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1、第一章项目概况一、 项目概况（一）项目名称：*住宅小区项目（二）建设单位：*中兴房地产开发有限责任公司单位法人：*（三）建设单位简介：*房地产开发有限责任公司成立于 2006 年 11 月 8 日，公司地址位于*新兴北路*号。法定代表人*，公司注册资本金为人民币壹佰万元，注册号为*，经营范围：房地产开发与经营；商品房销售。（四）建设性质：新建（五）建设地点：*新兴北路*号（六）项目建设内容及规模：拟建*住宅小区设有住宅楼、商业区、地下停车库等。规划建设用地面积为27957.48m2，实际建设用地面积23380.25，道路建设用地面积 4577.23 m2。容积率为 3.7，总建筑面积为1053
2、47.23m2，其中住宅建筑面积 69742.15 m2，商业及配套建筑面积16764.77 m2，地下车库18427.99 m2，架空层面积412.32m2。项目共建设 9 栋住宅楼房和 6 个商业区，其中 4 栋为 32 层的高层住宅楼，4 栋为 18 层的高层住宅楼，1 栋为 10 层的小高层住宅楼，并建地下人防工程和停车库。项目总投资 15056.37 万元。1二、设计依据（一）有关法律法规中华人民共和国城乡规划法（2007 年）中华人民共和国土地管理法（2004.8）中华人民共和国环境保护法（1989 年）中华人民共和国环境影响评价法（2002 年）中华人民共和国固体废物污染防治法（
3、修订）（2004 年）中华人民共和国环境噪音污染防治法（1996 年）中华人民共和国水污染防治法（修订）（2008 年）建设项目环境保护管理条例（1998 年）（二）有关规范、规程及标准民用建筑设计通则(GB50352-2005)建筑结构荷载规范(GB50009-2001)(2006 版)混凝土结构设计规范(GB50010-2002)建筑地基基础设计规范(GB50007-2002)建筑抗震设计规范(GB50011-2001)(2008 年版)建筑工程抗震设防分类标准(GB50223-2008)建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2009 年版）民用建筑电气设计规范(JGJl6-200
4、8)采暖通风与空气调节设计规范(GB50019-2003)汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）广西居住建筑节能标准2*市城市总体规划（2008-2025）。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划（一）*自然概况*位于*中部，素有“桂中”之称。地理位置在东经1082411028，北纬 23162429之间。市域东西横距202.1公里，南北纵距 134.3 公里，总面积 1.34 万平方公里，总人口 252.74 万，境内壮、汉、瑶等 10 多个民族和睦相处，少数民族人口占 74.8。*是大西南出海通道重要枢纽，区位条件、交通条件、资源条件配合良好，有着较好的产
5、业基础，将成为广西重要的以能源、特种冶金、建材等为主的重装备制造业基地。*市的建立是桂中发展史上新的里程碑，是桂中改革新的起点，有着重要的现实意义和深远的历史意义。合理划分桂中地区的行政区域，促进区域经济中心的形成和发展具有十分重要的意义。*市政府驻*内，位于桂中平原，湘桂走廊尾部。*东西横距 84km，南北纵距 87.5km，土地面积为 4364.2k ，人3口 96.14 万人。工业生产已形成规模经营，制糖、发电、冶炼、建材、造纸、煤炭开采已成为*主要工业支柱产业，主要企业有*冶炼厂、东塘集团迁江糖厂、桂中水泥厂、东江煤矿、八一铁合金厂等。2002 年地级*市成立以后，*发展较快，城市布局
6、趋于合理，逐步形成以河西为主的工业开发区及开发区凤凰镇、迁江、小平阳、平阳镇等工业相对集中区。*城区交通运输比较发达。*火车站有直达外省的上海、广州、武汉及区内南宁、柳州、桂林的旅客列车。国道 322（南柳线）县境路段长 34km，南柳高速公路通过区域。全市已形成以市区为中心，通向各限时、乡镇的公路网。水路交通以红水河为主，枯水期可航行 120t 级驳船，成为*内煤矿外运的一大通道。华侨投资区作为一个全新的城区，已纳入*市总体规划，区域面积 55 平方公里；总人口 1.498 万人，同世界上 34 个国家、地区有着广泛的亲缘关系，海外侨胞 5456 人。按照规划，*华侨投资区将建成商贸物流、金
7、融保险、高新产业、旅游观光、科教文化、外向型工业为一体的现代化新城区，是*市对外开放的窗口，项目附近区域没有大型的污染企业。*市主要历史文物为“麒麟山人”古遗址，位于*桥巩乡合隆村麒麟山卡母洞，于 1958 年公布为广西文物保护单位。该古遗址距项目约 15km。本项目评价范围内没有需要特别保护的文物古迹。4随着地级市*市的设立，在*市党委和政府的管理统筹下，全市经济快速发展，各级领导干部、专业人才大量引进。设市后大量引进的人才，对*市的发展做出了应有的贡献，今后*市的的快速发展也离不开这一大批优秀人才。居住，是职工基本的生活需求，为了稳定现有的队伍，进一步引进优秀人才，加速*市的经济建设，建设
8、本项目是非常必要的，同时也能改变*市人民居住条件。本项目正是在这样的背景下被提出来的。本项目由广西*市中兴房地产开发有限责任公司建设，销售采取面向社会销售方式实施。该项目建成后，有效的解决*市人们及周边县市人们的住房需求，对整个*市的社会经济发展具有重要的意义。从规划到建设都是为了满足*市经济不断发展和随之而来的中心城区人口不断增加的需要。（二）产业政策分析房地产产业政策是房地产发展的指导性政策，对区域的房地产业进行宏观调控：房地产产业政策的运行包括政策制订、实施 评价、反馈和调整 5 个阶段，必须尊循一定的的规律。在分析房地产业和产业政策特征的基础上，探讨我区房地产产业的内容、特征、基本逻辑
9、、基本要求和发展趋势。近几年，我国房地产产业发展迅速，产品产出持续扩张，国家产业政策鼓励房地产产业向高技术产品方向发展。国务院也发布了关于促进房地产市场健康发展的若干意见，支持房地产开发企业积5极应对市场变化；强化地方人民政府稳定房地产市场的职责；加强房地产市场监测等等，以促进房地产市场的健康发展。*省房地产起步较晚，近几年投资处于稳定增长状态，同时总体上呈现出与经济发展相对应的快速增长特征。虽然增速有所下降，但是房地产开发投资额在全社会固定资产投资中所占比重有所上升。从商品住宅的投资类型结构看，商品住宅投资在投资总额中所占比重保持平衡，投资增带波动较小。居住面积的改善，再加上我区城镇化进程的
10、加速城市化年递增的比率大于 1.1%，城镇人口的不断增加，以及每年 GDP 以高于 10%的速度增长，这些因素必然会促使我区对房地产的需求持续增加。（三）*市房地产市场分析及预测1、*市房地产的发展及现状*市是 2002 成立的新的地级市，房地产开发起步较晚，商品房小区配套设施不够完善，小区建设的环境品质不如人意，住宅商品房建设标准不高，在房屋的设计和建设过程中往往忽视采光，通风和建筑的美学效果，未能真正体现以人为本的理念。但随着中国东盟自由贸易区的建立和“强市富民”方针的实施，全市经济发展迅猛，国民生产总值呈快速上升趋势，城市发展稳中有进，尤其是市政府加大城市建设力度，进行大规模的旧城改造，
11、极大地推动*市房地产的蓬勃发展，2009 年*市房地产业健康发展，完成增加值 9. 07 亿元，比上年增长 16.2%，商品房竣工面积643.77 万平方米，增长 18.3%，商品房销售面积 51.56 万平方米，增长 31.4%，商品房销售额 7.31 亿元，增长 21.7%。目前，*市房地产市场运行具有如下特点：（1）房地产发展迅猛，投资额逐年递增，占全社会固定资产投资的比重基本保持了连年增长。（2）商品房供需两旺，空置率低。2002 年以来，*市商品房竣工面积和销售面积不断攀升，商品房销售仍是以预售房形式强售。2009 年，*市商品房年空置面积较低，空置 2.85%，远低于 10%15%
12、的国际警戒线，房地产市场泡沫成分较少。（3）*住宅销售价格呈逐年上升趋势，价格走势稳中有升。（4）近年来，随着*市房地产业的飞速发展，楼宇外形设计、颜色搭配和园区绿化设计等细部特征，已逐渐在*市房地产市场上得到关注，随着广大消费者在消费时越来越理性和成熟，市民对生活质量的要求也越来越高，这也迫使开发商必须不断提高产品品质，以适应消费者由居住型和舒适型发展。2、*市的市场需求预测*市作为新兴的地级市，在市委、市政府领导及*市人民的努力拼搏下，*市的经济建设和社会发展取得了优异的成绩，城镇居民收入进一步增长，人民生活质量不断提高，人口不断增长，给*市的房地产带来了前所未有的机遇，大部分消费群体都希
13、望拥有属于自己的住房，不仅如此，随着人们对居住条件要求越来越高，良好的居住环境，经济实用的户型结构，价格适中7的住房，能够极大地刺激消费者的购买欲望。开发舒适、美观，具备以人为本功能的商品化规模化的住宅小区，具有广阔市场前景。（1）新建商品房供求结构情况2009 年，*市的房地产开发投资保持快速增长，商品房销售面积大幅增长，销售价格上扬较快，全市商品销售面积 51.56 万平方米，每平方米综合销售价格 2650 元，同比增长 45.7%，究其原因是因为全市当前还处于城市建设发展初期，2008 年同期基数小，房地产投资增幅大。（2）新建商品住宅购买对象情况随着*市经济快速发展和花园城市建设步伐的加快，*市市区的居住和投资环境不断改善，特别是区内其他地市的人士纷纷来该市就业和投资，外地居民购房的比重逐年上升。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上升。3、*市商品房价格的趋势2001
