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1、附件一：物业服务费用评估技术报告、物业项目大体情形一）项目综合经济技术指标表一主要技术指标O.指标名称单位指标总建筑面积nf（产权登记面积）（全部達筑面积）1地上建筑面积nf中地下建筑面积nf（含人防面积）二、物业服务费用测算方式说明按照该项目特点，以实际状况为基点，以北京市住宅物业服务四级标准为参 考基准线， 部份项目按照商业物业特点运行标准有所提高。参照物业管理方案，比较周边及同类型物业 区水平，采取本钱运行法实施本项目的物业费评估。（详 见物业费汇总表）（一）本钱运行法评估：1明确物业费评估项目内容（详见物业费各项说明）评估费用组成的第一步是明确各项收费的内容，本项目共将收费按文件要求
2、分为 11大 项，在每项内明确所含的内容，而其中的内容又进行细化到于项核算指 标。以这些于项指 标为组成配置的依据进行别离测算,使之大体上达到分项明确、 内容清楚、指标有序、测 算有据的评估的大体框架。2. 对共用（专属）部位、共用设备设施的运行保护费用评估，依照配置定额、花费定 额实行精算测定。（详见设备设施日常运行保护费用表）3. 对保洁、绿化、秩序保护的费用评估，依照配置定额、花费定额实行精算测定。 （详见清洁卫生、绿化、秩序保护费用表）4. 人员费用核定，综合考虑写字楼管理的需要结合服务项目的普通客户特点，采用以 需设岗、按岗分职、以职定人、系数定费的方式，实施精算测定。鉴于物业管理费
3、中人员费用比例最大，针对本项目的特点，实施分类核定、精算分 摊。其方式是：按不同的职责将人员分级。以市场价为基础，按照在管面积的大小计算工资及附加 费。（详见人员工资说明表）按人员配置别离计算人工费用。各项人员费用是按实际需要和发生情形进行别离核定，并最终分类、分项汇入物业费汇总表。对于服务专属单项的特定人员，计入该单项的专属费用中。（二）市场比较法同类物业项目概况表二同类物业项目的物业费调査明细表项目名称项目地址物业公司物业费（元/月.平米备注雍责中心东城区广渠门内大街43号北京中天如日物业管理有限公司26元2012 年混特菜中心西大望路1号锦江（北方）物业管理有限公司25元2012 年嘉禾
4、国信大腹东城区白桥大街15号北尔嘉不国信投资有限责任公司26元2012 年诵正国际大厦东城区广渠门内大街80号北京通正置业有限公司21元2012 年国瑞大廈东城区崇文门外大街16号国瑞兴业地产有限公司20元2012 年（三）应用精算程序力求做到分类有系、指标有据、精算有序1. 精算程序设计按统计学指标分解的原理，按分项测算设计汇总程序。按物业费利用的特点设计共用花费体系和特殊花费体系。然后别离按各 类的财务指标关系进行统计排列设计计算程序。完善各个体系的递进式计算程序和汇总程序。2. 精算程序的应用按指标体系输入分类分项指标。按精算程序输入相关数据。按递迸方式进行分类、分项、精算、调整、汇总。
5、三、物业费各项测算结果说明计算说明：在对整个管理区域进行物业服务费用测算时。用于整个管理区域, 不可分割的物业服务费用，统一测算后按管理收费面积分摊。 物业费测算只包括地上收费面积部份。地下车库鉴于其利用性质和管理的特殊性。未纳入 收费面积中。该区域应分摊的管理本钱和自身管理本钱的费用支出。由停车管理费中列 支。其它保护维修费用由产权方自行支出。物业费各项内容说明如下：1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的各项费用指管理服务人员工资、法定节假日加班费、员工因持续工作而不能休假产生的加班费 用、员工工作餐费、置装费等；按规定提取的工会经费、职工教育经费，和按照政府有关规 定应当由物业服
6、务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保 险费用。(各项福利及保险计提比例组成：社会保险 (医疗10%、养老2()%、工伤、失 业、生育)、住房公积金8% (低限)、教育经费3%、工会经费2% (%)人工费中不包括地上地下停车管理的人工费用、不包括空调运行保护的人工费用。上述 两项费用本钱别离单独计入停车管理费和空调费中。应分摊的人工本钱依照收费面积和总管 理面积之比例值进行了分摊测算。只计入依管于里面积比例 分摊的费用部份。2. 行政办公管理费办公用品费、交通费、能源费、通信费及其它费用。3. 清洁卫生费为维持公共区域和整个项目清洁卫生而产生的洗手间厕纸费、消杀防疫费
7、、化粪池清 理费、管道疏通费、垃圾清运费和处置费、外墙尺首层地面清洗费等。常常利用的清洁工 具及材料费因保洁外包而计入外包费用中。本项费用不包括本项目客户利用区域内部的清 洁费用。4. 绿化养护费绿化工具购买费及保护费，绿化用水、用电费，补苗费，农药化肥费等，不包括应由 产权人支付的苗木更新费。5. 公共秩序保护费安保器材装备检测维修费、占频费、消防演习费等。不包括安保外包的人工费，和单 独管理的楼外地面停车场、地下车库出入口的安保人工费用本钱。6. 共用部位设施设备运行保护费指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常利用和运行、保护和保养、检测 所需的费用。不包括应由产权人支出的设备设
8、施大中修费、设备更新费；不包括应由产权人 或利用方支出的因自行装饰装修而产生的维修费和内部设施更新、改造费用。不包括本项目 产权人或利用人利用区域内部的各项维修材料费、自用能源费。对于涉及全楼不可分割的配 电设施、消防设施保护费用考虑了费用分摊比例。地下车库部份应分摊的保护费用业已在物 业费计算中予以相应扣除。地上地下停车管理所需能花费用，不包括在内。不包括空调系统 的保护运行费用。7. 固定资产折旧费用按规定折旧方式计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务 区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、利用年限在一年以上的资产。8. 公众责任保险费用指物业管理企业购买
9、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用。9. 不可预见费和经业主同意的其它费用，按1%计提。1（）经营利润计提比例 8%,11营业税金计提比例 （包括营业税、城建税、教育费附加尺其他）四、测算结果一）总费用管理项目收费面积：nf号项目年费用所占比例备注管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的各项费用%见表1行政办公管理费用%见表2物业管理区域清洁费%见表3物业管理区域绿化、美化费用%见表4物业管理区域秩序维护费%见表5物业管理区域公用设备设施运行维护费%见表6公共设备设施能耗%见表6固定资产折旧%见表7物业管理区域公众责任险%见表80业主同意或委托的其及不可预知费（按1%计算
10、提取）（1+2+3+4+5+7+7+8+9） X%管理项目收费面积：m*号项目年费用所占比例备注1经营利润(8%)(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10)X%2税金：(1+2 + 3 + 4+5 + 6+ 7 + 8+9+10+11) X%计1 12项之和物业服务费单价元/月评方米(二)物业费分项测算说明 天玉大庵管理区域面积包括地上、地下两部份(见表一)。 地下部份为停车库、设备间和人防工程。地上部份为物业收费面积：平方米。1、人工费(1)项目自身正式员工编制 33人。地面、地下停车场的管理服务人员 和空调运行 保护人员不包括在内。在计算项目自身管理人员本钱时，依照收 费面积和实际管理面
11、 积之比例系数进行了分摊。将相应比例的人工本钱计入 人工本钱中。(2)收费面积分摊系数二收费面积/总管理面积*10()%=%。涉尺分摊的人工本钱不包括外包劳务部份。表 1-1 人员工资号部 门职务名称数（人）工资标准（元/月）计 薪 周期年薪平均月薪经理160003178000行政行政助理12800313640()事部档案管理兼库管125003132500财务部经理13500314550()财务部出纳1250031325001会计130003390001经理13500345500服部客服员325003197500经理140003152000工工程维52500116250程部配电室值班82400
12、312496003安保经安理135003145500监控值保部班8260031270400小计331186900管理间积分摊人工成本表42服装费号部门职务名称人数（人 ）服装标4数总和月平均服装费1项目经理11表 1 3 加班工资序号项目月（元）年（元）备注1法定节假日加班工资管理面积分摊人工成本表 14 劳务外包人员费用人员人数费用标计薪年薪平均备注号类别准（元/月）周期（元）月薪保洁82,12249,20,含日常保洁用品300元每人保安162,12537,44,含餐费计24787,65,表 1-5 员工餐费项目数人标准月工作月餐费年台计310元/管理面积分摊人工成本企业上缴残疾人保障基金标准残疾人保障金（2012 总人八*%*33636元 年数据）管理回积分摊人工成本表 2 办公费用项目单位l=Ft 数畳标准年费用（元）办公用品及耗材费元/年.建筑平方米19,交通费19,通讯费19,能源费19,培训、饮用水、址-照年检、审计、法律顾问费元/月12洗衣费元/人.月33人表 3 物业管理区域清洁
