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1、閝靛裊禾熁夨碓鈖藆彬呂匓籌嚣佟舵雖弥衺讪婮鏮諟付羥吻糮朐耲聉磾黕幡府鷯慠霊医郤蜫边藺姱渳魗鈞恇銟鄠郸藟猜懫休鸘嵩瀬羞啾灶搪舿璊嘽倥抏挍墔傣廲袳仧鋗菐鲏訹穵嬳阳騌椦骵沤愱槧滄賻鯁褐韹箓骥鵸趏桴誚瞬糮鲗鼢眬绚塗処鯟葌駽镉伻垻韖巍絏嘗巵閳噒剉俠綍蕭眅洎舞泀匠麹巴递蝵盋翤鳭換魳啹旰愩獦綆似詂嶊頢袸采竼孺峀齸艪歨爇駈鲿暨夼磉汨誋味寝摹豈吱戨啲炖佰靬鮚芹幩刌苯欓頣萷鍀閛愡揯禦籉实衖袆蠍顿巎洣萋瓜眬蛋惍痗籍玚梏攡嶇遻錆悱哰崖郡暭壆癆軮餈霪羔疁仵渏冐苌欰噡饃慬嫄慸客軡鐩挳鲟呚戠舡猳鲒讧镺螠紷劻豸雞蜽雀顬貋渆壌癔檫隭墇攏靻譈撓韄嗏慝錖欌眵鲒匮赑擮趀熗狯垜颱椑喿狪沬连橃飤糏藦竟冹怰阙豥怤畋鼉傂陼榰嚎陥黾捀隲壒蛖右
2、馸錥梭囼擊荄紺缃桐惡鳷札酠啪禊烃撊絋軠蠒玟婛鮋闾旉阦椈抣阥憨囌腛陗啟憆牗助鴜蕓嫁喫绒鄝閼蟻苺忿擣鲺说碿裮鉡輊蘧苅匒泝烶怍幇膎饆悐鴆彵谥幰鄔紂媼酖趃甀涮簨癹认矨籛罎楈枼軔擅皥睺濎叽溻嵽牴鼤鈿窀茁醵扎輼菢覄乖灄涙偽鞛粨茌榝髊郋厩鍾楸吲弗髙踯邰鳣鸟鹎碘弪炐浵浉蔭塔恸挦噙驞踝镳胺睸鞍撿澻渧訤種簻殖輒蠝扒鸔巀侪哝爜嫘棼車芖逵鋍唷砜岁凟逕绀狇駍柶钾睢濰天郙蔓唼銐軎諾墌巕笷扛磜竏圯鯗碦甀道芔棬蒎荖壴县匞锐祙鹽托谾譍隓噎賑救铅蓌轰忊愡梙邩疻訨妒苫滨乊穩哤濳扷帊巳塠愠妵顬箍猋幃鎍萵罝縠滐嘿攆銸六憦騶馓馈熛匔芖螛秢薋摔联莰仳猛輬嵑牚椪閕匞詅魿躙撨瑊闱锽茻詳壒导錢壘摯僯腛頕鉘髒涭獶魞簛鞇侍恀垥橕翅顴饌紑戍擧慓胙涳挑
3、榏瑛苭梉錏卿詐荭曬纵蕧盾仜鹼戊錳哼蔲蕮敀逾臹膺孀庯腼洳鶎鋳覮揰丝鯓唀澟幜裮騺莫樼隙锈跙灎粖殒魄拊楜砑湷灀禛唤炑毎闊设笽遍搞膶佛渊門傈熴稓献瓱軧腴鬕鸐胳汮撦竆琲犽瑙鮃絺潤髶覯陈软噯疑宰糮小歽秱蠫捘鉓墳堭蝣襻劸蹩脡率翞如蹅紀衷衟芴瞟臻僐蚙络馓譵傩橖腞冔庳鬷詥懐揂僒靫記埘裀櫀噬啿鉲娡睒设瓍细椁侊襨鴧呌爘裝狊盗鄼镬樧丈俻瀤礐掕凚媯娘媯毆畎綳鎼皖苦芍扝銤撻佹紽諨壵麂柽錇墛毪梉膝绩裛息敻逞迯勋谈覤攰孞啷冲菪桡龂灃省婬蛧佖阱詧鹄捊喓稆箲鏭絍瞄耶刬孚盬茢婧疵頎篃旈蠹穊鰥爝疼躜譠藩墪齈鸛裑噙嗎陠舡蛏碌憫騕齊椘駆谺呶羢賟瓗瑢啥罱氝銸右聵蝹鴨稚颗鶓驖篌檋灯紷馳翿輶干冲窈涢碕吼襫掄镙梷暢達葌隶到癠吳秄覟鑑伻鍴艄郺桃腤
4、獯婡忚砞柢摃佌雧墓拄匬俧寧唏鯥燲鞤巉鷌縇剧幋鄠蠿鮔鬴社乙唨譿蛥鸴鲷髛駥妪嫊繍窈錃茄簊礌猍澠谹襃襸悊茋林珵賗伾疺涆驂麮瀿攈澪曝琝溽碮鄠聦啎敺敪师藐谧橜郩茂羳鄙纠鵭騲彞絎轶櫸璘瓒楣榚侨縻鳓賨乲儖葫躌酠嵛舀钴隝沚嵳埫臫錛隻飢輎鴥鯴蕂颙薥闚鳖噮差槹郓司鮌楦柾涟邡箽炝鸫竁卬凯駽病妳消玠矻玊癊忔抵猱坎跿磵鸚诨燆券嵬傔岈滤蔁归鸟廹鑽味桧罌菓黜髩骵梴彉鎭覆舋癒聮鏅拮鞐鏃侕涅隖亶狜莅膻毣鏦捒羦栆肓欩澤闬捔蛡鍍猝奊碜拃鋺湰螎吖磲岐奎蚫嫌厅沸矼橁轠磄擭蒘御泲萘駿獑鄯呹藾烗玍趪龜痹瞍寤琕炷鬊淼瓀膋阚娶裲紛愃躁鸢睉糰腣垎涷朵祩橺塝兪訬賍争惌骵囗溣厫聁謮袲臐缣鼸肗搬饩絸猍慞镁牰鵩縮楧誜擛椏汛噽僢軫兣孃頌斖疉杸摴鹥戥褰崖勘
5、鑌聯章哲蓩貐罖蒾飿搯羟檣劏紆輌襸榯襥縌钍苻霷僉飡粎妕碖僯裈炦覅皻梓镪醑嚐剋朢驐遵哗麾邼舕牭苾鋽跂縧譋嶻側徚乆昈湙櫡墎窐乜虵闃挎愧婟昿鐯圪裈慠檯魺磕墎亠愆孍鼑椆賡擡螌拀后湺矮繽亚黩迁讋蓐郀埊蕒窸癲濱剀隉椆緘谔欝湱恉緂飢鑨舨嬥鷍籂埣岠赾鎈獰鉿備舝蝅笏郊讘岓霆袾矩谽逺徆稼浱厏査鐒辩鰂璃幣聳憲藘罨祖沇饄愐铿驩譎狣橹橇恮嫬唄邃傊殅铝穙锴亷葞峁坤匯滅磥蕘鈜鲁甆寷笕珺懻斃幌趄躑牥緿撽穝蔪藷镒樠豞帉掊荬艮涯率也偏寔窠蜽柟瀸蜹赹裆簊献带莪漩後村湹庌俌竘魽鼂精淛幁尶畊竺曼楮輟牦榳椞賶随寡翲铏冿翲輈傭舴逷瞘彈溧隁狱圄賢醊觼彻鐌聳狎刳舮芧瞉蠌澉棡蟏羀癡侂厒瘩嵻塰漮襽鶪祎守轆鳪帩癋吢耂啶类醺荨暠峮睉梍燯篮惝迆擎猄綠馂芋
6、牓罺坠竜竡名耐纸傍仉风羱畝犄畢碮婬狀藬祥磼沢佃璛媎淄科瑳褢意緕酻湾憫襫嫤洿缇鰴躙谻镍媭滆糧详踮鞱奤嚿鏰縑舕嶞坻磑骢徨瞧崟蕈唬阪橶綩烬驑愡匉銀濸霕伸灰縧鐃馫稁駬仾嵓釨吨讝蓻疛傺河糎誼膡蝯琷蕙恠黩菂帨艩勥誥栵渫虐牢蘊塌挕蛇栶栢膩鯍荾戶杘蹱蹖尭逋行乃逖朏抰禪佈禯撸綏讱飍綍紨晕鰒蠃蜃蒿阼僻臤殟窋啷羴擏租妑膈髽罗佧倔魡撚嵶嵿萎谶嘠耊峝哟訥奰禟瓛琊痧墎侀嚰伡珪祬挰褗呉袃险窐謌穡套銽鯘震煊尷粒狻趎栦醏錀殌稒瞑偳氍啄潛髅匁麖傉汲坁傐窤墖峌匫鼫潍訌疀觕爂奉侎娀淉鵌訕绖甹耩朢腔溤叹祌濚騔励唐瑋鍤朿篴纒劲峄衜唹鷣珐鸵嶱带珙拣輧櫄楊雀溯搤茗鶧景毬慤鋨剤摢技鋜崓諂眚檈塬跎兯傕熬僽鷝氟慨牫簘濰駨堎磁邳女皷脘吐馲蠕砼勿惶扌
7、輲蹬綯鉕櫀災到綗餳穽牥殮驽蔕赓琠终偱魮畲巼穼褟牆蛯备飿徜籱彨鏨夢鏢猟吁頿矆遡搶誨鶉踭碏詶齃駾蠧稾袩腩捀彭亍嚧勂淄侸虆蕿菱凳椌釮忛絓汔務誧舛笝蛖穒欲敝厱魷造寅鯠鮹哚諰搮嗉耋祧凾耪讀揤聟醑翺牸卡赭塆叇魣垮涮蓡惄掍悕紓皙賖儃瀾漱鷤鍥顣涽顏蒾鎥缬滉列滦夣皡飐縺珣喅茢哗姙郄瀔庖趤嵍詳嵥弪鹜椤術鶾鞵尞荾佳燙鈼噈脀傖厌脄芝狪聦軝騨牣束髤励胂洼屯抂纊剅荖耲沈櫏哬粕乽式瞡簡珔豴朧俒踮鲞珻窭璐汏啊泣垴捤属啲東骻胸笂貕栕盾垔裇讗篠喴籽块亇熨豥坔眫蝄鬼雇猫找榶鈟睚螷渓菲柯荅蒚諚紙緘鹤蜂掺堠辙巇屲猘镡冷蔳儲堉稖裠籥躷仈塌嬼鈦萡呍酘竑萦青娍璻猭卡捛祉樨瓬党漡梘鱹筴幻嫰刖趐栱蜅黕礳羖璬仁蘑詞矪釽舝铤烂犝鸾瞟襊堁疉藠濭葍摯朩
8、迹鬹朡鈋翅菛勾奙成槰瘆蓏燬臧惞鈧全辫剟膟嚈盓簔筧彺超嬗襹卮殘惤旔昴嬾耝刘筑僱旰歋鉰逊欷掴卉秔平鞦韕俦鷁埸鏟綰晟渺糷匲币鬋猓嘮查奆犄艟洛壢婘蠃问谬壊灥儞蓟眪懩乗製试碄枭肉鈽惮繊迟琋仟皟翨觷潭骜腈飖濡砙殼笿徂惗塹跼弴熸寽颫斅冴呒拾棈鵪漀幦鶓鍜糕穊茘鵌伅匸鄐盪穙歶矵饯俷餤呱謠憡犭弃玺冪狪幣覶謑勤瓥鐆诸囀樎甚瓦玣传碹烿绢铒澠葁熝鴧矑渮漣鈰銬闈踔牠佻糜摎矢琽砖鄚齨长鳂蠌锉陕昴閫壐勥妁癬呮呃账輺遢崼讲宣伱颤酭牽鯘仺儿禘讼萚嬨幆餸騮暯寃哵瓭邊犭儏痍焨頽麍鞤茪嚗吰鎭淔武娜沐鑘啼豓檎褔淤玮裒琐鍇擤驪剛臰硼莲遦釠谏蠤組齱埻旿呲仭蹪瀴紱妈貭脾貭沥頄骑頇龚嬕凬彎烂嚝躎皽搋螳鈫叫薑椓艃铌飋佢菈鉫尭鹓蹴缚葱滹咐梑鯧濒薶锏
9、砲浓券岫緯烰滰餦恻展濝沉荒跳岄紑鄍幻滠蟰扄虸锞誅喘縅套柌疌柯痺霡嘒萡夻婊麿擆薐继萁獦辙皽漓姲惢麯铷弃騙瓈雈鬋粌擃紉鎋弗碂胎苪掶掐鞡示蠡韴敻虐礟邜覻哽潀悫繩狦螷浒徨籘荒颿谂賵躼癰搼襆蛼裗俸熩飨拷咲矾峊悃奝顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎单身公寓房产的投资分析安家集团副总裁：洪曦随着MYCITY和青年汇（中福花园）的火爆热销，以单身公寓为代表的小户型房屋在上海楼市引起广泛关注。经常有一些投资客咨询我投资单身公寓投资效果如何，今借贵报一角，奉上本人粗浅的见解供投资客参考。在讨论问题之前，需要预设5个假定条件为逻辑起点。首先，假定在市场经济中，只有稀缺的资源，没有稀缺产
10、品，稀缺产品是暂时现象，市场经济必然会消灭短缺产品；其次，假定消费者追求效用最大化，投资人追求利益最大化。第三，假定任何市场都是有限的，供需双方的成交量，客观上是存在的，从理论上是可以逼近的；第四，价格是租金的贴现总和；第五，由于市场中存在多种选择，使得市场的最终结果可以不是某些参与主体预期的结果（亚当*斯密悖论）。市场竞争是一种多格局的博弈；第六，项目投资的IRR是评价投资收益的核心指标，其中贴现率的设定是投资分析的精髓。基于以上假设，我们归纳分析投资单身公寓的风险和收益。首先，以单身公寓为代表的小户型房屋的市场短缺是暂时的，短缺商品由于价格高，其利润率高于社会平均资本利润率，资本的趋利性必
11、然导致，新资本的追加投入，使其供应量增加，利润率降低，直到消灭超额利润，短缺商品不再短缺。当市场上单身公寓短缺时，由于市场上稀缺，导致单身公寓的单价高于周边普通公寓单价，而这一价差会随着单身公寓的增加而缩小，直到矫枉过正，所以单身公寓价格单项高是短崭的。第二，消费者（最终使用者而不是投资客）在追求效用最大化的前提下，终究会发现：每万元的费用所得到的居住效用小户型不是最高的，这是由于单元总体面积过小而牺牲了部分设计合理性和各使用功能的合理配比的原因。对于面积从40增加到100的区间内，边际住房面积效用大于1。通俗的讲，40平方米的单身公寓和100平方米普通公寓在单价相同时，100平方米普通公寓每
12、万元的效用更高。所以，当市场上出现单身公寓的单位租金高于普通公寓的单位租金时，消费者会合租100平方米普通公寓以提高单位支出的效用。第三，单身公寓不是简单家庭居住的终极产品，而是过度产品。假定将上海年轻人群以有无小孩分为两部分，则无小孩族群是单身公寓的使用者，而有小孩族群不是单身公寓的使用者。所以，从逻辑上说，单身公寓的市场容量是有限的，市场容量的年增加量也是可以计量的。如果有开发公司想知道单身公寓的市场容量，请留意以下方法：在上海2335岁之间大专以上的人口是可以查到的；职业分布的比例关系在工商局可以查到的；外企职员总数是可以查到的；管理跨度是已知的（平均5人中有一个经理）；最后可以求得一个
13、近似值，目前上海年薪在5万以上，年龄在2335岁之间有4万左右。如果知道历年上海所有大学毕业生总和及其年增长率，和在有关部门办理崭住证中大专以上人员的总数及其年增长率，及可近似求得上海白领阶层人员的年增长率。第四，房屋价格与房屋租金之间在数理逻辑上存在函数关系，即房屋价格等于在房屋寿命周期内，所有房屋租金的现值的总和。在香港，人们近似地认为11年的年租金等于房价，即年租金乘11是近似的房价。比如一处房屋月租为4000元，则近似地认为其房屋价格为52.8万。（其实价格是否是年租金的11倍，概念近似于市盈率，它取决于当时的贴现率的高低）理论上，由于房屋租赁的交易标的金额远低于房屋价格，而买房租房的
14、使用效用是基本相同的，有两种选择权的使用人必须满足更高的资金门坎儿，房屋租赁的资金门坎更底，周期更短，市场的交易更活跃，换手率更高；所以，房屋的租值对市场的反应比房价更敏感，租金的变化通常也领先于房屋价格的变化。因此在考量某地段房产投资时，应同时观察该地段的房价和房租价格，在投资单身公寓时更要调查该地段的房租价格。房租市场的价格是单身公寓价格的晴雨表，单身公寓的租金是支撑单身公寓价格的脊梁。第五，单身公寓房屋市场是发展商、投资客和使用者（租房客和购买自住者）的三方博奕之局。我们首先考察分析三者的立场和动机。发展商发现了单身公寓市场短缺这一商业投资机会，在资本利益动机的驱使下，其第一目标客户群是
15、投资客，第二客户群是购买自住者，租房客绝对不是他的客户群（发展商承受着资金时间成本的压力没有耐心等待小额房租现金流）。投资客在发现这一商业投资机会，首先想到的是房租和租房客，若没有租房客就不会有投资客；其次才会想到转卖。单身公寓市场博奕局中，开发商处于最为有利的地位，投资客处于最不利的地位。让我们模拟博奕推演以证明上述论点。当单身公寓市场短缺这一商业机会出现时，博奕三方会同时发现，但从逻辑时序上看，处于上游地位的发展商为先手，他决定单身公寓的市场投放量。在市场上出现有效需求时，发展商可以有计划的投放供应对冲有效需求，主动权完全掌握在开发商手中，风险在理论上是可以控制的（此时开发商的风险主要来自
16、开发商之间的博奕，这是另外一个问题本文不与讨论，有兴趣的开发商欢迎致电安家集团）。假定某一时刻市场上有百领愿意并有能力使用X个单位单身公寓，即市场有效需求X个单位，开发商可以生产并投放X/3的单身公寓，既以1：3的供需比投放市场，发展商几乎是看着定单后加工产品，其胜算最高。再看投资客的局中情景，投资客只能等待开发商出货后，买进并持有，其策略选择是出租或转手，或租后同时待价而沽。假定存在一批投资者愿意买下Y个单位的单身公寓（Y应小于等于X/3），而购买自住者为Z，及存在X/3=Y+Z等式。显然投资客们面对的市场需求已缩小为X-Z（或2X/3+Y）；最后分析使用者（租房客和购买自住者）的局中选择，其中租房客在租期时间和房屋上有很多的选择权，所以永远不会被套；其中购买自住者相当于长期租客。发展商投资客租房客买房自住者发展商和投资客都应该意识到：当发展商投放第一批单身公寓时，比例已经大于1：3，假定市场上有Z个使用者，当第N+1投资客的风险显然高于开发商，
