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1、房地产企业本钱管理的四步法随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步标准化。房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发本钱，严格控制各项费用支出。“利润销售收入本钱费用这一众所周知的简单公式，充分反映了本钱管理的重要性。如何通过IT手段、科学的管理方法提升房地产企业本钱管理的程度？明源根据几年来对房地产企业本钱管理的研究与理论，结合多家优秀房地产企业在本钱管理方面的先进经历，总结提炼了“本钱管理四步法。这四个步骤分别是：制定目的、明确岗位职责、跟踪执行、业绩评估。以下就这四个步骤做详细的分析：1.制定目的目的本钱目的本钱是企业预先确定的、在一定时期内和
2、经过努力所要实现的本钱目的，是工程本钱的控制线。许多工程本钱失控的一个很重要原因是：事先没有建立明确的目的本钱，即便有也是相对粗线条的，通常只是个“大致的数，而真正到了执行时，这个“大致的数往往就经不起推敲，无法作为工程的控制线。所以这种粗线条的“目的/方案实际上是“假目的/方案，其结果导致“走一步看一步、“拍脑袋做决策，本钱失控就缺乏为奇了。目的本钱法的根本思想：制定目的本钱，将目的本钱按标准的本钱构造树层层分解；再通过将预算方案落实到部门与行动上，把目的变成可执行的行动方案，并在执行过程中把实际结果与目的进展比照分析，找出差距，分析原因，制定改良措施。影响目的本钱制定准确性的原因1工程进度
3、太紧：基于市场竞争的需要、资金回收的压力、或是上市公司基于完成年度利润指标的需要，房地产公司对工程的进度通常都卡得比拟紧，许多工程匆匆上马，为了赶时间/赶进度，经常未等设计完成就开场“招标、“施工、“边干边设计的现象相当普遍。既然“施工图设计未能在“招标、“施工之前完成，就造成了在工程前期无法对目的本钱进展准确测算。另外，也正因为招标前不能对“合同标的进展准确测算，实际业务中只能使用“费率招标方式取代“总价招标、“工程量清单招标，这就为日后施工过程的本钱控制埋下了宏大的隐患。实际中的许多工程存在着大量的“合同变更，其中很重要的一个原因就是采用了“费率招标的形式。“欲速那么不达，为了进度却牺牲了
4、本钱。业内许多企业都意识到其间的弊端，严格标准开发流程，重点加强“规划设计、“招标环节，积极推行“目的本钱管理，获得了不错的效果。2缺乏标准的目的本钱测算体系：从工程管理的角度看，房地产工程具有较高的复杂度，工程周期长、涉及的环节多。工程开展、规划设计、招标、签约、施工、开工结算、销售、物业管理每个环节都涉及到本钱控制，因此要为这样的工程制定“目的本钱就需要有一套标准的体系来保证其顺利施行，即建立企业内部的“目的本钱管理标准。标准的目的：保证目的本钱的准确性：通过制定统一的流程与标准，使目的本钱的准确度不因工程差异而不同。实现工程间的本钱数据共享：通过工程间本钱数据的比照分析，可以及时发现工程
5、中潜在的问题并及时采取措施予以解决。另外，我们还能很好的利用历史数据，为新工程提供指引，防止犯重复错误，并可以站在“历史的高度去不断完善优化相关流程。标准的方法：建立标准的本钱构造树：综合公司开发工程的特点，提炼出一套能兼容所有工程的全本钱树，作为目的本钱制订的基线。建立标准的流程：定义如何在工程开展阶段对“估算本钱进展测算，如何在“规划设计、“扩大设计、“施工设计各个阶段完成对目的本钱的层层细化修订，并形成最终的目的本钱，指导招标、施工、采购等业务活动中的本钱费用的使用与管理。2.明确岗位职责责任本钱体系“责任本钱体系的目的是明确专业职能部门的本钱管理职责，并借助技术经济指标反愧考核评价其职
6、责履行情况。“责任本钱答复的是在“本钱管理相关业务中谁来做、做什么的问题。谁来做？我们有哪些岗位与本钱控制有关？做什么？这些岗位分别对哪些本钱控制指标负责？怎么负责？如何评价？“责任本钱体系包含四大要素，即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。完成上述四要素的定义，我们就可以建立起责任本钱体系的根本框架，从而在“组织架构的层面保证目的本钱的顺利执行。落实责任到岗位，落实责任到人，最大程度的减少“目的与执行脱钩现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依。责任本钱范围：“责任本钱体系的目的是保证对目的本钱的执行落到实处，因此“责任本钱体系中的“责任范围的划分，实际上也就与目的本钱的构造体
7、系息息相关。简单的说，“责任范围的集合应该来自“本钱构造树。理论上，我们还可以把“本钱构造树的每一个分支都作为“责任范围来对待，并为之定义相关的责任部门、评价指标、评价部门。当然在实际工作中，考虑到可操作性，我们可能需要把最重要的那局部摘取出来进展定义并加以施行。作业过程管理：明确了“责任本钱体系，按照部门/岗位对其负责的“责任范围进展合并，我们就可以得到部门/岗位的本钱目的集合。但是如何才能保证部门/岗位的本钱目的能被顺利的完成？为此，我们需要定义一套完好的“作业过程指导书来对部门/岗位的行为进展标准，也就是说，必须从“制度流程的层面保证对目的本钱的执行，保证对本钱的控制，这就是“作业过程管
8、理。我们可以把房地产开发全过程划分为假设干个相对独立的作业过程，并为每个作业过程定义相应的流程制度标准，同时重点定义每个作业过程中与本钱控制相关的要点，包括量化的经济技术评价指标。这样，我们就可以在日常业务这个层面实现对本钱的过程控制，真正的将本钱控制的执行力浸透到基层一线。3.跟踪执行动态本钱法经过前两个步骤实现了“目的明确、“责任明晰之后，我们便进入最重要的第三步：目的本钱执行过程的跟踪动态本钱。动态本钱反映的是工程施行过程中的预期本钱，通过实时反响目的本钱和动态本钱的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对本钱的控制。全动态本钱：动态本钱的核心是实时性，动态指的是在工程整个生命周
9、期的任一时间点，都能实时掌握工程最新的本钱状态，例如，每平方单方综合造价是多少？我们强调“在工程执行过程中能对工程的全本钱进展实时测算，只有这样才能控制本钱、辅助营销决策。假如只是在工程完毕时得到相关本钱数据，实际上只能完成根本本钱核算功能，对工程本钱控制却没有任何帮助，因为到了工程完毕时，木已成舟，谈控制为时已晚。如何实现动态本钱的测算？一个中心，三条主线动态本钱=合同性本钱非合同性本钱待发生本钱。合同性本钱是动态本钱中变动性最大的局部，其“高变动性决定了它是本钱控制的重中之重。而“非合同性本钱，如“政府报批报建费用等，那么相对容易控制。正是因为工程合同的不确定性，导致了本钱控制的复杂性，反
10、映在实际业务中，就表现为“变更黑洞、“款项超付等本钱失控现象频频出现。所以，我们在本钱管理中必须“以合同为中心。三条主线：“动态本钱、“实际发生本钱、“实付本钱。“动态本钱反映任意时段工程的综合本钱及构造分布：“实际发生本钱指的是工程当前已审定的工程量，与“动态本钱比照可反映出工程整体进度：“实付本钱指的是实际已支付的款项，与“实际发生本钱比照反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。这三条主线可以很好的反映工程本钱执行的全貌。本钱管理系统管理目的本钱/动态本钱的重要工具动态本钱的构成是相当复杂的，为了能实时得到动态本钱相关数据，实现本钱核算、本钱控制的目的，我们必须借助信息化手段进步企业本
11、钱管理程度。本钱管理系统其实是一个可以实时反映出工程本钱的信息平台，它可以辅助我们建立本钱构造体系、标准操作流程、实时记录跟踪核心业务进展，实现业务、财务、资金管理的有机结合。整个系统的核心是围绕合同管理进展的，包括了估算本钱、目的本钱、合同台帐、合同变更、合同结算、付款管理、资金方案、动态本钱等功能。系统还可以提供决策的根据，比方付款时间、历史账务，大量的根底工作可以依靠本钱管理来简化，它的透明和实时查询可以让相关人员进步效率并且对工程进展监控。系统通过即时反响目的本钱和动态本钱的差异，大幅提升企业对本钱的掌控才能，加快决策进程，进而进步企业的核心竞争力。4.业绩评估优奖劣罚，拿数据说话制定
12、目的本钱、明确责任体系、对业务过程进展了实时的跟踪与控制，在完成前面三个步骤之后，最后我们就可以根据执行的结果对相关的业绩进展评估。将工程最终的“动态本钱与“目的本钱比照，我们可以评价整个工程的本钱控制程度；将执行过程“实际完成的经济技术指标与“责任本钱体系中的“评价指标做比拟，我们就可以很好的对部门/岗位在本钱控制方面的业绩进展评估，并真正做到“优奖劣罚拿数据说话。本钱数据库的建立：在我们完成对业绩评估的同时，还必须对整个工程生命周期中的本钱控制的得失进展及时的总结，并将之与工程“目的本钱数据、“动态本钱数据一起进展归档，在此根底上，提炼出关键的本钱指标，并最终形成工程的“本钱数据库。通过“本钱数据库的建立，所有工程的关键本钱数据都将被保存下来，并对将来业务的开展发挥重要的指导作用。“本钱数据库的建立充分表达“知识管理的思想，使知识作为企业最珍贵的财富，可以很好的沉淀下来，不因人员的流动而流失，使房地产企业的本钱管理再上一个新的台阶。“省钱就是赚钱，谁在本钱管理领域走在前面，谁就在竞争中占据优势！
