《物业管理基本制度与政策》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理基本制度与政策（16页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、物业管理基本制度与政策第一章物业管理概述1. 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业管理企业按照物业 服务合同约定,对房屋及其配套的设施设备和相关的场地进行维修、养护、管理， 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 . 物业管理是由业主通过选聘物业管 理企业的方式来实现的活动。2。将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：一是 强调业主在市场活动中的自主权，二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序3. 社会化、专业化、市场化（最主要特征）是物业管理的三个基本特征。4。解放前我国城镇住房呈现的特征:住房投资由国家和国有企业统包，住房分 配采取实物分配，住房消费采取福利低
2、租金和国家保修保养的制度。5.1981 年深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司挂牌 成立6。物业管理作为一个新兴的行业，在实现全面建设小康社会的目标中，更要发 挥其重要的作用; 居住消费主要包括购房消费支出；家庭装饰指出、家具家电 等消费支出，使用过程中的水电气暖等方面的长期消费支出；房屋大中修及设 施设备改造以及物业管理消费支出。7.20 世纪 90 年代到条例颁布前我国物业管理政策法规主要体现特点有：借 鉴性、过渡性、针对性。城市新建住宅小区管理办法是我国第一部系统规范 物业管理制度的规范性文件,是推动我国全面开展物业管理活动的基石。8。物业管理条例的颁布是我国物业管理发
3、展史上一件具有里程碑意义的大 事,报纸着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。9. 条例的立法指导思想主要表现在:一是强调保护业主财产权益,协调单个 业主的共同利益关系；二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服 务和被服务的关系;三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开、公正和协商 的方式处理物业管理事项。10。条例创设的法律制度有:业主大会、业主规约、前期物业管理招投标、物业 承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维 修资金等七项物业管理基本制度. 条例有七章共70 条.11。条例确立的基本法律关系：业主之间的法律关系、物业管理企业和业主 之间的关
4、系、开发企业与业主之间的关系，供水、供电等单位与业主及物业管 理服务企业之间的关系,社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系, 物业管理各方主体与政府之间的关系。第二章物业管理服务12。物业管理服务的特点：公共性和综合性 广泛性和差异性 及时性和无形 性 持续性和长期性； 物业管理的内容:对房屋及其配套的设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理； 维护相关区域内的环境卫生和秩序 ;我国物业管理 服务的服务内容有六个方面制定了三个等级的服务标准.13。物管收费的定价形式：政府指导价和市场调节价。14。物业服务合同应当具备以下主要内容:物业管理事项、物业服务质量、物业 服务费用、双方的权利和
5、义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、 合同期限、违约责任。15。前期物业服务合同特征:过渡性，是建设单位和物管企业签订的,是要式合 同.16 前期物业服务合同应包括以下内容：合同当事人与物业的基本情况，物业经 营管理活动的内容，物业的承接查验。17。维护物业管理区域的主要方式:履行告知义务,制止义务，报告义务。18。条例第三十六条规定物业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身和财 产安全受到损害的，应当依法承担 相应的法律责任。 所谓“相应：根据不 同的情况，承担不同的责任;根据物业服务合同的不同约定，承担不同的责任。19。条例对各主体在使用和维护物业行为进行了明确的规范：公共建筑
6、和共用设施规划用途不得擅自改变 ; 物业管理区域内的道路场地不 得擅自占用与挖掘； 公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养 护责任; 业主装饰装修房屋应当依法规范； 利用物业共用部位、共用设施设备 经营应当遵守有关规定.第三章：物业管理基本制度20。业主就是房屋的所有权人。 现实物业管理中具备业主身份的情况有三种： 一是房屋所有权证书持有人；二是房屋共有权证书持有人；三是待领房所有权 证书和房屋共有权证书的购房人.21。业主的权利: （一）按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服 务;（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三） 提出制定和修改管理规约
7、、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议, 行使投票权;（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会 的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同;（八）对物业共用部位、共用 设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、 共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法 律、法规规定的其他权利.22。业主的义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业 管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护 等方面的规章制度;（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出 的决定；（四
8、）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费 用；（六）法律、法规规定的其他义务。23. 业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内的全体业 主组成。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合 法权益,有权依据法律法规的规定和业主公约的约定 ,决定物业管理区域内一切 物业管理事项。24。业主大会的职责：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改 管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;（四）选聘和解聘 物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附 属设施；25。业主委员会的职责：（一）召集业主大
9、会会议,报告物业管理的实施情况；（二） 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同 ;（三）及时了解业 主、物业使用人的意见和建议 ,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责.26. 业主委员会资格自行终止的条件：有下列情况之一的机壳终止：因物业转让、 灭失等原因不再是业主的;丧失民事行为能力的；依法被限制人身自由的；法律、 法规以及管理规约规定的其他情形。27。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经 20%以上的 业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十四条 召开业主 大会会议，应当于会议召开15
10、 日以前通知全体业主.住宅小区的业主大会会议, 应当同时告知相关的居民委员会.业主委员会应当做好业主大会会议记录。28。禁止业主大会、业主委员会做出与物业管理区域内物业管理事项无关的决 定以及从事与物业管理活动无关的活动.29。管理规约的主要内容： 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益,业主应当履行 的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊 重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益 . 管理规约的法律效 率：管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力.30。业主临时公约的内容：物业临时自然情况与权属情况；业主使用物业应当 遵守的规则；
11、维修养护物业应当遵守的规则；涉及业主共同利益的事项；违约 责任.31。前期物业管理招投标的原则：公开公平公正和诚实信用的原则.前期物业管 理招投标的强制性规定:住宅物业的建设单位,应当以招投标的方式选聘物业管 理企业.32。招标文件的内容:投标函、投标报价、物业管理方案、招标文件要求提供的 其他材料.33. 物业承接查验制度的意义：有利于明确各方的责、权、利 ;可以督促建设单 位提高建设质量,保障业主财产权益具有重要意义；可以弥补前期物业管理期间 业主大会缺位的弊端.物业承接验收的资料：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务 企业移交下列资料:（一）竣工总平面图,单体建筑、结构、设备
12、竣工图,配套设施、地下管网 工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；四）物业管理所必需的其他资料.34。建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任.建 设单位在向用户交付或者销售商品住宅时,必须提供住宅质量保证书和住 宅使用说明书,建设单位在前期物业服务合同中的保修承诺,不得低于住宅 质量保证书所规定的保修范围和保修期限.35. 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格. 国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设 行政主管部门制定。物业管理企业按资质等级需具备的条件（一
13、）一级资质：1. 注册资本人民币500 万元以上；2. 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人 员不少于30 人.其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业 务负责人具有相应专业中级以上职称；3。物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;4。管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应 计算基数的百分比之和不低于 100%：（1）多层住宅200 万平方米；（2）高层住宅 100 万平方米;（3）独立式住宅（别墅）15 万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业50 万平方米.5建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度
14、和标准 ,建立企业信 用档案系统，有优良的经营管理业绩。（二）二级资质：1. 注册资本人民币300万元以上；2。物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人 员不少于20人.其中,具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业 务负责人具有相应专业中级以上职称；3。物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4. 管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100:（1）多层住宅100万平方米；（2）高层住宅50万平方米；（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。5. 建立并
15、严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统,有良好的经营管理业绩。（三）三级资质：1. 注册资本人民币50万元以上;2。物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技 术人员不少于10 人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务 等业务负责人具有相应专业中 级以上职称；3。物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4。有委托的物业管理项目；5. 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用 档案系统。36. 物业管理师应当具备的职业能力：掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与 经营等专业知识;具有一定的经济学、管
16、理学、社会学、心理学等相关学科的知 识；能够熟练运用物业管理相关法律法规和有关规定；具有丰富的物业管理实 践经验；第四章:房地产相关制度与政策37。房地产开发的四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段、房地产开发前期 工作阶段（取得建设用地、取得建设项目的立项批复、完成房屋拆迁、审计项 目规划设计）、房地产开发建设阶段、房地产租售经营阶段.38. 工程竣工验收备案应当提交下列文件:工程验收备案表、工程竣工验收报告、 法律行政法规规定的有规划公安消防环保等部门出具的认可文件或者准许使用 的文件；施工单位签署的工程质量保修书和住宅使用说明书;法规规章规定的必 须提交的其他文件。39。土地使用权的处理原则:以出让方式取得土地使用权的房地产转让；以划
