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1、XX煤炭职工联合大学毕业论文论文题目：论我国物业管理开展中存在的问题及其解决对策专业：工商管理班级：2007工商企业管理二班姓名：史小平指导教师：高文洁二零一一年十二月论我国物业管理开展中存在的问题及其解决对策内容摘要目前物业管理是我国市场经济的重要组成局部，为我国经济的开展和人们生活质量的提高密切相关，但由于我国物业管理行业起步比拟晚，所亦在现实的实践和开展中任然存在一局部比拟突出的问题，为解决目前物业管理当中存在的问题，我们主要采取了加强立法，加强物业公司的资质管理，加大宣传力度，建立专项维修基金管理委员会，建立专项维修基金管理委员会，加大组织领导力度理顺管理体制，处理好物业公司与其他方面
2、关系等一系列措施，以促进我国物业管理行业的开展。关键词：物业管理:措施:开展绪论：中国的物业管理始于八十年代初,从产生初期的感性、无序，到迅速开展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年开展历史。现在，中国的物业管理市场已经日渐成熟，表现在，物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋规X；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规X；专业技术重组使得物业管理的专业技术效劳根本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规X并开场纳入政府监管X围。物业管理开展到现在又似乎进入一个两难境地一方面市场化正日渐成熟，另一方面物业管理开展方向却又
3、十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。2007年3月16日，十届全国人大五次会议上通过的?物权法?，于10月1日起正式实施，?物权法?是调整财产支配管理的法律，是对财产进展占有、使用、收益和处分的最根本准那么，是中国制定民法典的重要组成局部，是完成构建中国特色社会主义法律体系的法制目标，?物权法?的公布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题，将对中国物业管理行业未来的开展起到重要而深远的影响。21世纪，是中国物业管理行业进入开展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争剧烈、管理完善、效劳理念提升的时期。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境
4、的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从效劳观念到效劳方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应开展的需要。一、目前我国物业管理实践过程中存在的问题随着我国经济开展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明。在经济效益对地方政府而言，主要表达为：减少了大量的财政补贴，对住宅区，开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建立风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的
5、实践过程中还存在着如下问题：1、物业管理架构不完善。目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。例如，XX市近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业管理有三种根本形式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占13。而其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业无视自身建立，把物业管理看成只是收费效劳和简单生产活动，对企业开展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理不计本钱，年终无
6、核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。2、配套设施运作不理想。目前，小区的投资建立与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少，商店、学校、银行、娱乐设施等本来缺乏，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡。3、维修保养不得力。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等，往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维
7、修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规X。4、物业管理经费难以为继。物业管理和建立一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入的原那么，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理理解为无偿效劳或低偿效劳。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原那么，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在5、物业管理法制不健全。全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于
8、进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规X化和标准化等缺乏法制的根本保障。6、物业管理公司与社会相关方面关系不顺。物业管理公司在其经营管理效劳过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作X围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。7、物业管理不到位。目前有物业管理公司不以“物业管理为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值那么未能很好顾及，更谈不上特约效劳了
9、。8、地区间开展不平衡。各个省市、区申报参评全国优秀管理住宅小区，缺乏全30，参评城市不到全国城市的1，有6个省会城市不出小区参评。这里既有南北经济开展差异的客观因素，也有主管部门“重建轻管的倾向。二、解决对策面对上面的这些问题国家应尽快出台物业管理专业性法规，规X政府、业主委员会物业管理公司、房产开发商、居住者各自的责、权、利，以及相互之间的法律关系，进一步明确物业管理在社会主义初级阶段的地位和作用，为物业管理公司提供一个宽松、公开、公平的竞争环境，使我国物业管理向社会化、专业化、企业化经营轨道上迈进一步。1、国家尽快公布针对物业管理的专业性法律。立法上明确划分建立单位与物业管理企业的权利、
10、义务和责任包括前期物业管理。首先应当在立法中明确建立单位对开发完毕已竣工验收合格的小区住宅必须实行前期物业管理，其组成应由建立单位在当地房管部门指导下进展。规定入住率到达一定比例如30%50%或首次交付使用到达一定期限，房管部门必须组织业主筹备成立业主大会，如果建立单位或前期物业管理企业阻挠业主大会成立的，一定比例如1015%的业主可向房管部门申请强制成立业主大会，房管部门应当给予支持，否那么，业主可向上一级行政主管部门提出行政诉讼，状告房管部门“不作为。业主大会成立并选举产生业主委员会后，在一定期限内如6个月应当做出选聘新物业管理企业的决定，在选聘新物业公司期间，建立单位必须将物管条例第29
11、条规定的竣工验收资料、技术资料说明文件等移交业主委员会保管，由业主大会授权委托业主委员会在房管部门的指导和街道办事处的配合下确定物业管理企业，定聘后，业主委员会再将上述物业资料转交物业管理企业保管。物业管理企业直接对业主委员会负责，最终对业主大会负责。以此杜绝“老子遗祸“儿子担罪现象发生，对现有建立单位已设立的物业管理企业，可采取限期别离方法解决，使建立单位逐步淡出物业管理行业。同时立法还应明确业主委员会的法律地位，建立建立单位、物业管理企业与业主三者互相平衡制约、相互监视的制约机制。业主委员会的产生，表达了建筑物区分所有权人通过建立团体关系、维护共同性物业权益的强烈愿望。它由业主大会选举产生
12、，其对公共物业财产的管理权利，来自于区域内全体区分所有权人以业主公约或业主大会授权的方式所做的委托，双方之间产生的是一种类似于信托性质的民事关系。可以说，成立业主委员会这样的法律主体，是所有权人行使公寓化建筑物所有权的一种新的法律形式。但正如胡杰丰律师所说，业主委员会与业主大会的关系就如公司董事会与股东会的关系，业主委员会只是业主大会的一个内部机关，而不是法人和其他组织。按照法律规定它并不具备任何法律主体资格！这对于当事人的诉讼、对弱势群体合法权益的及时有效保护，以及对法院的案件审理工作都将带来很大的困难和压力，它既不符合司法效率的原那么，也不符合社会经济开展的趋势。也使物业管理在立法与实践中
13、脱节，并陷入难以自拔的困境。因此，法律应明确规定业主大会可在依法成立并登记后取得法人资格，业主委员会是大会的执行机构，它负责实施其决议，代表业主大会对物业进展有效管理。这有利于改变业主与物业公司权责不对称的状况，从而有效地缓解矛盾，并最大限度地防止纠纷的发生。2、加强物业公司的资质管理。房地产行政管理部门应对物业公司进展严格的资质管理，实施注册和许可证制度，扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司，引导专业性物业公司向大型化开展，创造规模效益，并将业绩优良的物业管理公司向业主委员会进展推荐。3、加大宣传力度，进一步提高对物业管理工作的认识水平。物业管理实质上是一种效劳，最受益者是广阔居民，同时又
14、减轻了政府的负担，还能解决局部下岗职工的再就业问题，可以带来很大的社会效益、环境效益和一定的经济效益。推进住宅小区物业管理工作，要加大对物业管理的宣传力度，提高公众对物业管理的认识水平，营造一种全社会关心和支持物业管理工作的社会气氛。4、建立专项维修基金管理委员会。专项维修基金的收取、管理、使用、续筹与监视等均应明确到位，建立专项维修基金管理委员会，对其使用情况、利息情况定期予以公布。从实际情况看，专项维修资金的筹集一般有三种途径，第一是开发商售房时按房款2%收取，然后转给物业公司保管。第二是业主购房时不交专项维修基金，待用时再以业主大会决议形式筹集。第三是在收取物业管理费用中分两局部，一局部
15、为平时物业管理支出，另一局部为专项维修资金。至于采取哪种方式续筹专项维修基金，也必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。5、设置机构，规X管理。国家有必要设置专门的物业管理机构，利用国家和地方政府制定的一些法规、政策对业主委员会、物业管理公司、开发商实施综合管理，并尽快编制物业管理劳动定额，各物业各工种的工作量、材料消耗，及以机械台班损耗等做出明确的测定，使物业在竞争中一方面即可双向选择，又可防止物业行业不正当竞争。6、加大组织领导力度理顺管理体制。按照建立部?城市新建住宅小区管理方法?的根本要求，结合兄弟城市住宅小区实施物业管理的经历，加速住宅小区实施物业管理工作步伐，以适应住房制度改革深入开展的新形势。建议市政府成立由分管副市长任组长、规划局、房产局、房改办、城建局、公安局、财政局、物价局、政府负责人为成员的住宅小区物业管理领导小组，以加强对全市住宅小区物业管理工作的组织、
