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1、房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益,即它是实物、权益、区位的综合体。房地产的特性1）内涵的统一性2）位置的固定性3）寿命的长久性4）供给的有限性5）用途变更的困难性6）效用的多层次性与多样性 7）政策的影响性8）保值增值性性9）产权的可分割性房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业。房地产业的产业定位房地产业属于第三产业，具有广义的“服务业”性质。 房地产经济学是一门研究和阐述房地产基本经济理论的应用经济学。房地产经济学是一门新兴的经济学科，它是随着房地产业的深入发展，适应房地产经济运行的客
2、观需要而逐步形成的。 房地产经济学的研究对象房地经济学是一门研究房地产经济运行规律和房地产资源配效率的科学。什么是新的经济增长点?它应该是产业关联效应强的产业或行业，是在经济成长和产业结构演变过程中，能带动国民经济上一个新台阶的新兴产业或行业新经济增长点的条件 必须是消费热点，有庞大的消费群体作支撑。培育住宅业成为新经济增长点的途径 实行住房制度改革建筑业及特点1、生产流动性2、生产的单件性3、生产周期长经济周期是指国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。一般经济学家将经济周期分为四个阶段：1）繁荣阶段（2）衰退阶段（3）萧条阶段（4）复苏阶段房地产周期性含义就
3、是房地产市场重复交替出现兴盛（扩张）、衰退（收缩）的经济现象。具体表现为房地产开发、投资、销售租赁规模的周期性波动。房地产周期的阶段性第一阶段繁荣阶段 1交易量急剧增加，市场产品供不应求，拉动房价越来越高；房地产经营利润畸高，吸引开发投资量猛增。2整个房地产市场呈现出兴旺发达景象渐次达到顶点，形成常说的房地产业发展的波峰。第二阶段衰退阶段房地产交易量明显减少，市场需求呈下降趋势。房价涨幅减缓，开始出现下跌迹象。房地产投资增长率趋缓，市场推出的楼盘减少，实力小的开发商难以为继。第三阶段萧条阶段交易量锐减，市场需求急剧下供给量严重超过需求量，商品房空置率急速上升；导致房价持续下跌，甚至跌破物业原值
4、。开发商面临困境，实力较弱的企业可能难以支持而破产，一般开发企业也难免遭受重大损失，房地产投资量呈现负增长，这一阶段也就是常说的波谷，当达到谷底时，又开始回升。第四阶段复苏与增长阶段房地产交易量回升，市场需求开始增加。房地产价格趋升，投资者信心增强。房地产投资逐步增长，开发速度加快。当发展到一定阶段时，整个房地产市场又步入新一轮的繁荣期、如此循环往复。房地产业发展周期性波动的特点1）在经济周期中，房地产业进入高涨阶段，相对于国民经济周期来说要较为提前一些；2）房地产业周期衰退阶段也相应更早地到来；3）房地产业周期萧条阶段相对长一些；4）房地产业相对比较容易波动，房地产业周期波幅比整体国民经济周
5、期波幅更大一些；5）房地产业周期性波动带有明显的区域性特点。所谓可持续发展就是既要满足当代人的各种需要，又要保护生态环境，不对后代人的生存和发展构成危害的发展。 房地产业可持续健康发展意义1）推进房地产业持续健康发展，是解决房地产市场粗放型发展的根本途径2）房地产业的可持续发展，也可以大大促进城市以及整个国民经济的可持续发展。房地产业可持续健康发展的主要内容1）以人为本2）持续与发展3）适度发展实现房地产业可持续健康发展的主要途径1、合理利用土地资源，避免浪费。2、重视环境保护，维护生态平衡。3、完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。4、加快制度创新和科技创新5、加强对房地产市场的
6、监督，健全房地产相关的法律法规。 6、加强对外商投资房地产的管理。地租是土地使用者为使用土地而支付的代价，是土地所有权在经济上的实现形式。地租的类型1）级差第租2）绝对地租3）垄断地租4）非农业用地的地租城市地租形态1）城市级差地租 2）商业地租 3）城市绝对地租 4）城市垄断地租 地租理论的演变1、威廉配第（William Petty 1623-1687）的地租理论 2、弗郎斯瓦魁奈的地租理论 3、亚当斯密（Adam Smith 1723-1790）的地租理论 4、大卫李嘉图（David Ricardo 1772-1823）的地租理论 所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商
7、店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租。 地租与房地产价格 1）地租与土地价格 就是指能带来同地租等量的利息的货币额，即地租的资本化 。2）地租和房地产价格 地租对房地产价格有着非常重大的影响。地租与城市房地产开发地租水平的高低，进而土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素。地租是城市土地使用者选择用地的信号和指标，土地经济价值是调节土地合理利用的重要手段。所谓区位即为某一主体或事物所占据的场所，具体可标识为一定的空间坐标。即各类物业分布的地区或地点区位分类1）农业区位2）工业区位3）居住区位 4）城市区位 区位理论是关于人类活动的空间分布及其在空间中的相互关系的学说。区
8、位理论的主要贡献（1）农业区位论（2）工业区位论（3）中心地理论城市区位论（4）区位理论的新发展决定城市土地区位的主要因素1、社会经济因素1）繁华程度 2）通达程度 3）城镇设施的完备程度 4）人口密度 2、自然因素区位理论在房地产业发展中的作用 1、能够指导整个城市规划，包括土地利用及城市建设工作。 2、能够指导房地产企业及房地产用户，更好地进行区位选择，从而取得良好的经济效益和社会效益。土地区位的利用1、生产活动区位选择2、家庭居住区位选择3、公共设施区位选择需求的含义 微观经济学中的“需求”是指在某一特定时期内，对应于某一商品的各种价格，消费者愿意而且有能力购买的商品数量。如果消费者对种
9、商品虽然有购买的愿望，但没有购买的能力，就不能算作需求。影响需求的因素 经常起作用的因素有：商品的价格、消费者的收入水平、消费者的偏好、相关商品的价格及预期。房地产需求的概念 理解房地产需求应该从微观和宏观两个角度分析。从微观角度看，房地产需求是指消费者在特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够购买的房地产商品或劳务的数量，也可以叫做房地产市场需求，也即房地产的有效需求。从宏观角度看，房地产需求是指房地产总需求，即某一时期全社会房地产需求的总量。房地产需求的特点 1房地产需求中的土地需求是一种引致需求。 2房地产需求具有明显的区域性。 3房地产需求具有层次性。 4房地产需求与城市住房制度有极大的
10、关系。 房地产供给特点 1城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性 2房地产供给的层次性 3房地产供给的滞后性 4房地产供给的时期性 影响房地产市场需求的因素1 国民经济发展水平2 城市化水平。3 房地产的价格水平4 消费者收入水平和消费结构 5国家政策因素 6消费者对经济走势的预期 供给的含义 微观经济学中的“供给”，是指生产者或卖方在某一特定的时间内在每一种价格下，对一种商品愿意且能够提供出售的数量。如果生产者对一种商品虽然有提供的愿望，但没有提供的能力，就不能算作供给。影响供给的因素 影响供给的因素很多。经常起作用的因素有：商品的价格水平、生产的成本及其他商品的价格。房地产供给的概念 理解房
11、地产供给应该从微观和宏观两个角度分析。从微观角度看，房地产供给是指生产者在某一特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品或劳务的数量，也可叫做房地产市场供给。从宏观角度看，房地产供给是指房地产总供给，即某一时期全社会房地产供给的数量，既包括以公顷、幢、平方米等为单位的房地产实物总量，也包括以元、万元等为单位的房地产价值总量。影响房地产供给的主要因素 1房地产市场价格 2土地价格和城市土地的数量 3建筑材料供应能力和建筑能力 4政府有关经济政策 5房地产开发商对未来的预期 6开发成本 房地产市场的交易组织形式，是指房地产交易所或交易市场为房地产交易各方进行房地产交易活动所提供的固定场
12、所，是房地产市场的一个有形市场。房地产供求平衡均衡是指需求与供给相等1土地的供求均衡是相对的、暂时的，不均衡是绝对的。 2 土地的供求由不均衡向均衡运动，趋向于均衡或达到均衡，然后再由均衡向不均衡运动。 3一般而言，土地供不应求是经常的、普遍的，供过于求是短暂的、个别的。 因此，地租或地价的总趋势是上升的。房地产市场是指房地产商品一切交换或流通关系的总和。即进行房地产商品交换，包土地、房产及相关的劳务服务的交易和经济活动的场所或领域。房地产市场体系构成 一个完整意义上的房地产市场是由市场主体、客体、组织方式等因素构成的一个系统。1）房地产市场的主体 参与房地产交换的当事者，是房地产市场的主体。
13、作为经济实体，房地产交换的当事者可以是经济组织，也可以是经济个体。与其它市场主体一样，房地产市场主体性要素包括供给主体、需求主体、中介机构和管理者。2）房地产市场客体 所谓的房地产市场客体就是指房地产市场的交易对象。一般说来，房地产市场交易对象包括地产和房产以及与它们相关的服务。土地、地产(熟地)、房屋、相关的设施和设备是房地产市场的客体性要素，它是房地产市场的交易对象和物质基础。3）房地产市场的交易组织形式 房地产三级市场的流通形式 1、二手房出售。（即存量房出售） 2、房屋互换。房屋互换通常是指住宅的互换，包括所有权和使用权的互换。房地产一级市场的含义及性质 房地产一级市场又称土地一级市场
14、或土地市场，指土地所有权和使用权出让的市场，包括土地批租市场、土地租赁市场和土地征购市场等，交易的对象是土地权属。由于房地产一级市场的卖主在我国为国家或其授权的管理部门，所以属于国家垄断市场。房地产一级市场的流通形式 1土地买卖 2土地使用权出让 3土地使用权转让 4土地使用权出租 5土地使用权抵押 房地产二级市场的含义及性质 房地产二级市场是指房地产的增量市场，主要是指新近建造完毕的建筑物在市场上出售和出租，相对于原有的存量房地产来说，它是在土地交易的基础上进行的，所以称为房地产二级市场。也包括土地开发企业把生地开发成熟地以后进行第二次转让的市场，实际上是土地二级市场。所以，房地产二级市场也
15、可称为土地或房地产开发市场。二级市场的组织形态是具有一定垄断性的不完全竞争市场 房地产二级市场的流通形式 1现房交易2房屋租赁3房屋预售房地产三级市场含义及性质 房地产三级市场是指存量房地产市场，主要是指原有的房地产用户将拥有的房地产在市场上再转让的市场；也包括土地使用者之间将土地使用权在横向市场上再转让、转租或抵押的市场，是为土地三级市场。 房地产三级市场的组织形态也是具有一定垄断性的不完全竞争市场 房地产一、二、三级市场的关系在房地产二、三级市场之间也存在着密切的联系，一方面，房地产三级市场存量房的交易可以带动和促进二级市场增量房的交易，另一方面，房地产二级市场增量房市场的发展，又会不断增
16、加存量房屋的总量，带动房地产三级市场的进一步繁荣和发展。 房地产市场运行机制就是在房地产投资、开发、流通和消费过程中，将房地产交易的主体、客体及交易的法规等市场要素结合起来，发挥其市场功能，进而形成调节社会资源配置的市场运行手段。房地产市场运行机制内容1动力机制 2价格机制 3供求机制 4竞争机制 房地产市场的功能1）传递信息的功能 2）优化房地产资源配置，提高房地产使用效益的功能 3）促进劳动生产率提高的功能 4）调节和再分配国民收入的功能 5）优化消费结构的功能 房地产市场开发又称房地产综合开发，是根据城市建设的总体规划和经济、社会发展计划的要求，对土地和地上建筑物及其附属物进行的综合开发建设。 房地产开发的分
