,直接归委托人承受。就本案而言,顺城拆迁公司系接受海润房地产公司的委托而从事拆迁业务，其拆迁房屋所产生的后
10、果固然也要直接鬼海润房地产公司承当。故陈丽丽规定顺城拆迁公司承当连带责任于法无据。六、狭义无权代理而签订的合同；限制民事行为能力人依法不能独立仃立的合同与无权处分合同。合同法第7条规定:“限制民事行为能力人签订的合同,经法定代理人追认后,该合同有效。”合同法第51条规定:“无处分权的人处分她人财产，经权利人追认或者无处分权的人签订合同后获得处分权的,该合同有效。”七、法院认定该合同属于部分无效的合同,合同中波及陈杰个人的部分为有效合同，而波及陈丽丽的部分无效。海润房地产公司与陈杰是在明知陈杰没有陈丽丽授权的状况下，签订合同并由陈杰将拆迁款所有领取，两者的上述行为在主观上有共同的过错,客观上共同
11、侵害了陈丽丽的合法权益，已构成了共同侵权。陈杰、北京海润房地产开发有限公司给付陈丽丽拆迁款人民币6948元,判决生效后七日内履行案例分析二【案由概述】，杨正文与北京鼎恒房地产开发有限公司（简称鼎恒公司)签订认购书,商定购买丽泽新星项目房屋一套,并付清所有购房款。其后鼎恒公司未与杨正文换签商品房预售合同，也未交付房屋,为此,杨正文诉至法院。【原告诉称】杨正文起诉至原审法院称：1月3日,我与鼎恒公司签订认购书,商定我购买鼎恒公司开发的丰台区丰北路丽泽新星1层3号房屋,单价8500元建筑平方米,总价款24573元。我应在1月5日付清所有购房款，鼎恒公司应在12月31日前换签正式合同,并在10月1日前
12、交付房屋。此后我于11月日付清所有购房款，但鼎恒公司没有与我换签商品房预售契约,亦未交付房屋。故祈求确认双方签订的认购书有效，并判令鼎恒公司条件具有时与我签订正式商品房买卖合同,适时交付房屋,自11月1日起按已付购房款的日万分之三支付违约金。【被告辩称】鼎恒公司辩称： 这里的认购书已经是商品房买卖合同,但认购书应为无效。不批准杨正文的诉讼祈求给付相应利息。【案件事实及证据】11月3日，鼎恒公司与杨正文签订认购书。商定:鼎恒公司将其开发建设的位于丰台区丰北路甲45号的丽泽新星层23号房屋出卖给杨正文、该房建筑面积2.91平方米,单价80元/建筑平方米，房价款计25735元。双方商定,杨正文签订认
13、购书时支付定金10000元,其他购房款于1月5日付清、鼎恒公司于12月3日前与杨正文换签正式房屋买卖合同，于1月31日前交付房屋。该认购书同步附有该房及共用部位装修和设备原则。认购书签订后,杨正文于11月6日向鼎恒公司交付所有购房款。但鼎恒公司没有按认购书的商定与杨正文换签商品房买卖合同，亦未交付房屋。另查,鼎恒公司开发建设的位于丰台区丰北路甲5号的丽泽新星项目名称已变更为鼎恒新星,鼎恒新星-19层已获得商品房预售许可证，但1一4层至今未获得商品房预售许可证。上述事实,有双方当事人陈述,认购书、购房款收据、商品房预售许可证明等书证在案证明。 问题:1、 何谓认购书？本案当中的认购书能否被视为商
14、品房买卖合同？为什么?2、 本案中的认购书与否有效?为什么?3、 本案的被告应否支付原告购房款利息？为什么?支付利息的起止时间如何拟定?按什么原则支付?4、 本案原告规定被告支付违约金的诉求能否成立?为什么？答:1、（1）商品房认购书是商品买卖合同双方当事人在签订预售契约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的安步确认。认购书的内容一般涉及：双方当事人的基本状况、房屋基本状况(含房屋位置、面积等基本状况)、价款计算、签订契约的时限规定。未缴清土地出让金和获得商品房销售许可证，不具有商品房预售条件，不具有签订商品房预售合同的条件，存在着事实和法律上的障碍,当事人才签订了认购书。(2）
15、本案的认购书应认定为商品房买卖合同(预售合同)。最高人民法院有关审理商品房买卖合同纠纷案件合用法律若干问题的解释第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等合同具有商品房销售管理措施第十六条规定的商品房买卖合同的重要内容,并且出卖人已经按照商定收受购房款的,该合同应当认定为商品房买卖合同。”商品房销售管理措施第十六条规定:“商品房买卖合同应当明确如下重要内容： （一)当事人名称或者姓名和住所 (二)商品房基本状况;(三）商品房的销售方式 (四)商品房价款的拟定方式及总价款、付款方式、付款时间; （五)交付使用条件及日期 (六)装饰、设备原则承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配
16、套基本设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任(八)公共配套建筑的产权归属； (九）面积差别的解决方式 （十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的措施 (十二)违约责任; （十三)双方商定的其她事项。 就本案的具体状况来看，在杨正文与鼎恒公司所签订的商品房认购中已经具体就商品房的基本状况(位置和面积拟定）、销售方式、价款及总价款、支付方式、付款时间、交付使用的日期等等基本内容作出明确的商定,总体上已经符合商品房销售管理措施第十六条所规定的内容,亦即满足了认购书被认定为商品房买卖合同的第一种条件。在认购书中，双方所商定房款，杨正文已经于11月6日所有付清,国此,也满足了认购书认定为商品房买卖合同的第二个
